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【明報專訊】長遠房屋策略委員會剛發表長遠房屋政策的諮詢文件，重點指出香港未來10年的房屋需求。文件出台後，就有評論指政府低估了房屋需求尤其是投資性需求的影響。於現時樓市居高不下、公屋輪候大排長龍的情 况下，該等意見評論自然可以理解，然而，現實是文件所指出的10年47萬需求，即每年平均4.7萬個單位需求，已遠高於過去10年平均3萬個單位供應的事實。
再者，建屋一般需時3年，如果以現任政府上台後開始逐步增加土地供應計，未來兩三年的房屋供應將仍然偏低或只接近3萬個單位，換句話說，如要達至10年平均每年4.7萬個單位的供應，那10年計劃的最後幾年，單位供應將至少增加至6至7萬個。如果再調高需求數字建屋目標，之後房屋供應可能又回到八萬五的水平，社會未必承受得來。
姑勿論香港究竟需要4.7萬個抑或更多的房屋供應，刻下的重點始終都是如何提供那麼多的房屋單位，地從何來？諮詢文件提出未來公私營的建屋比例將會提高至六四比，以現時私樓佔全港所有房屋大概55%計，即意味未來10年，政府將會改變過往房屋發展的定位，於房屋市場挑起更大的擔子，讓更多的人住進公營房屋。
讓更多的人住進公營房屋到底是進步還是退步？筆者不清楚，只想指出，隨着建屋理念定位的改變，政府與發展商、鄉紳土豪、地方力量以至公民社會之間已經存在的利益關係將無可避免受到衝擊。如果執政團體未能理順當中的變化衝突，政府主導、公營房屋行先的建屋計劃可能得不償失，成為加快建屋的絆腳石。
借助市場力量去加快建屋
過去數十年，私人發展商都是房屋供應的重要來源。從收購土地，到土地儲備的運用，以至城市地區發展的規劃部署，發展商在建制內外已擁有廣泛的網絡，相當的動員能力。就以農地為例，根據四大發展商長實、新地、新世界及恆基的年報披露，單計上市公司擁有的農地面積已達1億平方呎，如以3倍地積比率去發展該等土地，這批農地將足夠興建60萬個500平方呎的單位……當然，筆者無意低估發展該等土地的難度，只想指出，私人發展商擁有的龐大實力已是既定的事實，政府與其赤膊上陣，倒不如盡量利用私人發展商的動員能力。
當然，有人會質疑發展商囤地操控樓價，刻意減少供應，拖慢建屋進度。但實際上，本港最大的3個發展商即港鐵、長實與新地，後兩者以劈價清貨，流水作業見稱，真正囤地的大型發展商其實不多。附表二列出過去10年私人住宅的新屋動工量、總落成量及空置率。從數字上看出，整段時期的新屋動工跟落成量大致相同而空置率拾級而下，意味大部分單位並沒有囤積在施工（新屋動工大致脗合落成量）或存貨（空置率持續下跌）階段。過去10年私人房屋供應大幅下降，其實與政府大幅減少土地供應有更大關聯！
然而，過去無囤地並不等於將來不會。要有效提升土地房屋的開發速度，政府可以在賣地換地的過程提供若干折扣或獎金，以換取於條款內加入更加緊迫的完工時限。發展商唯利是圖，只要風險回報合理，政府不愁沒有買家。當然，政府於地價上提供折扣獎金，無疑減少了庫房收入，又可能引來官商勾結的指控。但天下從來都無免費午餐，問題只在於誰得益較多以及利益代價的取捨。過去數十年，政府庫房有限但又需要發展新市鎮以提供房屋供應，不也是一面於換地補地價條款內提供形形色色的優惠，一方面利用發展商的財力，去加快城市發展。現在急需土地建屋，政府大可制定一套比較科學、容易評估的折扣獎金機制，鼓勵發展商加快建屋，同時增加換地補地價的透明度。如此這般，既可某程度盤活發展商的農地儲蓄，運用發展商的動員能力，又可防止它們囤貨，加快建屋速度。
在行政管治未能配合的前提下，政府貿然增加自己於房屋市場的份額，加大承擔，效果可能適得其反，減慢建屋速度。於現時的房屋政策下，政府於勾地表制度、換地補地價的條款以至公私營的合作等範疇，還有很大的改革空間。以不需作出重大角色轉變為基礎，於風險可控的情况下，加快私人市場的建屋速度，應比政府自己赤膊上陣來得化算合理。
