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【明報專訊】雖然2013年還有數天才完結，也可「偷步」將今年樓市表現作一總結，以幫助制訂明年部署。中原剛公布的城市領先樓價指數（CCL）報118.95點，較去年尾的115.78點僅微升2.7％，遠遜於去年全年上升逾19％；今年以來恒指則由22,656點升至23,243點，升幅為2.6％，與CCL相若。
其實若比較過去3年的CCL指數與恒指表現，會發覺一些有趣現象。以3年計，香港樓價確遠遠跑贏恒指（圖1），但若單計2012年和2013年，香港樓價其實與港股表現相若（圖2、圖3），即是說，在2011年，買樓確實遠勝買股，但在過去兩年，買樓、買股分別不大。
近兩年 買股回報不遜買樓
雖然如此，相較樓價，港股確是波幅較大，如能捕捉一年的高低點，過去兩年單買盈富基金（2800），要獲一成至成半的利潤未必太難，所以短炒港股，未必冇肉食，但也可能會高追低斬，賠了夫人又折兵。相對下，在過去兩年買樓，就算看對市，因要支付額外印花稅（SSD），就算成功轉售或「摩」出單位，賺到也要和政府「分身家」。
總結今年 溫故知新
回顧今年，筆者總結有關樓市的十大新聞，助大家溫故知新。
（一）今年十大樓市新聞之首，自然是政府在年初將打壓樓市的辣招加碼，包括推出雙倍印花稅（DSD）、非住宅物業未完成交易已要付印花稅，同時進一步收緊按揭，以及取消勾地表機制，對樓市造成深遠影響。
（二）及至今年4月，《一手住宅物業銷售條例》生效，往後新盤要用實用面積計價，示範單位及其他賣樓程序也受嚴控，由於觸犯條例可能會冒上刑事風險，導致發展商一度暫停賣樓以待觀察，形成了新盤真空期。
（三）在政府連番打壓下，今年樓價先升後回軟，如上所述，全年樓價升幅僅不足3％，為2009年以來最小。另根據中原地產統計，2013年11月份私人住宅建築面積平均呎租錄23元，與2012年12月的22.7元相比，首11個月的租金也只上升了1.3%。
（四）今年樓市成交因辣招而極度萎縮，中原預測，今年全年一手私樓買賣登記僅約達9240宗，涉及870億元，將分別較去年下跌27.3%及34%，宗數將創1996年有紀錄以來歷史新低，金額則創2008年769.6億元後的五年新低。二手方面，中原預測全年買賣登記約達3.62萬宗及1910億元，將較去年分別下跌42.5%及38.9%，宗數是創2003年35,630宗後的10年新低，金額則創2006年1605.2億元後的七年新低。
（五）由於成交萎縮，代理生計大受打擊，估計在最差月份，可能平均10個代理才能促成一宗買賣成交，代理為表不滿，在7月時有數千代理參與遊行示威，為歷來首次。
（六）政府今年中推出「白居二」的綠表客可暫免補地價買二手居屋政策，令細價樓、二手公屋及二手居屋價格被搶高，一般市民更難上車。
（七）政府在壓抑樓市需求同時，積極增加土地供應，並同時推出「港人港地」。政府早前公布本財年最後一季賣地計劃，一口氣在下季推出12幅住宅地，共涉5500個單位，較本季的3300個按季大升近七成，是自2011年主動賣地以來的季度新高。以全年計，推出土地可興建13,680個單位計，較去年全年7940個，勁升約72%，創13年來新高。
（八）雖然政府增推土地，但地價表現卻偏軟，如九肚山和將軍澳今年的地皮成交價都拾級而下，差不多創出近兩年新低，而天水圍天榮站年初招標時，更是歷來首次「零入標」。與此同時，大型發展商投地也欠積極，如「超人」李嘉誠旗下長實（0001）自去年11月起已再沒有投得地皮，根據《明報》統計，今年政府售出的27幅住宅官地，當中五大發展商（長實、新地、恒地、新世界和信和）只奪得6幅住宅地，佔今年售出地皮數目22％（去年佔32％）；涉資約75億元，僅佔今年賣地總金額約16％（去年佔38％）。
（九）踏入十月，發展商開始心急賣樓，新地（0016）率先劈價三成開賣九龍站天璽貨尾，其他發展商紛紛仿效，提供回贈額印稅及提供折扣等優惠，一手樓開售折實呎價貼近甚至低於二手樓，與旺市時一手樓較二手樓往往有三成溢價，截然不同。
（十）美國聯儲局終在本月主席伯南克離任前啟動退市，計劃往後每次議息會議後都減少買債100億美元，預計明年底前買債便會完結，雖然聯儲局稱仍會維持低息較長的時間，但美國10年期債息已在本周四及周五兩度升穿3厘水平，則未來香港的息口，將會易升難跌，對樓市有負面影響。
溫故以後，明年又應如何部署？《明報》將在下周六（1月4日）舉辦「2014投資攻略第一擊」研討會，除了由筆者分析來年樓市最新形勢外，同時邀得近一年提供股票貼士「命中率」極高的經濟學者關焯照博士主講「2014經濟與股市明星板塊」，以及由東盛金業市場行政執行總監盧楚仁分析黃金市場的投資機會，同時由GMO CLICK環球通副總裁陳建豪分析明年最值得留意的外幣投資。有興趣讀者可登入以下網址報名：
