澳洲篇——澳洲租金回報有5厘

【明報專訊】澳洲經濟近年穩定增長，海外移民數量也日漸增多，帶動住房需求一路上升，特別是一線城市的樓盤也逐漸成為海外投資者的目標，不少家庭計劃將子女送去澳洲求學，令當地學區房銷情暢旺。泛亞環球物業顧問有限公司區域銷售董事鄭偉文表示，比起香港，低廉的呎價與合理的租金回報都為澳洲地產增色不少，投資者亦可通過購買樓花減免稅費，為自己的資金周轉提供更多空間。


對於港人而言，較為熟悉的澳洲城市包括悉尼、墨爾本、布里斯本與珀斯。其中前兩者作為澳洲最發達的兩座城市，人口與居住需求亦長年增加。過去5年間，墨爾本與悉尼的人口增速分別為11.5%與8.5%，其中墨爾本更為維多利亞州帶來了約86%的人口增長。


人口增長 帶動樓價穩升

相比之下，布里斯本倚靠黃金海岸吸引遊客，但同時亦有不少澳洲人視其為退休居所。珀斯則憑藉過去10年的「礦業盛世」拉動經濟快速增長並推高樓價，但近年來澳洲礦業的下滑令樓市需求放緩，不少投資者亦將重心移去別處。


鄭偉文稱，澳洲樓市多年來穩中有升，除去平均4.5%至5.5％的租金收入，每年亦錄得8%至10%的升值回報。以最貴的悉尼為例，呎價通常也在四千至五千港元上落，近乎香港半價，且空置率非常低。不少家庭將子女送去澳洲讀書，更有人在子女入讀小學一兩年就早早開始置業並先行收租，因此包括學區房及靠近市中心等地區的樓盤可謂出租無憂。


悉尼供不應求 墨爾本最宜居

作為著名的旅遊城市與當地的金融商業中心，悉尼吸引了眾多外來人口以及大型跨國企業的入駐。鄭偉文表示，由於東面臨海，令悉尼城市規劃受到限制，再加上經濟已十分發達，現時可供再開拓的土地不多，悉尼的樓市供給缺口亦長期存在。當地政府現已開始將在悉尼西北部地區發展一些小型的衛星城市，以容納激增的人口。


連續4年排在全球最宜居城市榜首的墨爾本，無論是在城市發展、交通便利等多個方面都優於悉尼，呎價與面積相對悉尼都更為理想。鄭偉文表示，悉尼市中心600呎的小型兩房戶型，通常價格都要過百萬港元，在墨爾本市中心則只需60萬至70萬，兩房戶面積可以亦達到700至900呎，郊區亦不乏千呎大房。


海外投資者可獲八成按揭

對於如何挑選合適的樓盤，鄭偉文認為，選擇購買公寓式住宅還是獨立式住宅需要根據投資者自己的需求決定。如果選擇吸引上班族入住收租，則宜選擇市中心地區的公寓房，相反若是純粹希望博樓價升值或是自用，則可以考慮位置較遠一些的獨立式住宅。在澳洲海外投資者通常都可以獲得七至八成的按揭，首期也只需支付10%。


另外， 澳洲透明清晰的法律也可以最大程度保障買家的利益。與香港或內地許多發展商不同，澳洲發展商通常都使用自有資金起樓，購房者支付的首期費用也會暫時存入代理律師的信託帳戶內，直至樓宇封頂並成交後才會過數。鄭偉文亦強調，投資者在買樓時可留意發展商是否在合同中納入「日落條款」（Sunset Clause），以更好保障自己的權益。


所謂日落條款，是指購房者在與開發商簽訂樓花購買合同時，開發商就已經明確表示會在規定期限內交房，從樓盤起建到落成時間通常為60至72個月不等。條款規定若發展商不能在規定時限內交樓，購房者便有權要求全額退款。


投資者如欲在墨爾本買樓花，還可根據當地法律減免印花稅。維多利亞省獨特的稅收政策規定，當投資者購買樓花時，政府只會向土地以及樓盤已建成部分徵稅，而不會針對最終房屋的價值徵稅。但近日維州政府宣布上調印花稅至3%，升幅近500%。