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【明報專訊】筆者最近與惹火地產界人士湯文亮合作，以錄影方式推出「湯文亮會客室」，一起做主持，邀請各界政經名人探討香港的前景和挑戰，首集邀請到「香港黃金五十」創辦人林奮強做嘉賓，大談香港的經濟、政治和樓市，精彩紛呈。
林奮強在會客室提到，過去數年香港樓價飈升，除了因供應短缺，重要原因還包括息口低企和市民收入增加。他說：「理論上如香港息口跟美國息口加1厘，市民收入要升10％才可抵銷加息影響，但過去數年香港長期處於低息環境，而香港市民的家庭收入則在5年間升了33％，樓價升自然合理。」
外資難捱貴租撤走 或成港樓隱憂
湯文亮也補充說，在香港買樓就如買香港這間「公司」的股票，市民買樓是向香港投信心一票，而林奮強回應，其實樓價因土地供應短缺而令升勢火上加油，未必是好事，「住宅、商廈和舖位的價格及租金高企，會令香港的吸引力減弱，如一旦本地及海外機構覺得因樓價和租金太高而令營運成本太高，考慮遷往其他國家，隨時一去不返，便成為他日香港樓價大跌的隱憂」。
他舉例說，香港西九遲遲未發展，新的商廈用地供應極為緊張，我們的競爭對手新加坡過去10多年透過填海發展了濱海灣商業區，提供大量廉價的甲級商廈樓面。結果，新加坡吸引了大批跨國金融機構遷往新加坡，從而製造了龐大的金融業就業機會，當地從事相關高收入行業人數由30萬飈升至60萬人，而香港同期的金融業從業員人數增長則似有若無（圖1）。林奮強指出，香港如能早作規劃，將西九或其他商業項目發展起來，將那30萬個高收入職位吸來香港，那大約等同香港30年的大學畢業生數目，令年他們畢業後更易搵工，也會減少怨氣。
社科院：港競爭力遭深圳超越
中國社科院昨天發表2014年《兩岸四地城市競爭力藍皮書》，香港在綜合經濟競爭力被深圳超越，失落連續12年擁有的榜首排名。藍皮書分析2014年全國城市競爭力，在兩岸四地294個城市中，香港在「綜合增量競爭力」港由前年第18位，下跌至去年第32位，但香港的「可持續競爭力」則仍然排第一位，其後是上海、北京及澳門。
報告指香港守成有餘，創新不足，過度着重貿易、金融、航運、旅遊、專業服務五大產業，對不少規模細、新興及極有潛力的產業關注不足。而土地和房屋供應的嚴重不足令房地產價格過快增長，高租金擠壓了其他行業的利潤空間，阻礙新興產業發展，長遠看缺乏新興產業業態的支持和引領。社科院有關說法，與林奮強指香港因缺乏供應而令樓價和租金高企，不利前景，是否有相似之處？
貴租削競爭力 礙非主流產業發展
報告亦指出，香港缺乏支持創新科技發展的計劃，令知識城市競爭力落後於內地多個城市，而去年的佔領行動及港人和內地旅客的摩擦，也削弱了香港的和諧城市競爭力。
只會買貴 不會買錯？
筆者有一個問題，香港的樓價長期位於中國城市首位（甚至可說是全球城市中最貴），是否與香港競爭力也長期居首有直接關係？如今排名被深圳超越，是否也可看作是香港樓價的警號？
筆者接觸的一些朋友認為，香港樓價長期大漲小回，只要有能力持貨，只會買貴，不會買錯，是真的有道理嗎？筆者剛在網上看到一些有趣資料，美股近年屢創高位，也開始有不少美國人認為美國的股市，只會買貴，不會買錯，說就算是在1999年科網泡沫年代入市，只要持有到現在，還不是大賺特賺？
固然，現今年的道指，雖曾經歷科網泡破和金融海嘯，也分別較1999年和2007年時的高位再升了55% 和28% （未計股息回報），看似表現不俗，但大家似乎忽略了通脹的因素。如計入通脹，其實現時的道指，只較1999年和2007年的高位分別高出約10%和13％（圖2）而已。以持有美股接近16年，扣除通脹後未計股息回報升幅只有10％，實在難說吸引，亦反映如在高位入市坐艇，就算多年後能返家鄉，因通脹因素和機會成本，會大大影響投資成績。
摸頂買樓 後果可以很嚴重
那香港的樓價表現又如何？現在樓價指數高於1997年金融風暴前高位約38％（圖3），但扣除通脹後實際升幅僅11％，如不計租金收入，單計整體樓價升幅，如在高位接火棒後18年後才賺得11％，也絕不可說是成功的投資，亦說明了高位追貨，如不慎摸頂，後果可以很嚴重。