http://www.facebook.com/synergynet.hk
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
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再者，建屋一般需時3年，如果以現任政府上台後開始逐步增加土地供應計，未來兩三年的房屋供應將仍然偏低或只接近3萬個單位，換句話說，如要達至10年平均每年4.7萬個單位的供應，那10年計劃的最後幾年，單位供應將至少增加至6至7萬個。如果再調高需求數字建屋目標，之後房屋供應可能又回到八萬五的水平，社會未必承受得來。
姑勿論香港究竟需要4.7萬個抑或更多的房屋供應，刻下的重點始終都是如何提供那麼多的房屋單位，地從何來？諮詢文件提出未來公私營的建屋比例將會提高至六四比，以現時私樓佔全港所有房屋大概55%計，即意味未來10年，政府將會改變過往房屋發展的定位，於房屋市場挑起更大的擔子，讓更多的人住進公營房屋。
讓更多的人住進公營房屋到底是進步還是退步？筆者不清楚，只想指出，隨着建屋理念定位的改變，政府與發展商、鄉紳土豪、地方力量以至公民社會之間已經存在的利益關係將無可避免受到衝擊。如果執政團體未能理順當中的變化衝突，政府主導、公營房屋行先的建屋計劃可能得不償失，成為加快建屋的絆腳石。
借助市場力量去加快建屋
過去數十年，私人發展商都是房屋供應的重要來源。從收購土地，到土地儲備的運用，以至城市地區發展的規劃部署，發展商在建制內外已擁有廣泛的網絡，相當的動員能力。就以農地為例，根據四大發展商長實、新地、新世界及恆基的年報披露，單計上市公司擁有的農地面積已達1億平方呎，如以3倍地積比率去發展該等土地，這批農地將足夠興建60萬個500平方呎的單位……當然，筆者無意低估發展該等土地的難度，只想指出，私人發展商擁有的龐大實力已是既定的事實，政府與其赤膊上陣，倒不如盡量利用私人發展商的動員能力。
當然，有人會質疑發展商囤地操控樓價，刻意減少供應，拖慢建屋進度。但實際上，本港最大的3個發展商即港鐵、長實與新地，後兩者以劈價清貨，流水作業見稱，真正囤地的大型發展商其實不多。附表二列出過去10年私人住宅的新屋動工量、總落成量及空置率。從數字上看出，整段時期的新屋動工跟落成量大致相同而空置率拾級而下，意味大部分單位並沒有囤積在施工（新屋動工大致脗合落成量）或存貨（空置率持續下跌）階段。過去10年私人房屋供應大幅下降，其實與政府大幅減少土地供應有更大關聯！
然而，過去無囤地並不等於將來不會。要有效提升土地房屋的開發速度，政府可以在賣地換地的過程提供若干折扣或獎金，以換取於條款內加入更加緊迫的完工時限。發展商唯利是圖，只要風險回報合理，政府不愁沒有買家。當然，政府於地價上提供折扣獎金，無疑減少了庫房收入，又可能引來官商勾結的指控。但天下從來都無免費午餐，問題只在於誰得益較多以及利益代價的取捨。過去數十年，政府庫房有限但又需要發展新市鎮以提供房屋供應，不也是一面於換地補地價條款內提供形形色色的優惠，一方面利用發展商的財力，去加快城市發展。現在急需土地建屋，政府大可制定一套比較科學、容易評估的折扣獎金機制，鼓勵發展商加快建屋，同時增加換地補地價的透明度。如此這般，既可某程度盤活發展商的農地儲蓄，運用發展商的動員能力，又可防止它們囤貨，加快建屋速度。
在行政管治未能配合的前提下，政府貿然增加自己於房屋市場的份額，加大承擔，效果可能適得其反，減慢建屋速度。於現時的房屋政策下，政府於勾地表制度、換地補地價的條款以至公私營的合作等範疇，還有很大的改革空間。以不需作出重大角色轉變為基礎，於風險可控的情况下，加快私人市場的建屋速度，應比政府自己赤膊上陣來得化算合理。
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