超人教投資 高賣低買不賺盡

【明報專訊】「超人」李嘉誠日前接受內地《南方》報系的訪問，香港傳媒紛紛轉載，重點多放在李氏否認「撤資」。相對下，筆者向來自認「經濟掛帥」，對李嘉誠在訪問中談及其一向奉行的投資原則更感興趣。


李嘉誠被問及對香港樓市意見，他表示﹕「過去兩三年我們在香港買入的項目較少，香港地價高，已看到不健康的趨勢，內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地」。


李一生不賺「最後一個銅板」

「今年至目前為止，我們僅獲批出一宗總值只得30億元左右的樓盤，位居最末，以致我們今年全年賣樓只得約40億港元，僅及過去兩年每年銷售總額260億至270億之間的15%左右，是13年來最差的一年。」


「若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。我們是一家小心經營的公司，長實（0001）今天的負債比例是4%，和黃（0013）是21%，以這麼大規模的公司而言，在外國是屬於低的比例，還有在加拿大的（Husky）赫斯基，負債比例只有12%，也是非常低的，這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我在1950年開始做生意，到今天已經60多年，經歷過不少風風雨雨，也一路走過來。」


對於內地樓價高企，國民難以買樓，李嘉誠則回應：「這個都不用我說，你看現在內地政府部門都說要調控樓市，說房價太高，不聽他們的話，還可以聽誰的話？……是的，價格漲太高，一般老百姓已經難以承受。所以近期也看到政府出台了調控政策，譬如買二套房限貸等。現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺『最後一個銅板』。」


裱起AIG股票 告戒子孫「風險」

「高賣低買本來就是正常的商業行為，但就全世界而言，從來沒有批評過我們撤資，唯獨香港傳言不斷，令人遺憾……。」


總括而言，李嘉誠認為對香港和中國樓市都應謹慎行事，並指出他的商業行為，就是「高賣低買」，在現時市况不會高價搶地，公司盡量保持低借貸」。然而觀乎最近香港一些樓盤開售，又見大批市民似乎不介意高位入市，更多的是希望可在樓市賺最後一個銅板，大家說最終會是李嘉誠睇得準，還是現時搶樓的會是最終贏家？


另外，李嘉誠在主席辦公室接受訪問時被記者看到一張被裱起來的AIG股票彩色複印（見圖），原來乃是「超人」為了告誡子孫何謂「風險」，他專門花了8000美元，一口氣印了4張AIG股票的複印，並在上面用中文寫着「以此為鑑，可惕未來」。（曾經是全世界最大的保險公司AIG，受金融海嘯拖累，股價在2007年5月11日每股72.97美元，總市值1895.76億美元；2008年9月16日兩者分為1.23美元和167.78億美元，市值跌幅逾91%。）


旱時備船 澇時備車

李經常說的一句話是：「旱時，要備船以待澇；澇時，要備車以待旱。一家公司即使有盈利，也可以破產，一家公司的現金流是正數的話，便不容易倒閉。」現在香港住宅租金回報只有2厘多一點，租金就是物業的現金流，樓價很大程度靠低息支撐，一旦利率回升，樓價較大幅度調整的機會不小，大家可做好壓力測試，如李嘉誠般的旱時備船、澇時備車？


事實上，很多人認為樓市會只升不跌，又或認為樓價不論高低，都應買樓自住。不過，中大金融專業應用教授王澤基在他的新作《主場經濟學》（圖）卻提醒大家買不買樓，必須衡量十件事：


（一） 你收入的穩定性，收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點，如果是地產經紀，就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。如果收入波動性比較大，在房地產市場做投資就要尤其謹慎。


（二）不能光看現在的利息水平來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均利息來看。


（三）不要相信預測。財經演員，事後諸葛亮多的是，預測準確倒沒有。如果預測的人真洞察天機，他會告訴你嗎？所以什麼看未來走勢來確定買不買樓來投資，絕對是騙你的。


除了買樓 錢還有很多用途

（四）樓價是你一年收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚，10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%，就是你一年的收入。


（五）不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關，如果可以保證你永遠都不用套現，不會生病、不離婚等等，那就可以。不錯，如果你真的在1997年買樓，等到2012年確實是回到原位。但若是你買了新界西的樓，2012年樓價還比高峰期低18%，更要保證我們未來不要像日本，樓價23年來跌了七八成。


（六）你的錢除了買樓，有沒有別的用途？人民幣存款只是其中一個用途，但不是最好的用途，更好的用途是投放在自己教育上，例如留學，和你孩子的教育。


（七）你的錢可以用來支援你做別的東西嗎？如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作，增廣見聞嗎？


（八） 朋友要結婚，一定要買樓，但是不想負擔太重，所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間，見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎？


（九） 如果你買不起你孩子學校附近的樓宇，而要搬到很遠，犧牲了孩子學習或玩耍的快樂，值得嗎？

（十）縱然樓價不跌，甚至上升，問問自己，一間500平方呎（實用面積350平方呎）的所謂豪宅，值得你們兩夫婦以一生的青春去換取嗎？我看到要付房貸的朋友不去旅行，周年慶祝也沒有，省吃儉用，為的就是一個只是勉強放得下單人牀的小房間。值嗎？


筆者就認為，身在香港，買不買樓自住是很個人化的問題，至於應否買樓投資，除了看香港樓價會有否大跌的風險或進一步升值潛力，還應考慮是否可投資在香港以外，比如內地的房產。根據摩根大通的一份研究報告，近年內地樓價雖急升，但經濟增長更快（圖1），香港樓價很大程度已悉數反映了本地的經濟增長（圖2），則內地房產是否較香港樓更值得投資？實在值得深思。《明報》將在下周四（12月5日）舉辦中港物業投資研討會，為大家分析中港樓市的投資前景，有興趣可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/property1207.htm）。


陸振球

明報記者