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【明報專訊】經歷過1997至2003年的樓市大瀉，很多置業者都心有餘悸。2003年樓市還在低谷的時候，沒有人會相信樓價有一天竟可超越九七高峰。隨着大市違反預期，不斷回升，愈來愈多人相信，樓市出現泡沫。政府見樓市好像愈升愈有，連番推出辣招，說是非常時期的非常手段，目的是要打壓樓價，以免愈升愈險，泡沫一旦爆破，破壞力不堪設想。
問題是，是不是樓價過高就是泡沫？怎樣的樓價才算過高？
泡沫警告 多年後方應驗
其實，任何資產的價格都會波動，1987年全球股市大跌，跌幅大於全球經濟大蕭條前夕的1929年華爾街股市，那麼1987年股市算不算泡沫？如果算，由於當時道指還不到2800點，那麽現時的逾15,000點豈不是更大的泡沫？是不是聯儲局就要打壓股市，讓炒家回復理智？
今年諾貝爾經濟學獎得獎人之一席勒（Robert Shiller）早已對美國樓市提出警告，指非理性亢奮已令樓市出現泡沫，在未獲諾獎之前已聲名大譟。然而，他所提出的「美樓市已形成泡沫」的警告，提出多年後美國樓市才下跌，他示警的選擇時機並無說服力。
銀行亂批貸款 引發泡沫
筆者認同，美國樓市早在2005年之前已出現非理性亢奮，但並非光看樓市升幅而有此判斷，而是因為金融機構亂批貸款。
事實上，亞特蘭大法援協會的住宅保護計劃主任William Brennan，1998年已洞見次按貸款經紀不管貸款人的還款能力就批出貸款，賺取巨額佣金，他向參議院老年事務委員會表示，這些貸款「總會有一天為次貸公司的股東帶來重大損失」。
英國次貸银行Northern Rock 同樣忽視基本的風險管理，隨意為物業購買者批出遠高於樓價的貸款，有些甚至會超出貸款者收入的5至6倍，又會為買房出租的投資者大量貸款。
貸款批核若審慎 不必徵額印
筆者一直堅持的原則是：銀行貸款給置業人士，最多只能按樓價的某個百分比（如六成）批出，如此才能在樓市逆轉時保證銀行的安全；貸款人的收入必須足以應討還款需要。如果這些防範措施均已落實，就不會出現火上加油、甚至涉及欺騙的亂貸。只要沒有亂貸，銀行自然安穩，樓價升跌可聽任自然。
如嫌炒家涉足樓市，大可向其徵收利潤稅。何必要冒違憲之險、又苦了地產經紀、又妨礙了換樓活動，強徵額外印花稅？
何濼生
嶺南大學公共政策研究中心主任
問題是，是不是樓價過高就是泡沫？怎樣的樓價才算過高？
泡沫警告 多年後方應驗
其實，任何資產的價格都會波動，1987年全球股市大跌，跌幅大於全球經濟大蕭條前夕的1929年華爾街股市，那麼1987年股市算不算泡沫？如果算，由於當時道指還不到2800點，那麽現時的逾15,000點豈不是更大的泡沫？是不是聯儲局就要打壓股市，讓炒家回復理智？
今年諾貝爾經濟學獎得獎人之一席勒（Robert Shiller）早已對美國樓市提出警告，指非理性亢奮已令樓市出現泡沫，在未獲諾獎之前已聲名大譟。然而，他所提出的「美樓市已形成泡沫」的警告，提出多年後美國樓市才下跌，他示警的選擇時機並無說服力。
銀行亂批貸款 引發泡沫
筆者認同，美國樓市早在2005年之前已出現非理性亢奮，但並非光看樓市升幅而有此判斷，而是因為金融機構亂批貸款。
事實上，亞特蘭大法援協會的住宅保護計劃主任William Brennan，1998年已洞見次按貸款經紀不管貸款人的還款能力就批出貸款，賺取巨額佣金，他向參議院老年事務委員會表示，這些貸款「總會有一天為次貸公司的股東帶來重大損失」。
英國次貸银行Northern Rock 同樣忽視基本的風險管理，隨意為物業購買者批出遠高於樓價的貸款，有些甚至會超出貸款者收入的5至6倍，又會為買房出租的投資者大量貸款。
貸款批核若審慎 不必徵額印
筆者一直堅持的原則是：銀行貸款給置業人士，最多只能按樓價的某個百分比（如六成）批出，如此才能在樓市逆轉時保證銀行的安全；貸款人的收入必須足以應討還款需要。如果這些防範措施均已落實，就不會出現火上加油、甚至涉及欺騙的亂貸。只要沒有亂貸，銀行自然安穩，樓價升跌可聽任自然。
如嫌炒家涉足樓市，大可向其徵收利潤稅。何必要冒違憲之險、又苦了地產經紀、又妨礙了換樓活動，強徵額外印花稅？
何濼生
嶺南大學公共政策研究中心主任
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