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【明報專訊】長遠房屋策略督導委員會的諮詢文件揭示，因為缺乏可使用土地，制約着政府處理房屋供求失衡問題，不但在數量上未能應對實際需求，對改善港人蝸居環境的討論，諮詢文件只是聊備一格，遑論提出指標推進。長策會的規劃使人對港人住屋問題，並非看到解決曙光，反而是陷入更深邃的黑洞。問題癥結在於地從何來？近期，我們提出以全民公決方式，決定郊野公園土地用途和是否填海，二者都指向一點：增闢業權由政府擁有的土地來源，而非在現已業權名花有主的土地上打滾。我們這樣做，是希望充實政府的土地儲蓄，藉此紓解香港住屋「量不足、質欠佳」的死結。
現已缺地建47萬私宅
10年之後地從何來？
政府是香港的最大地主，卻要經常問地從何來？好像很荒謬，不過，這個卻是活生生的事實。長策會未來10年建議共提供47萬個住宅單位，其中7萬至10萬個單位的土地，仍然無着落，10年後香港在居住、經濟發展、公共設施等需要的土地，政府更是心中無數。另外，港人人均居住面積狹窄，理應改善，但是長策會連虛幻的願景也不敢提出。現在，港人人均居住面積估計為161方呎，與隔鄰的澳門為216方呎、新加坡295方呎、內地354方呎、台灣480方呎比較，香港叨陪末座，港人蝸居情狀與經濟發展的程度，完全不成比例。
興建足夠房屋，需要土地，港人住得大一點，也需要土地，現在政府連數量也未能達標，港人想擺脫蝸居，更是奢望了。所以，長策會揭示政府和市民都要面對土地供應問題。有分析認為香港並不缺乏土地，1100多平方公里面積，即是11萬多公頃，當中2.6萬公頃土地「已建設」，其他閒置甚多，包括1100公頃丁屋地、1200公頃官地、2700公頃軍事用地，另有300公頃棕地，全部都可以發展，至於其他逾8萬公頃仍未建設土地，農地有6800公頃，只有三分之一是常耕地，另外三分二已荒廢，云云。
從分析提出的數字看，香港的土地根本「多到用不完」，不過，這些面積的土地是否都可以用來建設（包括興建樓宇，提供住宅單位），看來有關分析要有更多論證，證明政府有地不用，虛耗資源，否則有誤導之嫌。不過，分析涉及的丁屋地、軍事用地和棕地，確實是土地短缺下暴露出來的問題，它們都有特定因素和涉及巨大利益，目前未見有解決契機。
我們認為就這些土地的使用，應與郊野公園土地、填海等一併討論，確定什麼可行，什麼不可行，有定論之後，大家毋須再糾纏於一些議題，而是集中向可行的方向推進。所以，政府有責任引導就土地開拓和使用問題，來一場探討和辯論，讓全民參與，破解土地問題的一些迷思，理出一條活路。
應超越現有格局
大破大立解決土地供應
值得注意的是，有些人提出的現有1100公頃丁屋地、1200公頃官地、2700公頃軍事用地、300公頃棕地，即使數字真確，加起來共5300公頃，不過，根本不可能想像這些土地會全數由港人「公用」，因為丁屋地與軍事用地，即使原居民、駐軍與中央深明大義，願意「撥出」一部分，相信數量也不會很多，况且，以現在的氛圍，也較難出現無私的讓地。
香港的土地困局，並非差一幅地兩幅地的問題，而是未來10年建屋土地未備妥，之後（即下一代以至再下一代）的居住和生活空間，以至經濟發展所需要土地，也完全看不到將從何而來。此所以我們認為不應糾纏於現行格局去頭痛醫頭腳痛醫腳，而應另闢蹊徑，探討郊野公園土地使用和填海是否可行。我們建議循這兩方面着手，主要基於4點理由。
