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【明報專訊】去年恒指全年升幅少於3％，如是持有表現與恒指同步的盈富基金（2800），回報可算平平，但其實恒指全年高低點的波幅約有兩成，若買對板塊，比如有追捧科網股如騰訊（0700）或濠賭股如銀河娛樂（0027），隨時有接近一倍的賺幅。當然，如買錯股票，不要說3％的回報，甚至可以蝕大錢。
可以這樣說，「買股不買市」，漸漸成為投資港股的重要原則，而事實上去年不少基金能跑贏大市，這是多年來少見，也可歸功有關基金能成功「買股不買市」的策略，而筆者也開始質疑，恒指的變化，是否真的能反映「大市」？
去年樓價指數升 卻見蝕讓個案
其實，同一問題也似漸漸在樓市出現，去年中原樓價領先指數全年升幅同樣不足3％，如計入租金回報，似乎買樓全年總回報可能高於5厘，至少可跑贏逾4％的年通脹率。然而，過去一年，市場卻也錄得不少蝕讓個案，部分更可能是2至3年前入市仍要虧損離場，可見樓價指數升，並不代表去年所有單位都是升值，而在樓市成交因辣招而極度萎縮下，一些逾萬伙的大型屋苑，每月可能只有十餘宗成交，則由此而計算得出的樓價指數，是否能真實反映大市走向，也漸成疑問。
不說二手，去年就算是一手樓，也可以是表現迥異，如九龍站天璽劈價賣貨尾，以及之後開售的佐敦The Austin和灣仔囍匯等，固然賣得熱哄哄，但如東涌的昇薈，以及筲箕灣的房協樂融軒，雖然開價並不進取，銷情卻是非常慢熱，那「整體」一手盤是熾熱，還是受壓？
發展商開價迥異 後市看法分歧
又如長實（0001）的天后新盤DIVA，日前開價低過毗鄰另一新盤接近兩成，貫徹近一年多長實賣樓寧求量不求價的取向，但昨日嘉里（0683）旗下西半山新盤高士台，卻又宣布以高於同區二手兩至三成樓價開賣，反映不同發展商對後市取態截然不同。當然，大家相信長實主席李嘉誠看市的功力，會較其行家是高或是低？也是十分有趣。
新盤「面價」不跌 未計大量優惠
另外，現在發展商賣樓，「面價」往往不減，卻會提供大量回贈額印及其他優惠，涉及金額可由一成多至兩成半不等，筆者不知道將來計算樓價指數，會不會也計入有關優惠或回贈，如不計，則一手樓樓價表面可能沒有重大變化，但如計入有關折扣優惠後，真正樓價可能已跌了一成多至兩成以上不等，情况就等同多年前商廈市場低迷時，大業主可能不減租，但卻可以提供半年甚至更長的免租期，更有業主會提供免費裝修，而筆者記起一個紅磡住宅租盤，只要承租簽兩年租約，大業主便送出一輛價值數十萬元的平治房車，如此商廈或住宅租金可能沒大跌，但真正租值卻已大跌而不為市場所知！
美啟動退市 債息趨升不利樓市
美國聯儲局上月宣布啟動退市，雖然初期減少買債幅度不大，並宣布會維持較長的低息期，令金融市場並不為意，首數天美股更創新高，連港股恒指也一度重上23,000點以上水平。
然而，聯儲局雖能維持短息近零（圖1），但美國10年期長債息卻多番升至3厘以上水平，而過去數年，尤其是在2008年美國首次推出貨幣量化寬鬆（QE）後，香港樓價表現確與美國10年期長債息呈密切的相反關係，即每當QE加碼而長債息被壓低，香港樓價便愈表現得亢奮（圖2），而現在美國已宣布啟動退市，若美國10年期長債息真的突破3厘阻力，並向3.5厘甚至4厘進發，而仍說香港樓價會不受影響，那只可以說是自欺欺人而已。
其實，除了要留意美國啟動退市對長息的影響，也要留意內地央行近月屢屢停止逆回購，猶如變相收緊銀根，雖然人民銀行未有調高主要存貸利率，但內地拆息已多番大幅波動，已產生類同加息或挾息的效果。
內地停逆回購 效果如加息
同一道理，美聯儲不主動調高拆借息率，市場利率也可因聯儲局減少買債而上升，對經濟、股市和樓市的影響，實不可不防也。
踏入2014年，新的樓市形勢會是如何，到底是美國退市利淡，還是因歐美和中國經濟復蘇而利好？到底會是如今年蛇年，樓市在政府推出加碼辣招後如蛇冬眠一樣，交投繼續萎縮而繼續牛皮，還是如即將來臨的馬年，可以躍動起來？
《明報》將在本月14日（周二）舉辦「馬年樓市與風水」講座，分別請來香港大學建築博士論文得獎者、清華大學客席教授兼建築師蔣匡文博士主講「從流年看香港經濟與樓市」，以及由萊坊國際大中華研究及諮詢主管林浩文主講「中國與香港樓市周期分析」，有興趣讀者可登入以下網址報名﹕mpfinance.com/mpjan14.htm
