【明報專訊】香港人最關心的房屋問題又有「新消息」出爐！早前，長遠房屋策略督導委員會（長策會）公布諮詢文件指出，主要集中研究香港長遠住屋需求，認為未來10年房屋供應目標為47萬伙（是預算的44萬到50萬伙的中間數），公私營房屋比率為6比4，即每年建4.7萬個單位，公營佔2.82萬伙，私營佔1.88萬伙。
「熟地」不夠 要開拓
為什麼是47萬？坊間議論紛紛，筆者認為有點浪費時間。坦白說，就算用了最先進的學術模型，這個「科學性」數字也只能算是一個educated guess。而且，香港房屋問題的限制是供應不夠，就算能準確計算了一個很大的需求也沒有用，因為根本沒有那麼多「熟地」供應。最後，找地開放的重任，也是香港房屋的關鍵點，是另一個政策局。
為什麼是6比4？簡單而言，5比5的話，公營比現在更少（現在大概公營佔53%），既然公營不足是燃眉之急，當然不可能更少。截至今年6月底，公屋輪候冊人數創下新高，達23.43萬人，一般申請者和長者合共11.87萬人，非長者單身人士為11.56萬人，另有3.79萬人屬於35歲以上（但政府已經承認，就算依此計劃，政府也無法兌現對這類人「3年上樓」的目標）。
不過，如果是7比3，私人單位又太少，只會使供不應求的局面進一步惡化。以現在的計法，接近之前每年2萬個私人單位的目標，是一個四平八穩的做法。
地政署已經連收在「櫃桶底」土地都拎出來賣，可是土地儲備所剩無幾是事實，歸根究柢都是政府於早期沒有努力開發土地，終於導致今天的房屋供求失衡。「熟地」不夠，現今的土地表上，連「半生熟」的地也要放進去。
發展商不受控 難保私宅供應
其實政府要大量增加土地供應，方法來去只得幾個，例如填海造地、發展新市鎮及重建舊區。現時施政舉步維艱，前景令人不容樂觀。另外，私人發展商不受政府控制，其購地及推售樓盤，以股東的利益為依歸，况且，不少大型發展商已經「北望神州」或者「放眼世界」，因此政府亦難以保證每年私樓市場的單位供應量。
黃元山
GNEC投資管理
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