買海外地產項目 或涉集體投資

【明報專訊】證監會上周發通告，提醒公眾有關集體投資計劃的規管問題，矛頭直指近期在香港推廣的海外物業項目，特別是學生宿舍和酒店。前段時間，有財經媒體報道，稱香港證監會正密切關注在港推廣的海外物業廣告，懷疑這些項目有可能構成集體投資計劃。


根據證券及期貨條例，集體投資計劃有4個特點：一、該計劃涉及就財產而作出安排；二、參與者（投資者）對有關財產的管理並無日常控制；三、該財產整體上不是投資者管理、及/或投資者的供款和收益是彙集的；四、有關安排的目的，是讓投資者能夠分享或收取有關項目產生的利潤/收益/回報。簡單說，如果投資者在法律上不是單獨擁有所購買的物業而是與別的投資者共同擁有該項目，或投資者的租金收入不是源自所擁有物業而是與別的投資者分甘同味，該項目很可能是集體投資計劃。


收入匯集後分派 或似雍澄軒中招

物業通常都受當地法例規定，有指定用途，這不是項目發起人決定，第一點不是決定性因素。第二點也不是絕對的，香港的樓宇管理，小業主哪能不要指定的管理公司、不交管理費？如果單獨第二點就能構成集體投資計劃，則香港所有地產商都中招。第三和第四點是最關鍵的因素，如果項目需要多個投資者匯集的資金才成事，法律上投資者不是獨自擁有物業，這就構成集體投資計劃。海外不少酒店都是分拆出售，但小業主不是直接擁有該酒店房間，這安排只是把酒店房間「單位化」，是明顯的集體投資計劃。特區政府在2002年批出雍澄軒地皮的地契，是容許發展商他日把酒店分拆出售，因此雍澄軒不是觸犯第三點。雍澄軒中的招是第四點，就是小業主的租金收入，不是直接和單獨從所擁有房間出租的收入，而是匯集後分派，在香港推廣的酒店和學生宿舍項目，很可能會像雍澄軒一樣中招。


細看合約 確保物業為自己擁有

學生宿舍（特別是英國的大學學生宿舍）一直是香港投資者熱愛的海外物業品種，貪其物業價格穩定、租金收益率高。學生宿舍基金（student accommodation funds）也頗受香港資深投資者喜愛，但2008金融海嘯之後，學生宿舍基金面臨物業價格大跌、基金大量贖回、物業市場成交萎縮的問題，不止基金淨值大跌，還要暫停贖回，引起投資者不滿。英國監管機構金融服務局（Financial Services Authority）更形容這些學生宿舍基金（和二手保單基金）是有毒基金（toxic funds），不宜零售投資者。


現在北美、歐洲和日本這些發達國家的經濟已在健康增長，區內物業離高位跌了30%有多，下跌風險低、上升空間大。反而香港和大陸的樓價已經高處不勝寒，下行風險高。投資海外物業，是明智的抉擇，海外物業通常沒有需要設計成集體投資計劃，很多時候是發展商大意中招。雍澄軒的教訓是，投資者可能浪費了時間、而受到損失沒有賠償。投資者自保之策，就要看清楚合同，保證是自己擁有該物業、自己有權挑選物業管理或出租的中介、物業租金收入（如有）是直接歸自己而不需要和別的業主分享。


陳茂峰博士

CFA,CFPCM

御峰理財董事總經理

mfchan@nobleapex.com