【明報專訊】港股昨日急跌逾1400點，相信不少本港業主及有意置業的人士目前最關心的問題是「股市大跌對樓市有何啟示呢？」有近40年測量界經驗，曾任職恒基地產（0012）及英皇國際（0163）高層的立法會建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓就認為，因應股市所反映的環球經濟最新形勢，他預測今年本港樓價將轉升為跌。
謝偉銓分析，近日港股大幅下跌有三大原因，第一是憂慮美國加息，第二是歐洲經濟出現問題，第三是受內地股市顯著波動影響。上述三大利淡股市的因素，對本港樓價亦有不利影響。
謝偉銓預測，聯儲局於下半年勢將加息，港息預料跟隨上揚；即使加息速度緩慢及力度溫和，對本港樓市的影響不容忽視。
美國加息影響深遠
「2009年以來環球息口長期處於相當低水平，資金買入實物資產以尋找較高回報；本港作為資金進出自由的城市，物業獲不少國際資金追捧。惟美國聯邦儲備局料將於下半年開始加息，無論加息是多或少、快或慢，這代表過去6年的低息年代完結，日後息口會慢慢上升。這是標誌性的轉變，環球投資者考慮此項變化後，日後料不再像過往一樣積極投資於本港物業。」
至於困擾市場另一憂慮是，希臘公投否決緊急援助方案後，脫離歐元區機會增加，此舉可能觸發其它歐元區國家「脫歐」。本港是開放型經濟體，歐元區是主要貿易伙伴之一，故謝偉銓認為，分析本港樓市，亦一定要留意歐洲經濟的最新變化。
內地富豪購買力料減
另外，上證綜指於短短三個多星期內由高位急跌逾三分之一。謝偉銓認為，股市有升有跌實屬正常，升得急亦會跌得快，上證綜指今年以來曾升逾六成，惟近日跌勢急勁，反映內地投資者並不成熟。他指出，第二季內地A股破位而上，不少內地股民高位沽貨來港買樓，故豪宅市道曾價量齊升。隨着近日內地A股轉吹淡風，來自內地的購買力料會大幅減少，不利本港樓價表現。
綜合上述三大利淡因素，謝偉銓的結論是：「樓價下半年怎會不跌呢？」
謝偉銓指出，隨着港府近年連番推出稅務「辣招」調控樓市，發展商售樓方法比較靈活，可增加買家的融資能力，故新盤一直主導樓市。他分析，過去一段時間新盤銷情理想，惟隨着股市氣氛轉差，最近一、兩個新盤銷情已放緩，料跌勢將蔓延至二手樓價。
中原城市領先指數最新報143.56，創歷史新高，與去年底收報133.34比較，反映本港整體二手樓價上半年已升7.7%。假若本港樓價一如謝偉銓預測全年轉升為跌，該指數有關升幅將一筆勾銷。
雖然謝偉銓看淡下半年本港樓價表現，但他認為，是次跌幅應較溫和，不會出現像2008年及1997年見頂後分別勁跌七成及三成的情况。他解釋說：「1997至2003年樓價跌七成，並非單一因素造成，而是眾多因素疊加的結果，當中包括政府政策失誤。但人是愈來愈聰明的，政府亦會汲取經驗教訓，過去的跌幅料不會重現。」
就目前情况來說，謝偉銓相信，若本港樓價從高位略為回落，改變市民對樓價必升的預期，他們便不會像過去幾年一樣擔心「上唔切車」像羊群般追買樓，有利本港樓市中、長線健康發展，相信亦是港府樂意見到的結果。
有能力者仍可上車
因此，雖然短期樓價睇跌，但由於中、長期上升趨勢未變，謝偉銓建議有實質需要及有能力的買家，可以趁調整上車。他分享自身經驗，指自己在1981年以28萬元買入德福花園一個約600呎單位，雖然樓價於1982年曾下跌，惟此後大漲小回，該單位現已升值至逾700萬，34年勁升24倍。
「當年我買樓時已驚樓價跌，結果買樓後樓價亦真係跌，但是我有能力又堅持到，結果渡過了難關，而且是自住之用，改善生活環境已經是一大得益啦！」
明報記者 葉創成
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財經
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