社評﹕協助重建公務員樓 房協須堅持不虧蝕

【明報專訊】公務員合作社興建的樓宇（俗稱公務員樓），由於失修殘舊，多年來尋求當局協助重建，發展局近日提出方案，由房屋協會出面推出先導計劃，有條件協助業主重建。公務員樓業主的初步反應一般並不積極，或許會有反建議，無論業主提出什麼要求，房協都要堅持「不虧蝕」的前提，因為當年興建這類樓宇時公務員已獲優惠，基於公平原則，現在無理由動用公共資源補貼這些住屋。


重建公務員樓宇

處理得當可雙贏

公務員樓有私人發展商收購重建的例子，由於需補地價和不易集齊業權，手續繁複，另加部分樓宇地盤面積細小、重建效益不大等因素，除了坐落優質地段的公務員樓，發展商都鮮有問津。公務員樓建於上世紀50年代至80年代初之間，大多樓齡已經四五十年，不少缺乏維修而殘舊破落。另外，公務員樓沒有電梯，不少年邁業主行動不便，上落樓梯困難，因此重建公務員樓成為現實需要。


當年，公務員樓是一種「福利」，他們組成合作社，只需三分之一地價就可以興建樓宇，有些單位面積約千呎，對但求一室蝸居的市民，公務員這項居住福利不知羨煞多少旁人。公務員樓要補地價，業權並不完整，由於它屬私人財產，如何處置應是業主責任，現在因為難以重建，他們才向當局尋求協助。嚴格而言，政府並無協助公務員樓重建的義務，即使基於樓宇安全考慮而介入處理，當局也必須堅持「不虧蝕」底線，否則會出現雙重優惠，對其他市民不公平。


在不虧蝕前提下，房協將推出的先導計劃，提出重建的公務員樓須符合幾個條件，首先是合作社必須已經解散，使業權可安排轉讓；其次，業主須齊集100%業權，不致出現少數業主有不同意向而費時失事；第三是地盤面積最少1萬平方呎，確保有重建效益。


按這個方案，房協最多以市價加一成收購樓宇，業主毋須入息和資產審查，以綠表資格購買房協的二手居屋。房協收購公務員樓之後，須用作興建居屋，當局估算全港約180個合作社地盤中，只有85個符合要求；若全部重建，由於地積比可興建更多樓面面積，將多建約4000個540平方呎的居屋單位。由此看來，若推行順利，將有數以千計公務員樓業主可以換樓，擺脫設施不足與陳舊，以及生活上諸多不便等困境；當局則可獲得一些土地，增加4000個居屋單位供應，稍解可使用土地匱乏之困。因此，公務員樓重建在正常合理情况下，可以達至雙贏效果，只是會否順利推展，視乎業主取態。


公務員樓難集齊業權

若無善法可降低門檻

公務員樓業主還需時間消化當局的方案，但有個別業主已提出異議，主要有兩點：一是認為須集齊100%業權，乃「不可能的任務」；二是房協二手居屋的選擇不多，應放寬至全港居屋都可供選購。暫時未見有人批評房協的收購價低，可是若日後有人要求提高收購價，房協應堅持不虧蝕原則，然後審視其他訴求是否有研議空間。


公務員樓由於時日久遠，或有業主已移民甚或身故，要集齊100%業權，確實較困難，另外不能排除個別業主不想搬遷，若強行收購則有強迫賣樓之嫌，屆時或會掀起侵奪民產的爭議。就此，當局若無善法解決，屆時業主集齊85%至90%業權，就啟動強制收購機制等安排，也應予考慮。至於換樓安排可選購全港二手居屋，在技術上看不到有什麼困難，况且業主若另有居所，賣樓只為套現，因此限定業主只可以購買房協二手居屋單位，過於僵化，實際上也無多大意義。


房協出面協助公務員樓重建，成效如何尚未可知；不過，有關條件與安排即時暴露一個問題，就是不符合重建條件的公務員樓大約有90處。它們獲發展商收購重建的機會近乎零，可預見這些樓宇只會日益殘舊，變成另類歷史遺留下來的問題。隨着時日推移，基於安全等迫切考慮，公務員樓的業主和當局應及早思考，妥善處理這個問題。


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