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【明報專訊】政府視土地房屋政策為施政重中之重,致力增加供應以應對供求失衡,不過,政府耗費的氣力是否得當,是另一個問題。政府改劃各區「政府、機構或社區」(GIC)地皮,以見縫插針方式興建住宅,但是,檢視這項政策的成效,與政府為此付出的人力物力不成正比,而且徒添內耗爭議,有點不值得。政府與其就GIC地皮繼續挖空心思,不如集中力量,推動填海、重建大型舊屋邨、開發棕地等計劃,從大處着眼,開拓土地和善用現有土地資源,從根本上應對房屋短缺問題。
改劃GIC地建住宅
政府努力惟事倍功半
鑑於可用土地短缺,特首梁振英於就任後一個月(2012年8月)宣布10項措施增加供應,其中一項是把36幅GIC地皮改劃的作房屋發展用途,面積合共27公頃,並納入為梁振英首份施政報告的內容,當時預期可興建11,900個單位,實施接近一年半以來,據知已完成或正在進行改劃的地皮有18幅,即僅及原計劃的一半。尚未改劃的地皮,據知有4幅已經確定觸礁,其餘14幅仍在爭持,即使如此,政府仍然鍥而不捨,為說服地區支持改劃,規劃署研究在部分地皮加入限制條款,要求發展商提供一定樓面面積,供GIC用途。
政府戮力推動改劃GIC地皮興建住宅,可以理解,但是這些地皮部分面積細小,屬於蚊型地,用以興建住宅,長遠可能為社區帶來壞影響;另外,這項措施被形容為見縫插針,在不少地區都引發爭議,政府要花大量人力物力說服居民,事態對官民和諧帶來負面影響。政府就此奔忙以來,已完成或正在改劃的地皮,最多只可興建約5400至5600個住宅單位,顯示政府再努力,效益仍然不高。
政府花大氣力處理36幅GIC地皮改劃建住宅,但是負責地政、規劃的人手畢竟有限,顧得了GIC地皮改劃,必然分薄推動其他規劃的人手。開拓土地應爭取最具成本效益,政府在改劃GIC地皮與聚焦推動大型土地建設之間,應在哪方面聚集人力,重點出擊,答案明顯應是後者。
政府肯定知道這個道理。事實上,長遠房屋策略督導委員會訂出目標,10年建成供應47萬個單位,但是其中約7萬個單位的土地,仍然無着落,更遑論有土地供20、30年之後的住屋和經濟發展需要。發展局就推動新界東北新市鎮發展,投入大量資源,而據知當局正研究開發元朗朗屏邨北面的「棕地」(已荒廢或遭破壞的農地及工業用地),用以興建1.7 萬個公屋單位,可容納5.2 萬人;這種具一定規模的項目,使人看到有力度對應問題,更加值得政府集中力量推動。
根據政府估計,到2030年本港需要4500公頃土地作居住、基建和經濟發展用途,而透過收地(新界東北及洪水橋)、重建、改變土地用途、岩洞及石礦場用地等5種方法,只可提供約3000公頃土地,其餘1500公頃寄望填海造地。以目前的社會氛圍,能否在新界順利收地,存在不少變數,若有阻滯,土地供應就會打折扣。另外,政府提出的5個填海選址,即使能夠克服險阻而落實,但是所得土地只有600公頃,若遇反對被迫縮小規模,則差距就更大。所以,不確定因素是未來土地供應的隱憂,政府應以土地儲備概念來看待土地供應問題,集中精力,積極推動兩方面工作,一是填海,一是研究加快重建老舊公共屋邨,以獲取大量土地和發揮現在土地資源的最大效益。
填海與重建老舊屋邨
政府應集中力量推動
填海是香港得以發展和成功的要素,香港市區得以大幅增加至基本滿足國際大都會所需用地的關鍵,就是靠填海,維多利亞港歷經摧折,確實不應該再填海,但是在其他海岸線周邊填海造地,看不到有何不可之理。歷史證明與海爭地是香港成功的因素,現在無理由捨棄不用,况且新加坡近年飛躍發展,香港望塵莫及,重要原因就是星洲歷年不斷填海造地,開拓空間,強化了競爭力。
填海造地的好處是得到大幅土地,土地業權由政府所有,使用發展時免卻收地、賠償等爭議,而且實際上擴大了香港的面積,毋須只在原有的空間轉來轉去。所以,政府應該盡快就填海選址開展討論,凝聚共識,然後拍板定案。另外,香港還可以更具創意一點,就是選擇適當地點填建人工島,赤鱲角機場就是這樣填出來的;填海造地這條方程式,香港應該緊抓不放。
至於善用現有土地資源,老舊屋邨不單設施陳舊,維修成本甚高,而一些老舊屋邨重建時若適當增加地積比率,可興建更多單位。例如港島南區的華富邨,樓齡已經介乎43至46年,部分大廈因為結構問題,一直要用撐架加強支撐力,除了老舊,華富邨地積比只約5至5.5倍,現有共約9000個單位,若地積比率增加到7倍,估計可額外提供約2000至5000個單位,視乎重建設計和單位面積大小而定。另外,位於九龍的彩虹邨,較華富邨更老舊,樓齡超過50年,若重建發展,相信也會收到類似效益。對於老舊屋邨,從破舊立新以至原有土地使用效益,都值得政府全力推動重建,也是從大處應對房屋供求失衡的其中一個選擇。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
