安泓投資總監楊書健﹕買房託分散樓市風險

【明報專訊】不少投資者愛好買實物「磚頭」，主要因為可以直接持有物業收租，感覺較實在，能自主地控制命運，相反被稱作「紙磚頭」的房地產信託基金（ REITs），投資者的投放比例則相對較低。安泓投資有限公司投資總監楊書健表示，其實物業投資者，可以透過買房託平衡市場風險，未必一定要一味買「磚頭」，從而豐富投資組合，而分散投資到外地市場亦值得考慮。


楊書健舉例指出，基金顧問有時候會建議投資組合中，有兩至三成投放在房託，博取其租務回報及分散風險，「買房託就像間接持有過千單位，即使某一個地方有火災，都可以對冲得到」。至於其餘七成，則為「較實在的磚頭」，亦可配合外地物業。他引述國外研究引證這種投資組合的巧妙之處，即房託和樓價指數的升跌軌迹一般都有較大的相關性，房託價格會比樓價走勢快6至12個月，曾經有研究追蹤美國由1980年代起往後30年的走勢，發現無論在每一個時段以「磚頭配合房託」的組合入市，5年回報全部均為正數（positive），較只買磚頭優勝，「情况就像當房託表現較差時，樓市仍然升值；當樓市下行時，房託開始穩定下來」。


磚頭配房託 風險減半回報增

他表示，長遠回報率會因而增加約1.5個百分點，而風險則會減半。楊續稱，很多物業投資基金都透過買房託增加投資的流動性（liquidity），「例如你看淡日本，就可以將手持的房託放售，隨時都可成交，但實物磚頭要易手就會較難，較大型的整幢物業隨時要2年才賣得出」。


「更重要的是，如遇上有業主因財困而要出售『筍盤』，基金或投資者可即時售出沒有跌價的房託，轉而買入這些『筍盤』。這樣，既不會因一直持現金而錯過樓市升浪，又有穩定派息回報，又可隨時伺機購入『筍盤』，一舉數得。」


日本物業現時入市 奧運前賣

受辣招影響，加上外地房地產回報相對吸引，楊書健表示，近年都開始看到投資者多留意海外物業，而安泓則主力留意日本市場，「戰略目標是現時入市，6年後即到2019年，在翌年奧運前賣出」。安泓集中為大型機構投資者策劃，例如以約1億港元購入日本全幢6至10層高的物業，租金回報率介乎6厘至8厘。


有投資者擔心，日圓持續貶值，會抵消在日本資產升值的回報，楊建議投資者到當地銀行借日圓來買物業平衡風險，因日圓跌了，要還的日圓以外幣計便也少了，形成對冲效果，而日圓升了，賣出的物業以日圓計價，不會影響要還日圓的匯價，「聽聞過最誇張的是2009年有人用港元買澳洲樓，後來金融危機澳紙貶到底，結果變成負資產要call loan」；但借當地銀行錢，就可以對冲到五至七成的匯價風險。


借日圓買樓 規避匯價風險

楊表示，一般「散戶」其實亦可以參考同類做法，「如果只集中單一地區的投資物業，樓價一跌就會很頭痛，相反你分散風險到亞太區或全球，遇到金融危機時可能反成為一個機遇，因為聰明的房託會趁低吸納。你分散多一點去買房託，回報理想之餘又可以當儲錢，其實算是划算」。


明報記者 何建邦、陸振球

攝影 陳淑安