（1）從填海和郊野公園這兩個方法取得的會是大面積土地，而非小眉小眼的一二百公頃。郊野公園佔地約440平方公里，只要可動用5%，則周邊地區約2200公頃土地，就可以釋放出來，為市民、社會發展所需之用。至於填海，這是數十年來，香港市區用地得以大幅增加至基本滿足到國際大都會所需用地的關鍵因素，維多利亞港內確實不宜再填海，但是在其他海岸線周邊填海造地，看不到有何不可之理。與海爭地是過去香港成功的因素，現在為何捨棄？况且新加坡近年飛躍發展，拋離香港，一個重要因素就是歷年不斷填海造地，開拓空間，強化競爭力的結果。另外，香港還可以更具創意一點，找理想地點填人工島，赤鱲角機場就是這樣填出來的，多好呀！所以，填海造地這條方程式，應該緊抓不放。
（2）郊野公園土地和填海的好處，是所得土地，全部歸政府所有，即是由全民所有，成為整體社會的土地儲備。政府在房屋問題陷於被動，主要是沒有足夠的土地儲備，致使在發展規劃部署上失去話語權。例如新界東北新發展區，政府原欲以400億元收地，作為土地儲備，但是受到早已在區內囤地的投資者和發展商反對，聲言不惜對簿公堂，弱勢政府只有讓步，於是才有現在的所謂公私合營發展模式。郊野公園土地和填海所得土地，發展商無緣置喙，完全由政府主導，可以減少利益輸送質疑。
阻撓開拓土地儲備
最終只會害苦市民
（3）政府缺乏可用土地，最大得益者是現有土地的業權人，他們囤積擁有的土地，變得奇貨可居，政府愈渴求土地，他們愈傾向「吊起來賣」，牟取更大利益，政府為求得到土地解決問題，利益必然向他們傾斜，最終埋單的是市民大衆。所以，現在不少人以環保之名反對、阻撓發展的訴求，實際上可能衍生要市民和社會付出高昂代價的後果。政府若有足夠土地儲備，毋須被地產商牽着鼻子走，市民也不用再任由宰割。
（4）土地事宜涉及太多和大量利益，各方有一己議程，為免土地開拓和使用被少數人操控，市民和整體社會變相被挾持，因此，我們認為郊野公園土地使用和填海，應該透過全民參與討論和抉擇，以全民公決方式決定。若公決結果反對使用郊野公園土地和填海，大家無話可說，全民共同承擔後果，再想辦法解決地從何來。現在只見衆聲喧嘩的聲言不能碰郊野公園、不應填海，若以這種狀態決定香港的盛衰，相信許多人會心有不甘。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
現已缺地建47萬私宅
10年之後地從何來？
政府是香港的最大地主，卻要經常問地從何來？好像很荒謬，不過，這個卻是活生生的事實。長策會未來10年建議共提供47萬個住宅單位，其中7萬至10萬個單位的土地，仍然無着落，10年後香港在居住、經濟發展、公共設施等需要的土地，政府更是心中無數。另外，港人人均居住面積狹窄，理應改善，但是長策會連虛幻的願景也不敢提出。現在，港人人均居住面積估計為161方呎，與隔鄰的澳門為216方呎、新加坡295方呎、內地354方呎、台灣480方呎比較，香港叨陪末座，港人蝸居情狀與經濟發展的程度，完全不成比例。
興建足夠房屋，需要土地，港人住得大一點，也需要土地，現在政府連數量也未能達標，港人想擺脫蝸居，更是奢望了。所以，長策會揭示政府和市民都要面對土地供應問題。有分析認為香港並不缺乏土地，1100多平方公里面積，即是11萬多公頃，當中2.6萬公頃土地「已建設」，其他閒置甚多，包括1100公頃丁屋地、1200公頃官地、2700公頃軍事用地，另有300公頃棕地，全部都可以發展，至於其他逾8萬公頃仍未建設土地，農地有6800公頃，只有三分之一是常耕地，另外三分二已荒廢，云云。
從分析提出的數字看，香港的土地根本「多到用不完」，不過，這些面積的土地是否都可以用來建設（包括興建樓宇，提供住宅單位），看來有關分析要有更多論證，證明政府有地不用，虛耗資源，否則有誤導之嫌。不過，分析涉及的丁屋地、軍事用地和棕地，確實是土地短缺下暴露出來的問題，它們都有特定因素和涉及巨大利益，目前未見有解決契機。
