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【明報專訊】香港二手樓價節節攀升居高不下，股市氣氛亦十分火爆，恒指直逼30,000點大關，交投興旺更是推動港交所（0388）股價破頂。隨著資產價格不斷走高，是應繼續追貨還是獲利離場重新部署？本期「湯文亮會客室」請來曾淵滄教授與大家一起探討如何立足「股樓大戰」。
˙湯：湯文亮 ˙陸：陸振球 ˙曾：曾淵滄
湯：為什麼新樓愈賣愈便宜，但二手樓、細價樓卻屢創新高？
曾：很容易解釋。因為開發商也就是做批發商，既然是批發商就應該給一個折扣，所以發展商就藉低於市價清貨。二手業主又不急著放盤，供應少，所以就變得二手樓價站很穩，中原指數也很穩定。
二手樓供應少 價較一手硬淨
湯：與2008年相比，為何現在地產商改變策略，不將新盤賣得那麼貴呢？
曾：近年推出了很多土地，通常四五年後就有貨，兩年就可以賣樓花。所以發展商明白，如果現在不清貨，未來等大量新盤再推出時一併清貨就很難了。
陸：今年美國可能加息，是否會令2008年的金融海嘯重現？
曾：不會。大家都已經預料會加息，而且聯儲局也一直表示幅度不會很大。
湯：加息並不是很要緊，加不到那麼高的息。但作為一個生意人，我反而覺得香港是經濟環境弱。我以微觀看宏觀，2012年時我問同事，商業、住宅、鋪位、寫字樓等的出租情况如何，得到的回答是出租率近100%，最少半年內都不會有空置，當時我就覺得樓價不會跌。但今年我有些擔心，經濟變弱，吉舖也變多。
曾：香港的經濟環境變弱會影響到一些商鋪，但是不會影響到細價樓。因為想「上車」的人真的拿不出400萬，所以問題不是呎價多少，而是整個銀碼是否負擔得起。發展商與業主都清楚他們拿不出那麼多，反而導致細價樓的呎價愈來愈高。
看重入貨位多於出貨位
陸：湯博士有一套「逢三退一」的投資策略，教授買樓的策略又是怎樣？
湯：有人問我樓市何時到巔峰？我說當最差的物業，例如後巷與靠近二樓垃圾房的一些物業都可以賣到高價時就見頂了。又有人問樓市什麼時候最抵？我覺得，當這類樓都能賣到合理價錢時就是最抵的時候。
曾：現在如果真的要放盤，一定是放最差的盤，股票也是一樣。而我有些不同，因為我不是做生意的人，所以我從來沒有沽過，我只關心是否在合適的時候買入。我買樓的唯一目的就是收租。就算2003年樓下大跌的時候，我也沒有沽貨，而是多買了幾套。現在的入貨點肯定算高了。
陸：有許多年輕人想盡辦法借錢「上車」，是不是沒有看清周期？
曾：周期一定會發生，樓價最終都會跌。就看自己是自住還是投資，如果是投資就可以等，一定會有下跌，要收租的話現在的價錢一定不算便宜。
買樓買股策略 逢三退一
陸：傳湯博士買港交所賺了一億，是否屬實？曾教授也持有港交所，怎樣部署？
湯：如果港交所股價不跌回去就接近一億，但逢三退一，現在已經賣掉三分之一。早前陸東告訴我，港交所3年內見500元，我又喜歡它透明，沒有不明債務，派九成息，且不會供股。等到港股通開通，我在港交所接近300元時放出了三分之一。
曾：其實我不是一個整日買入賣出的人。第一次我買入港交所是2003年，那時大災大難，什麼都便宜，而我大手買股票也一定是要等有災難的時候。港交所曾經因為「港股直通車」的消息從38.8元升到260多元。但「直通車」沒有後，港交所「起飛」的機會就沒有了，所以我立刻就沽出並賺了不少。而現在滬港通推出，我很勇敢的用自己的名字出了一本書叫「機不可失」，如果滬港通之後港交所再不升，那我的名字就不敢再見人了。
明報記者 尉奕陽
