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【明報專訊】九龍站天璽一周前大劈價，引來2000張入票，發展商在賣完首批單位即加價加推，隨即有評論說樓市調整已見底。怎知道，同區的全新盤The Austin，周四宣布首推單位計入送額印及各種優惠後，呎價較天璽平約三成之餘，更平絕同區二手樓，發展商要錢不要貨的取態，呼之欲出。
事實上，美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻日前才表示，目前本港貨尾盤共4000伙，預計今年落成私人單位為1.3萬個，明年則為1.6萬個，扣除已賣出單位後，仍餘下約2.6萬個貨源可供出售，對發展商造成龐大存貨壓力。他預計，未來一手開盤會陸續出現「震撼價」、提供大手優惠的情况將非常多。相比之下，二手市場成交將繼續處於低谷，並要相應減價才能有成交。
一手盤減價盡吸買家 二手恐冰封
人說「一葉知秋」，當發展商相繼「賣大包」，市民對樓市自應提高警覺，一些業主仍以為可以人有人減，我有我堅持，誓不「賤賣」，又看看會否是今日低價，變成明日高價？當然，低息和低借貸，如九七年後大量銀主盤湧現而急跌的情况未必會出現，只怕樓市會慢慢陰乾，買家被一手盤減價盡吸，二手市場長期冰封。
除了一手盤似已展開劈價潮，昨日《爽報》宣布停刊的新聞，反映免費報紙競爭過於激烈的情况之外，也可視作一種經濟領先指標，皆因免費報的唯一收入，便是靠廣告，而廣告商多是以經濟前瞻作廣告預算，則今回《爽報》執笠，是否預示經濟將會轉差？
《爽報》停刊 或經濟轉差先兆
近日有關傳媒的最觸目新聞，除《爽報》停刊，自然是王維基的香港電視未能獲發免費電視牌照，而該公司隨即大裁員。有朋友看完該段新聞，便說不理香港電視是否因「政治理由」而不獲發牌，但至少反映「魔童」可能長期在商場勝利而衝昏了頭腦，以為世上有「必勝」這回事，因而未獲發牌已瞓身投資，似乎全沒有想到退路或任何Plan B。
朋友說，中國歷史固然有項羽破釜沉舟而獲勝的故事，但這也只是不得已而為之，做生意絕不應如賭桌的玩「晒冷」，置身於隨時可一鋪清袋的風險。同樣地，投資物業也不可死牛一邊頸的永遠看好，好像近期樓市出現調整，便有人說樓價最多只會下跌一至兩成，但誰人真箇可作出「保證」？筆者就認為，只得一層自住樓，當然不要隨便沽出，但如持貨過重，趁高位減磅，保留資金，也是合乎進可攻、退可守之道。
筆者周四晚獲邀出席獅子山學會九周年晚宴，當晚有國際智庫組織 The Fraser Institute代表 Fred McMahon發表其全球經濟自由評分最新報告；Fred McMahon指透過各國的多年研究，經濟自由度與經濟發展水平具密切的正相關關係，而香港的整體經濟自由評分最新排名仍是全球第一，而第二位則由「對手」新加坡取得（圖1），然而，當中部份評分備受新加坡的挑戰，包括貨幣穩健（圖2）、法制與產權保障（圖3），以及國際貿易的自由度（圖4）等。
財爺承諾有退市機制
同場，我們的財政司長曾俊華也發表演說，指自由經濟是香港的榮繁和穩定的核心基礎，所以要維持有效法制、簡單低稅和鼓勵公平競爭。他又為近年政府推出的樓市辣招作辯護，說乃因在低息、高貨幣流動性、供應緊絀和強勁需求出現令市場扭曲，才不得已「在非常時期採取非常措施」，以冷卻和維持樓市的穩定性，希望可盡快通過有關法案，並承諾會有機制，在樓市冷卻後後逐步撤招。
筆者聽罷兩位「高人」的演說，想起政府在干預市場時，總是說因市場失效才要介入，但真相可能是「政府失效」，才是令到市場更波動的原因。當初樓市在1997年後狂瀉，難度不是政府的「八萬五」政策所做成？而近年樓價狂飈，又何嘗不是政府2003年後因救市而長時間停賣地所致？
銀行收緊銀根 息口趨升
昨天，金管局總裁陳德霖又表示，香港港銀行今年首8月貸款增長高達19％，實在太快，為防美國退市引發撤資潮，金管局要出手，引入穩定資金比率（SFR）的新監管方法，對銀行不同資金來源，扣減其可轉借出市場的比例，並具體指現有40家銀行借貸增長太快，當中20家銀行要增加資金。
有銀行高層即時回應，新政策會令銀根收緊，可能要加息搶存款，而所謂羊毛出在羊身上，最終貸款息率亦可能趨升，未知會否在新盤出現劈價潮之際，按揭會同時攀升，進一步打擊正在受壓的樓市？
展望明年，經濟和樓市可能都會變得不明朗。為此，明報將在下月7日與獅子山學會合辦「政經動盪下的投資決策」講座，除了筆者會為大家探討樓市最新方向外，同時邀得恒生投資服務首席分析員溫灼培主講「 環球經濟新形勢」，以及由獅子山學會行政總裁王弼以一個小投資者角度，如何做好投資部署。有興趣讀者，可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/Property_1107.pdf）