撰文﹕陸振球
可以這樣說，「買股不買市」，漸漸成為投資港股的重要原則，而事實上去年不少基金能跑贏大市，這是多年來少見，也可歸功有關基金能成功「買股不買市」的策略，而筆者也開始質疑，恒指的變化，是否真的能反映「大市」？
去年樓價指數升 卻見蝕讓個案
其實，同一問題也似漸漸在樓市出現，去年中原樓價領先指數全年升幅同樣不足3％，如計入租金回報，似乎買樓全年總回報可能高於5厘，至少可跑贏逾4％的年通脹率。然而，過去一年，市場卻也錄得不少蝕讓個案，部分更可能是2至3年前入市仍要虧損離場，可見樓價指數升，並不代表去年所有單位都是升值，而在樓市成交因辣招而極度萎縮下，一些逾萬伙的大型屋苑，每月可能只有十餘宗成交，則由此而計算得出的樓價指數，是否能真實反映大市走向，也漸成疑問。
不說二手，去年就算是一手樓，也可以是表現迥異，如九龍站天璽劈價賣貨尾，以及之後開售的佐敦The Austin和灣仔囍匯等，固然賣得熱哄哄，但如東涌的昇薈，以及筲箕灣的房協樂融軒，雖然開價並不進取，銷情卻是非常慢熱，那「整體」一手盤是熾熱，還是受壓？
發展商開價迥異 後市看法分歧
又如長實（0001）的天后新盤DIVA，日前開價低過毗鄰另一新盤接近兩成，貫徹近一年多長實賣樓寧求量不求價的取向，但昨日嘉里（0683）旗下西半山新盤高士台，卻又宣布以高於同區二手兩至三成樓價開賣，反映不同發展商對後市取態截然不同。當然，大家相信長實主席李嘉誠看市的功力，會較其行家是高或是低？也是十分有趣。
新盤「面價」不跌 未計大量優惠
另外，現在發展商賣樓，「面價」往往不減，卻會提供大量回贈額印及其他優惠，涉及金額可由一成多至兩成半不等，筆者不知道將來計算樓價指數，會不會也計入有關優惠或回贈，如不計，則一手樓樓價表面可能沒有重大變化，但如計入有關折扣優惠後，真正樓價可能已跌了一成多至兩成以上不等，情况就等同多年前商廈市場低迷時，大業主可能不減租，但卻可以提供半年甚至更長的免租期，更有業主會提供免費裝修，而筆者記起一個紅磡住宅租盤，只要承租簽兩年租約，大業主便送出一輛價值數十萬元的平治房車，如此商廈或住宅租金可能沒大跌，但真正租值卻已大跌而不為市場所知！
美啟動退市 債息趨升不利樓市
美國聯儲局上月宣布啟動退市，雖然初期減少買債幅度不大，並宣布會維持較長的低息期，令金融市場並不為意，首數天美股更創新高，連港股恒指也一度重上23,000點以上水平。
然而，聯儲局雖能維持短息近零（圖1），但美國10年期長債息卻多番升至3厘以上水平，而過去數年，尤其是在2008年美國首次推出貨幣量化寬鬆（QE）後，香港樓價表現確與美國10年期長債息呈密切的相反關係，即每當QE加碼而長債息被壓低，香港樓價便愈表現得亢奮（圖2），而現在美國已宣布啟動退市，若美國10年期長債息真的突破3厘阻力，並向3.5厘甚至4厘進發，而仍說香港樓價會不受影響，那只可以說是自欺欺人而已。
其實，除了要留意美國啟動退市對長息的影響，也要留意內地央行近月屢屢停止逆回購，猶如變相收緊銀根，雖然人民銀行未有調高主要存貸利率，但內地拆息已多番大幅波動，已產生類同加息或挾息的效果。
內地停逆回購 效果如加息
同一道理，美聯儲不主動調高拆借息率，市場利率也可因聯儲局減少買債而上升，對經濟、股市和樓市的影響，實不可不防也。
踏入2014年，新的樓市形勢會是如何，到底是美國退市利淡，還是因歐美和中國經濟復蘇而利好？到底會是如今年蛇年，樓市在政府推出加碼辣招後如蛇冬眠一樣，交投繼續萎縮而繼續牛皮，還是如即將來臨的馬年，可以躍動起來？
《明報》將在本月14日（周二）舉辦「馬年樓市與風水」講座，分別請來香港大學建築博士論文得獎者、清華大學客席教授兼建築師蔣匡文博士主講「從流年看香港經濟與樓市」，以及由萊坊國際大中華研究及諮詢主管林浩文主講「中國與香港樓市周期分析」，有興趣讀者可登入以下網址報名﹕mpfinance.com/mpjan14.htm
撰文﹕陸振球
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