改劃GIC地建住宅
政府努力惟事倍功半
鑑於可用土地短缺,特首梁振英於就任後一個月(2012年8月)宣布10項措施增加供應,其中一項是把36幅GIC地皮改劃的作房屋發展用途,面積合共27公頃,並納入為梁振英首份施政報告的內容,當時預期可興建11,900個單位,實施接近一年半以來,據知已完成或正在進行改劃的地皮有18幅,即僅及原計劃的一半。尚未改劃的地皮,據知有4幅已經確定觸礁,其餘14幅仍在爭持,即使如此,政府仍然鍥而不捨,為說服地區支持改劃,規劃署研究在部分地皮加入限制條款,要求發展商提供一定樓面面積,供GIC用途。
政府戮力推動改劃GIC地皮興建住宅,可以理解,但是這些地皮部分面積細小,屬於蚊型地,用以興建住宅,長遠可能為社區帶來壞影響;另外,這項措施被形容為見縫插針,在不少地區都引發爭議,政府要花大量人力物力說服居民,事態對官民和諧帶來負面影響。政府就此奔忙以來,已完成或正在改劃的地皮,最多只可興建約5400至5600個住宅單位,顯示政府再努力,效益仍然不高。
政府花大氣力處理36幅GIC地皮改劃建住宅,但是負責地政、規劃的人手畢竟有限,顧得了GIC地皮改劃,必然分薄推動其他規劃的人手。開拓土地應爭取最具成本效益,政府在改劃GIC地皮與聚焦推動大型土地建設之間,應在哪方面聚集人力,重點出擊,答案明顯應是後者。
政府肯定知道這個道理。事實上,長遠房屋策略督導委員會訂出目標,10年建成供應47萬個單位,但是其中約7萬個單位的土地,仍然無着落,更遑論有土地供20、30年之後的住屋和經濟發展需要。發展局就推動新界東北新市鎮發展,投入大量資源,而據知當局正研究開發元朗朗屏邨北面的「棕地」(已荒廢或遭破壞的農地及工業用地),用以興建1.7 萬個公屋單位,可容納5.2 萬人;這種具一定規模的項目,使人看到有力度對應問題,更加值得政府集中力量推動。
根據政府估計,到2030年本港需要4500公頃土地作居住、基建和經濟發展用途,而透過收地(新界東北及洪水橋)、重建、改變土地用途、岩洞及石礦場用地等5種方法,只可提供約3000公頃土地,其餘1500公頃寄望填海造地。以目前的社會氛圍,能否在新界順利收地,存在不少變數,若有阻滯,土地供應就會打折扣。另外,政府提出的5個填海選址,即使能夠克服險阻而落實,但是所得土地只有600公頃,若遇反對被迫縮小規模,則差距就更大。所以,不確定因素是未來土地供應的隱憂,政府應以土地儲備概念來看待土地供應問題,集中精力,積極推動兩方面工作,一是填海,一是研究加快重建老舊公共屋邨,以獲取大量土地和發揮現在土地資源的最大效益。
填海與重建老舊屋邨
政府應集中力量推動
填海是香港得以發展和成功的要素,香港市區得以大幅增加至基本滿足國際大都會所需用地的關鍵,就是靠填海,維多利亞港歷經摧折,確實不應該再填海,但是在其他海岸線周邊填海造地,看不到有何不可之理。歷史證明與海爭地是香港成功的因素,現在無理由捨棄不用,况且新加坡近年飛躍發展,香港望塵莫及,重要原因就是星洲歷年不斷填海造地,開拓空間,強化了競爭力。
填海造地的好處是得到大幅土地,土地業權由政府所有,使用發展時免卻收地、賠償等爭議,而且實際上擴大了香港的面積,毋須只在原有的空間轉來轉去。所以,政府應該盡快就填海選址開展討論,凝聚共識,然後拍板定案。另外,香港還可以更具創意一點,就是選擇適當地點填建人工島,赤鱲角機場就是這樣填出來的;填海造地這條方程式,香港應該緊抓不放。
至於善用現有土地資源,老舊屋邨不單設施陳舊,維修成本甚高,而一些老舊屋邨重建時若適當增加地積比率,可興建更多單位。例如港島南區的華富邨,樓齡已經介乎43至46年,部分大廈因為結構問題,一直要用撐架加強支撐力,除了老舊,華富邨地積比只約5至5.5倍,現有共約9000個單位,若地積比率增加到7倍,估計可額外提供約2000至5000個單位,視乎重建設計和單位面積大小而定。另外,位於九龍的彩虹邨,較華富邨更老舊,樓齡超過50年,若重建發展,相信也會收到類似效益。對於老舊屋邨,從破舊立新以至原有土地使用效益,都值得政府全力推動重建,也是從大處應對房屋供求失衡的其中一個選擇。
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