陸振球 明報記者
事實上，美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻日前才表示，目前本港貨尾盤共4000伙，預計今年落成私人單位為1.3萬個，明年則為1.6萬個，扣除已賣出單位後，仍餘下約2.6萬個貨源可供出售，對發展商造成龐大存貨壓力。他預計，未來一手開盤會陸續出現「震撼價」、提供大手優惠的情况將非常多。相比之下，二手市場成交將繼續處於低谷，並要相應減價才能有成交。
一手盤減價盡吸買家 二手恐冰封
人說「一葉知秋」，當發展商相繼「賣大包」，市民對樓市自應提高警覺，一些業主仍以為可以人有人減，我有我堅持，誓不「賤賣」，又看看會否是今日低價，變成明日高價？當然，低息和低借貸，如九七年後大量銀主盤湧現而急跌的情况未必會出現，只怕樓市會慢慢陰乾，買家被一手盤減價盡吸，二手市場長期冰封。
除了一手盤似已展開劈價潮，昨日《爽報》宣布停刊的新聞，反映免費報紙競爭過於激烈的情况之外，也可視作一種經濟領先指標，皆因免費報的唯一收入，便是靠廣告，而廣告商多是以經濟前瞻作廣告預算，則今回《爽報》執笠，是否預示經濟將會轉差？
《爽報》停刊 或經濟轉差先兆
近日有關傳媒的最觸目新聞，除《爽報》停刊，自然是王維基的香港電視未能獲發免費電視牌照，而該公司隨即大裁員。有朋友看完該段新聞，便說不理香港電視是否因「政治理由」而不獲發牌，但至少反映「魔童」可能長期在商場勝利而衝昏了頭腦，以為世上有「必勝」這回事，因而未獲發牌已瞓身投資，似乎全沒有想到退路或任何Plan B。
朋友說，中國歷史固然有項羽破釜沉舟而獲勝的故事，但這也只是不得已而為之，做生意絕不應如賭桌的玩「晒冷」，置身於隨時可一鋪清袋的風險。同樣地，投資物業也不可死牛一邊頸的永遠看好，好像近期樓市出現調整，便有人說樓價最多只會下跌一至兩成，但誰人真箇可作出「保證」？筆者就認為，只得一層自住樓，當然不要隨便沽出，但如持貨過重，趁高位減磅，保留資金，也是合乎進可攻、退可守之道。
筆者周四晚獲邀出席獅子山學會九周年晚宴，當晚有國際智庫組織 The Fraser Institute代表 Fred McMahon發表其全球經濟自由評分最新報告；Fred McMahon指透過各國的多年研究，經濟自由度與經濟發展水平具密切的正相關關係，而香港的整體經濟自由評分最新排名仍是全球第一，而第二位則由「對手」新加坡取得（圖1），然而，當中部份評分備受新加坡的挑戰，包括貨幣穩健（圖2）、法制與產權保障（圖3），以及國際貿易的自由度（圖4）等。
財爺承諾有退市機制
同場，我們的財政司長曾俊華也發表演說，指自由經濟是香港的榮繁和穩定的核心基礎，所以要維持有效法制、簡單低稅和鼓勵公平競爭。他又為近年政府推出的樓市辣招作辯護，說乃因在低息、高貨幣流動性、供應緊絀和強勁需求出現令市場扭曲，才不得已「在非常時期採取非常措施」，以冷卻和維持樓市的穩定性，希望可盡快通過有關法案，並承諾會有機制，在樓市冷卻後後逐步撤招。
筆者聽罷兩位「高人」的演說，想起政府在干預市場時，總是說因市場失效才要介入，但真相可能是「政府失效」，才是令到市場更波動的原因。當初樓市在1997年後狂瀉，難度不是政府的「八萬五」政策所做成？而近年樓價狂飈，又何嘗不是政府2003年後因救市而長時間停賣地所致？
銀行收緊銀根 息口趨升
昨天，金管局總裁陳德霖又表示，香港港銀行今年首8月貸款增長高達19％，實在太快，為防美國退市引發撤資潮，金管局要出手，引入穩定資金比率（SFR）的新監管方法，對銀行不同資金來源，扣減其可轉借出市場的比例，並具體指現有40家銀行借貸增長太快，當中20家銀行要增加資金。
有銀行高層即時回應，新政策會令銀根收緊，可能要加息搶存款，而所謂羊毛出在羊身上，最終貸款息率亦可能趨升，未知會否在新盤出現劈價潮之際，按揭會同時攀升，進一步打擊正在受壓的樓市？
展望明年，經濟和樓市可能都會變得不明朗。為此，明報將在下月7日與獅子山學會合辦「政經動盪下的投資決策」講座，除了筆者會為大家探討樓市最新方向外，同時邀得恒生投資服務首席分析員溫灼培主講「 環球經濟新形勢」，以及由獅子山學會行政總裁王弼以一個小投資者角度，如何做好投資部署。有興趣讀者，可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/Property_1107.pdf）
陸振球 明報記者
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