單身女買樓保退休生活

【明報專訊】替何小姐提供意見前，筆者先總括何小姐理財狀况。然後根據現時情况，計算日後目標所需金額，最終安排計劃。


筆者下列金額以按年計算，比較統一及方便。現時何小姐年收入20.16萬元。必須開支有個人開支約7.8萬元、水電煤雜費約2.1萬元、人壽保險5700元、意外保險1320元，總開支每年約10.6萬元。每年儲蓄9.73萬元於月供股票及儲蓄保內。計算股票現值、別人債務、人民幣定期現值，何小姐約有100萬元可作置業首期。


何小姐第一個目標為買350萬元物業收租。根據現時政策，何小姐須提供物業金額的一半作首期，即175萬元。何小姐現有100萬元，距離支付首期還欠75萬元。加上印花稅15.75萬元（350萬元的4.5%），連律師及地產代理費約萬元。最終何小姐應以儲首期95萬元為首要目標。


先買樓收租 退休作自住

何小姐可運用現時儲蓄保每年約3.73萬元資金，再加上月供金額每月5000元（每年6萬元）儲首期，約10年便可儲95萬元。若尋求有回報方法，一些金融產品可穩定約有3%回報，可縮短儲首期時間。另提供日後按揭供款資料作參考。筆者以樓宇350萬元，首期175萬元，按揭年利率2.5厘，還款期360個月計算，何小姐日後每月供款6915元。再跟據收租回報率約3.1%（資料來源：差餉物業估價處），每月可收約9000元，可抵消供樓支出，亦有少許回報收入。


何小姐第二及第三個目標為退休後保持現有生活水準，以及每年最少可去2次旅行。退休後保持現有生活水準，每年所需10.8萬元。假設何小姐退休後有30年開支，便需要324萬元。若何小姐現時38歲開始儲蓄，65歲退休，以每年平均回報5%計算，現時每月需要儲蓄4,742元。另外，假設每年4萬元旅行費用，30年支出共120萬元。何小姐應為日後旅行而現時每月需儲1,756元。當然，強積金亦計算在內用作旅程費用，減低現時每月所儲金額。


第四個理財目標為日後入住老人院的全部費用，直至終老。筆者建議首先可售出物業取回現金。假設日後物業價值仍然為350萬元，老人院收費每月1萬元，何小姐可支付約29年費用，應足夠所需。所以何小姐若退休前能擁有一個自住而沒有按揭供款的單位，日後可安枕無憂。


除了達到何小姐目標以外，筆者仍有少許建議。


建議一：現時何小姐擁有兩個強積金戶口，兩個戶口可合二為一，因管理會比較方便，這戶口便是政府宣傳片所提及的個人帳戶。另外雖然現時強積金戶口虧損，但何小姐不用擔心，資料顯示長時間投資可減輕風險，從而得正數回報的機會率增加。只要何小姐現時檢討強積金表現，重新分配好（建議亞洲區股票基金可持有一半），戶口價值可望回升。


投資股票 要有時間知識經驗

建議二：儲蓄方面，現時定額每月5000元月供股票，現值13萬元，已虧損24萬元，已虧損65%，可見何小姐未能有效以股票賺錢。筆者建議讀者在擁有以下3項條件的情况下才選擇股票這投資工具較為合適：時間、投資相關知識及經驗。經驗可累積，但若沒有時間、沒有相關知識，投資股票容易損失。


因為投資股票波動比基金大（強積金），雖然何小姐了解自己還年輕，即使現時虧蝕了本金，日後亦能再儲，可承受較高投資風險，但以往績來看，何小姐未能有效地自己選擇有潛力股票。建議何小姐以其他投資工具代替股票較為合適。


賴詠諾

中原理財高級營業董事

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