http://mpfinance.com/jan04.htm
撰文﹕陸振球
其實若比較過去3年的CCL指數與恒指表現，會發覺一些有趣現象。以3年計，香港樓價確遠遠跑贏恒指（圖1），但若單計2012年和2013年，香港樓價其實與港股表現相若（圖2、圖3），即是說，在2011年，買樓確實遠勝買股，但在過去兩年，買樓、買股分別不大。
近兩年 買股回報不遜買樓
雖然如此，相較樓價，港股確是波幅較大，如能捕捉一年的高低點，過去兩年單買盈富基金（2800），要獲一成至成半的利潤未必太難，所以短炒港股，未必冇肉食，但也可能會高追低斬，賠了夫人又折兵。相對下，在過去兩年買樓，就算看對市，因要支付額外印花稅（SSD），就算成功轉售或「摩」出單位，賺到也要和政府「分身家」。
總結今年 溫故知新
回顧今年，筆者總結有關樓市的十大新聞，助大家溫故知新。
（一）今年十大樓市新聞之首，自然是政府在年初將打壓樓市的辣招加碼，包括推出雙倍印花稅（DSD）、非住宅物業未完成交易已要付印花稅，同時進一步收緊按揭，以及取消勾地表機制，對樓市造成深遠影響。
（二）及至今年4月，《一手住宅物業銷售條例》生效，往後新盤要用實用面積計價，示範單位及其他賣樓程序也受嚴控，由於觸犯條例可能會冒上刑事風險，導致發展商一度暫停賣樓以待觀察，形成了新盤真空期。
（三）在政府連番打壓下，今年樓價先升後回軟，如上所述，全年樓價升幅僅不足3％，為2009年以來最小。另根據中原地產統計，2013年11月份私人住宅建築面積平均呎租錄23元，與2012年12月的22.7元相比，首11個月的租金也只上升了1.3%。
（四）今年樓市成交因辣招而極度萎縮，中原預測，今年全年一手私樓買賣登記僅約達9240宗，涉及870億元，將分別較去年下跌27.3%及34%，宗數將創1996年有紀錄以來歷史新低，金額則創2008年769.6億元後的五年新低。二手方面，中原預測全年買賣登記約達3.62萬宗及1910億元，將較去年分別下跌42.5%及38.9%，宗數是創2003年35,630宗後的10年新低，金額則創2006年1605.2億元後的七年新低。
（五）由於成交萎縮，代理生計大受打擊，估計在最差月份，可能平均10個代理才能促成一宗買賣成交，代理為表不滿，在7月時有數千代理參與遊行示威，為歷來首次。
（六）政府今年中推出「白居二」的綠表客可暫免補地價買二手居屋政策，令細價樓、二手公屋及二手居屋價格被搶高，一般市民更難上車。
（七）政府在壓抑樓市需求同時，積極增加土地供應，並同時推出「港人港地」。政府早前公布本財年最後一季賣地計劃，一口氣在下季推出12幅住宅地，共涉5500個單位，較本季的3300個按季大升近七成，是自2011年主動賣地以來的季度新高。以全年計，推出土地可興建13,680個單位計，較去年全年7940個，勁升約72%，創13年來新高。
（八）雖然政府增推土地，但地價表現卻偏軟，如九肚山和將軍澳今年的地皮成交價都拾級而下，差不多創出近兩年新低，而天水圍天榮站年初招標時，更是歷來首次「零入標」。與此同時，大型發展商投地也欠積極，如「超人」李嘉誠旗下長實（0001）自去年11月起已再沒有投得地皮，根據《明報》統計，今年政府售出的27幅住宅官地，當中五大發展商（長實、新地、恒地、新世界和信和）只奪得6幅住宅地，佔今年售出地皮數目22％（去年佔32％）；涉資約75億元，僅佔今年賣地總金額約16％（去年佔38％）。
（九）踏入十月，發展商開始心急賣樓，新地（0016）率先劈價三成開賣九龍站天璽貨尾，其他發展商紛紛仿效，提供回贈額印稅及提供折扣等優惠，一手樓開售折實呎價貼近甚至低於二手樓，與旺市時一手樓較二手樓往往有三成溢價，截然不同。
（十）美國聯儲局終在本月主席伯南克離任前啟動退市，計劃往後每次議息會議後都減少買債100億美元，預計明年底前買債便會完結，雖然聯儲局稱仍會維持低息較長的時間，但美國10年期債息已在本周四及周五兩度升穿3厘水平，則未來香港的息口，將會易升難跌，對樓市有負面影響。
溫故以後，明年又應如何部署？《明報》將在下周六（1月4日）舉辦「2014投資攻略第一擊」研討會，除了由筆者分析來年樓市最新形勢外，同時邀得近一年提供股票貼士「命中率」極高的經濟學者關焯照博士主講「2014經濟與股市明星板塊」，以及由東盛金業市場行政執行總監盧楚仁分析黃金市場的投資機會，同時由GMO CLICK環球通副總裁陳建豪分析明年最值得留意的外幣投資。有興趣讀者可登入以下網址報名：
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撰文﹕陸振球
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