明報記者 陸振球
■湯文亮會客室 探討香港危與機
有片睇﹕收看精彩內容，可登入：link.mingpao.com/25522.htm
林奮強在會客室提到，過去數年香港樓價飈升，除了因供應短缺，重要原因還包括息口低企和市民收入增加。他說：「理論上如香港息口跟美國息口加1厘，市民收入要升10％才可抵銷加息影響，但過去數年香港長期處於低息環境，而香港市民的家庭收入則在5年間升了33％，樓價升自然合理。」
外資難捱貴租撤走 或成港樓隱憂
湯文亮也補充說，在香港買樓就如買香港這間「公司」的股票，市民買樓是向香港投信心一票，而林奮強回應，其實樓價因土地供應短缺而令升勢火上加油，未必是好事，「住宅、商廈和舖位的價格及租金高企，會令香港的吸引力減弱，如一旦本地及海外機構覺得因樓價和租金太高而令營運成本太高，考慮遷往其他國家，隨時一去不返，便成為他日香港樓價大跌的隱憂」。
他舉例說，香港西九遲遲未發展，新的商廈用地供應極為緊張，我們的競爭對手新加坡過去10多年透過填海發展了濱海灣商業區，提供大量廉價的甲級商廈樓面。結果，新加坡吸引了大批跨國金融機構遷往新加坡，從而製造了龐大的金融業就業機會，當地從事相關高收入行業人數由30萬飈升至60萬人，而香港同期的金融業從業員人數增長則似有若無（圖1）。林奮強指出，香港如能早作規劃，將西九或其他商業項目發展起來，將那30萬個高收入職位吸來香港，那大約等同香港30年的大學畢業生數目，令年他們畢業後更易搵工，也會減少怨氣。
社科院：港競爭力遭深圳超越
中國社科院昨天發表2014年《兩岸四地城市競爭力藍皮書》，香港在綜合經濟競爭力被深圳超越，失落連續12年擁有的榜首排名。藍皮書分析2014年全國城市競爭力，在兩岸四地294個城市中，香港在「綜合增量競爭力」港由前年第18位，下跌至去年第32位，但香港的「可持續競爭力」則仍然排第一位，其後是上海、北京及澳門。
報告指香港守成有餘，創新不足，過度着重貿易、金融、航運、旅遊、專業服務五大產業，對不少規模細、新興及極有潛力的產業關注不足。而土地和房屋供應的嚴重不足令房地產價格過快增長，高租金擠壓了其他行業的利潤空間，阻礙新興產業發展，長遠看缺乏新興產業業態的支持和引領。社科院有關說法，與林奮強指香港因缺乏供應而令樓價和租金高企，不利前景，是否有相似之處？
貴租削競爭力 礙非主流產業發展
報告亦指出，香港缺乏支持創新科技發展的計劃，令知識城市競爭力落後於內地多個城市，而去年的佔領行動及港人和內地旅客的摩擦，也削弱了香港的和諧城市競爭力。
只會買貴 不會買錯？
筆者有一個問題，香港的樓價長期位於中國城市首位（甚至可說是全球城市中最貴），是否與香港競爭力也長期居首有直接關係？如今排名被深圳超越，是否也可看作是香港樓價的警號？
筆者接觸的一些朋友認為，香港樓價長期大漲小回，只要有能力持貨，只會買貴，不會買錯，是真的有道理嗎？筆者剛在網上看到一些有趣資料，美股近年屢創高位，也開始有不少美國人認為美國的股市，只會買貴，不會買錯，說就算是在1999年科網泡沫年代入市，只要持有到現在，還不是大賺特賺？
固然，現今年的道指，雖曾經歷科網泡破和金融海嘯，也分別較1999年和2007年時的高位再升了55% 和28% （未計股息回報），看似表現不俗，但大家似乎忽略了通脹的因素。如計入通脹，其實現時的道指，只較1999年和2007年的高位分別高出約10%和13％（圖2）而已。以持有美股接近16年，扣除通脹後未計股息回報升幅只有10％，實在難說吸引，亦反映如在高位入市坐艇，就算多年後能返家鄉，因通脹因素和機會成本，會大大影響投資成績。
摸頂買樓 後果可以很嚴重
那香港的樓價表現又如何？現在樓價指數高於1997年金融風暴前高位約38％（圖3），但扣除通脹後實際升幅僅11％，如不計租金收入，單計整體樓價升幅，如在高位接火棒後18年後才賺得11％，也絕不可說是成功的投資，亦說明了高位追貨，如不慎摸頂，後果可以很嚴重。
明報記者 陸振球
■湯文亮會客室 探討香港危與機
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