長地大折讓 價值未完全反映

【明報專訊】長實地產（1113）將於下周三掛牌，長和（0001）於昨天除權日開市價為118元，若以前日收市價165.1元計算，即是地產業務估值為每股47.1元。相比集團之前公布的每股資產淨值98.64元，折讓52.3%，但有分析員指出除權未能充分反映其價值。


昨日購入長和，已不會獲發長實地產的股份，故長和昨日股價，亦要反映剝離地產業務後的價值，並以其計算對恒指的影響。不過，昨日長和的股價似未完全反映其資產價值，一般而言大型地產股的每股資產淨值（NAV）折讓，大約20%至30%，但長實地產卻高達52.3%。


折讓高達52.3%

再者，近期地產股股價上升，也收窄當中NAV的折讓，令長實地產折讓冠絕主要地產股。如按市場估計，新地（0016）在今年的NAV約155.6元，對比昨日收市價，NAV折讓13.2%，而早前存在逾50%折讓的新世界（0017），也見收窄至47.5%（見表）。


分析員﹕有散戶盲目入市

有歐資行地產分析員認為，長實地產的業務沒問題，近期樓盤銷情亦理想，NAV沒理由折讓太大。「一來可能有散戶、內地資金不知長和除權，突然見股價下跌數十元，就盲目入市。」長和的股價在開市後，一度升至125元水平，但之後卻回落至118元左右，令長地的估值一度變成40.1元，令當時折讓更擴大至59.3%。


上述分折員指出，有基金經理亦認為長和除權除得未夠多，令長實地產的NAV折讓擴大。不過，她相信之後會慢慢收窄，但亦認為長和的股價，已完全反映現時的價值，未來上升空間不夠多。


蘇沛豐﹕50元以下值得買入

而招銀國際研究部策略師蘇沛豐認為，若長實地產日後上市時的股價在50元或以下水平，就值得買入，因折讓太大。「賣樓成績理想，而貨如輪轉的地產商，向來較少折讓太大。」


長和系重組進入最後直路，長和正式成為綜合企業股後，獲大行唱好。花旗過去給和黃（0013）的NAV折讓為15%，但今次給已分拆長實地產的長和，其折讓則收窄至10%，因集團已沒有地產業務，故目標價為150元。


野村則首予長和「買入」的投資評級，目標價為126元，因集團透過資產重組後，可望市場會重估其估值。


明報記者 岑梽豪