我們認為就這些土地的使用，應與郊野公園土地、填海等一併討論，確定什麼可行，什麼不可行，有定論之後，大家毋須再糾纏於一些議題，而是集中向可行的方向推進。所以，政府有責任引導就土地開拓和使用問題，來一場探討和辯論，讓全民參與，破解土地問題的一些迷思，理出一條活路。
應超越現有格局
大破大立解決土地供應
值得注意的是，有些人提出的現有1100公頃丁屋地、1200公頃官地、2700公頃軍事用地、300公頃棕地，即使數字真確，加起來共5300公頃，不過，根本不可能想像這些土地會全數由港人「公用」，因為丁屋地與軍事用地，即使原居民、駐軍與中央深明大義，願意「撥出」一部分，相信數量也不會很多，况且，以現在的氛圍，也較難出現無私的讓地。
香港的土地困局，並非差一幅地兩幅地的問題，而是未來10年建屋土地未備妥，之後（即下一代以至再下一代）的居住和生活空間，以至經濟發展所需要土地，也完全看不到將從何而來。此所以我們認為不應糾纏於現行格局去頭痛醫頭腳痛醫腳，而應另闢蹊徑，探討郊野公園土地使用和填海是否可行。我們建議循這兩方面着手，主要基於4點理由。
（1）從填海和郊野公園這兩個方法取得的會是大面積土地，而非小眉小眼的一二百公頃。郊野公園佔地約440平方公里，只要可動用5%，則周邊地區約2200公頃土地，就可以釋放出來，為市民、社會發展所需之用。至於填海，這是數十年來，香港市區用地得以大幅增加至基本滿足到國際大都會所需用地的關鍵因素，維多利亞港內確實不宜再填海，但是在其他海岸線周邊填海造地，看不到有何不可之理。與海爭地是過去香港成功的因素，現在為何捨棄？况且新加坡近年飛躍發展，拋離香港，一個重要因素就是歷年不斷填海造地，開拓空間，強化競爭力的結果。另外，香港還可以更具創意一點，找理想地點填人工島，赤鱲角機場就是這樣填出來的，多好呀！所以，填海造地這條方程式，應該緊抓不放。
（2）郊野公園土地和填海的好處，是所得土地，全部歸政府所有，即是由全民所有，成為整體社會的土地儲備。政府在房屋問題陷於被動，主要是沒有足夠的土地儲備，致使在發展規劃部署上失去話語權。例如新界東北新發展區，政府原欲以400億元收地，作為土地儲備，但是受到早已在區內囤地的投資者和發展商反對，聲言不惜對簿公堂，弱勢政府只有讓步，於是才有現在的所謂公私合營發展模式。郊野公園土地和填海所得土地，發展商無緣置喙，完全由政府主導，可以減少利益輸送質疑。
阻撓開拓土地儲備
最終只會害苦市民
（3）政府缺乏可用土地，最大得益者是現有土地的業權人，他們囤積擁有的土地，變得奇貨可居，政府愈渴求土地，他們愈傾向「吊起來賣」，牟取更大利益，政府為求得到土地解決問題，利益必然向他們傾斜，最終埋單的是市民大衆。所以，現在不少人以環保之名反對、阻撓發展的訴求，實際上可能衍生要市民和社會付出高昂代價的後果。政府若有足夠土地儲備，毋須被地產商牽着鼻子走，市民也不用再任由宰割。
（4）土地事宜涉及太多和大量利益，各方有一己議程，為免土地開拓和使用被少數人操控，市民和整體社會變相被挾持，因此，我們認為郊野公園土地使用和填海，應該透過全民參與討論和抉擇，以全民公決方式決定。若公決結果反對使用郊野公園土地和填海，大家無話可說，全民共同承擔後果，再想辦法解決地從何來。現在只見衆聲喧嘩的聲言不能碰郊野公園、不應填海，若以這種狀態決定香港的盛衰，相信許多人會心有不甘。
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