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[尉奕陽 湯文亮會客室]
˙湯：湯文亮 ˙陸：陸振球 ˙曾：曾淵滄
湯：為什麼新樓愈賣愈便宜，但二手樓、細價樓卻屢創新高？
曾：很容易解釋。因為開發商也就是做批發商，既然是批發商就應該給一個折扣，所以發展商就藉低於市價清貨。二手業主又不急著放盤，供應少，所以就變得二手樓價站很穩，中原指數也很穩定。
二手樓供應少 價較一手硬淨
湯：與2008年相比，為何現在地產商改變策略，不將新盤賣得那麼貴呢？
曾：近年推出了很多土地，通常四五年後就有貨，兩年就可以賣樓花。所以發展商明白，如果現在不清貨，未來等大量新盤再推出時一併清貨就很難了。
陸：今年美國可能加息，是否會令2008年的金融海嘯重現？
曾：不會。大家都已經預料會加息，而且聯儲局也一直表示幅度不會很大。
湯：加息並不是很要緊，加不到那麼高的息。但作為一個生意人，我反而覺得香港是經濟環境弱。我以微觀看宏觀，2012年時我問同事，商業、住宅、鋪位、寫字樓等的出租情况如何，得到的回答是出租率近100%，最少半年內都不會有空置，當時我就覺得樓價不會跌。但今年我有些擔心，經濟變弱，吉舖也變多。
曾：香港的經濟環境變弱會影響到一些商鋪，但是不會影響到細價樓。因為想「上車」的人真的拿不出400萬，所以問題不是呎價多少，而是整個銀碼是否負擔得起。發展商與業主都清楚他們拿不出那麼多，反而導致細價樓的呎價愈來愈高。
看重入貨位多於出貨位
陸：湯博士有一套「逢三退一」的投資策略，教授買樓的策略又是怎樣？
湯：有人問我樓市何時到巔峰？我說當最差的物業，例如後巷與靠近二樓垃圾房的一些物業都可以賣到高價時就見頂了。又有人問樓市什麼時候最抵？我覺得，當這類樓都能賣到合理價錢時就是最抵的時候。
曾：現在如果真的要放盤，一定是放最差的盤，股票也是一樣。而我有些不同，因為我不是做生意的人，所以我從來沒有沽過，我只關心是否在合適的時候買入。我買樓的唯一目的就是收租。就算2003年樓下大跌的時候，我也沒有沽貨，而是多買了幾套。現在的入貨點肯定算高了。
陸：有許多年輕人想盡辦法借錢「上車」，是不是沒有看清周期？
曾：周期一定會發生，樓價最終都會跌。就看自己是自住還是投資，如果是投資就可以等，一定會有下跌，要收租的話現在的價錢一定不算便宜。
買樓買股策略 逢三退一
陸：傳湯博士買港交所賺了一億，是否屬實？曾教授也持有港交所，怎樣部署？
湯：如果港交所股價不跌回去就接近一億，但逢三退一，現在已經賣掉三分之一。早前陸東告訴我，港交所3年內見500元，我又喜歡它透明，沒有不明債務，派九成息，且不會供股。等到港股通開通，我在港交所接近300元時放出了三分之一。
曾：其實我不是一個整日買入賣出的人。第一次我買入港交所是2003年，那時大災大難，什麼都便宜，而我大手買股票也一定是要等有災難的時候。港交所曾經因為「港股直通車」的消息從38.8元升到260多元。但「直通車」沒有後，港交所「起飛」的機會就沒有了，所以我立刻就沽出並賺了不少。而現在滬港通推出，我很勇敢的用自己的名字出了一本書叫「機不可失」，如果滬港通之後港交所再不升，那我的名字就不敢再見人了。
明報記者 尉奕陽
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[尉奕陽 湯文亮會客室]
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