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【明報專訊】港股五月最後一周大幅波動，周初因中港兩地基金互認消息而升至接近破位，及周四又因內地變相收緊銀根和匯金沽貨而引發大幅回吐。不過，港股急促調整未有影響新盤銷情，就在周四「小股災」那一天，將軍澳新盤峻瀅II開銷首批401個單位依然獲熱捧而接近沽清。
財經評論員常將香港的樓市和股市作比較，事實上長線而言，恒指和香港樓價指數的走勢頗為相似，但升跌幅度卻存在頗大差異。近兩年，有說買樓比買股好，也有說買股比買樓好，誰對誰錯，其實頗視乎哪個時間點，比方說，1997年出現亞洲金融風暴，香港股樓齊挫，但其後因出現科網股泡沫，恒指在2000年曾一度升穿九七高位，樓價則僅在1998底至1999年初出現輕微反彈的「小陽春」，便又再尋底至2003年SARS，而恒指在科網股爆破後再次探底，同樣到2003年初才來個大翻身。
樓價屢破頂 恒指離高位逾3000點
到了2007年，港股因「直通車」消息而令恒指狂炒至約32,000點的歷史新高，雖然香港樓價也在2003至2007年升了不少，但其時樓價距九七年高位有三成多，之後出現雷曼事件和金融海嘯，但恒指跌幅遠大於樓價，然後股樓齊齊見底再上，現樓價指數較2007年升了約一倍，也高於1997年約三成，但恒指現仍低於2007年的高位3000多點（圖1）！
自金融海嘯以後，香港樓價升幅確是遠遠跑贏樓市，但今年4月開始，港股表現神勇，及至本周四以前，這兩個月恒指升幅遠遠拋離樓價。那現在是應該買樓，還是買股，甚至是賣樓套現炒股，還是在股票賺了錢，應轉為買入「磚頭」？
筆者早幾天與股評人胡孟青茶敍，她就認為現在樓價已升至「匪夷所思」水平，加上政府打壓樓市和各種辣招，絕不宜高追買樓，反而應趁歐美日和中國都齊齊量寬（QE），且鼓勵買股是「阿爺」指定的國策，希望藉此可產生財富效應，以推動經濟和以股代債，實乃百年一遇的投資股票機會，實在不應放過。
胡又指出，現在港股息率普遍高於3厘，遠高於債息和存款息率，也高於「磚頭」的租金回報率，自然買股勝買樓，一於跟「四叔」。其實，青姐乃在1997年首次買樓，之後樓價跌了六成多，要十多年才能返家鄉，所以極其抗拒高價追價，更奉勸年輕年勿抱所謂只有買貴，不會買錯的超錯觀念，否則自吃苦果！
胡孟青：多國量寬 難得買股機遇
勸導年輕人不必在現在高位搶買樓的，除了青姐，還有大家熟識的湯文亮博士。筆者最近與他合作推出「湯文亮會客室」，最新一輯便請來曾淵滄教授，討論樓市最新狀況，節目內湯文亮說，他近月轉為看淡細價樓，除了因發覺不少細價樓業主向「財仔」借貸嚴重，始終會因還不了高息而會被逼收樓或強售物業，從而形成沽壓外，也因他自己當行政總裁的紀惠集團，擁有約150間零售商舖，發覺旗下租客做生意變得困難，續租時每每要求減租或甚至不續租，認為遲早會反映在經濟和住宅樓市上，所以對細價樓變得悲觀。
湯文亮因舖位續租差看淡樓市
湯文亮的說法有沒有道理？筆者將近年香港零售業銷售額的按年升跌比率，以之與樓價指數的按年變幅併在一起，發覺兩者驚人地相似（圖2），當然這也可作兩種解釋，一是當樓價上升，會形成財富效應，市民的消費會增加，而當樓價下跌，銷售額自也會萎縮。至於另一種解釋，就是消費額收縮，代表經濟轉差，那人們負擔樓價的能力便弱（又或消費額增加，代表經濟旺盛，人們更易買樓），假如這種解釋成立，湯文亮因旗下商舖續租表現轉差而看淡樓市，便屬於有理據支持！
新居屋申請熱潮未延至揀樓
政府重推新建居屋，首批2000餘伙，早前接獲逾13萬份登記，令人嘩然，不少人說這反映樓市剛需強烈，從而推論市場再多供應也不夠，樓市只會繼續癲下去。不過，新居屋進入揀樓程序約一周，房委會數據顯示首五天只售出214個單位，佔總數近一成。房委會又指首5天大約有300組申請者獲邀揀樓計算，出席揀樓而成功購入單位的申請人大約佔七成，即到場有約三成最終放棄揀樓。
問題來了，既然有13萬人登記買新居屋，這些居屋以約半年前的「市價」約七成訂價，最近半年樓價再升，即實際賣價為現市價約六成，那為何仍有三成揀樓客放棄？值得留意，首5天揀樓綠表有151位申請人購入單位，相等於獲邀綠表客約84%，白表客只有約52.5%成功購得單位，即白表客放棄揀樓的比例高達一半！
新盤貼市價推 拖累二手成交
筆者覺得，近期新盤熱賣，原因之一是發展商預期未來供應會增加，所以要貼近二手價賣樓，這便將大量二手樓的客源搶去，不單私樓受到影響，連近月的二手居屋成交也萎縮（圖3），而居屋業主叫價太癲，一些白表客不如去買新盤算了，而最終私樓新盤也可能搶走了不少原打算買新居屋的白表客。
假如發展商繼續大手以貼近甚至低於二手價推盤，或遲或早，私樓的樓價也可能會受拖累。
明報記者 陸振球
財經評論員常將香港的樓市和股市作比較，事實上長線而言，恒指和香港樓價指數的走勢頗為相似，但升跌幅度卻存在頗大差異。近兩年，有說買樓比買股好，也有說買股比買樓好，誰對誰錯，其實頗視乎哪個時間點，比方說，1997年出現亞洲金融風暴，香港股樓齊挫，但其後因出現科網股泡沫，恒指在2000年曾一度升穿九七高位，樓價則僅在1998底至1999年初出現輕微反彈的「小陽春」，便又再尋底至2003年SARS，而恒指在科網股爆破後再次探底，同樣到2003年初才來個大翻身。
樓價屢破頂 恒指離高位逾3000點
到了2007年，港股因「直通車」消息而令恒指狂炒至約32,000點的歷史新高，雖然香港樓價也在2003至2007年升了不少，但其時樓價距九七年高位有三成多，之後出現雷曼事件和金融海嘯，但恒指跌幅遠大於樓價，然後股樓齊齊見底再上，現樓價指數較2007年升了約一倍，也高於1997年約三成，但恒指現仍低於2007年的高位3000多點（圖1）！
自金融海嘯以後，香港樓價升幅確是遠遠跑贏樓市，但今年4月開始，港股表現神勇，及至本周四以前，這兩個月恒指升幅遠遠拋離樓價。那現在是應該買樓，還是買股，甚至是賣樓套現炒股，還是在股票賺了錢，應轉為買入「磚頭」？
筆者早幾天與股評人胡孟青茶敍，她就認為現在樓價已升至「匪夷所思」水平，加上政府打壓樓市和各種辣招，絕不宜高追買樓，反而應趁歐美日和中國都齊齊量寬（QE），且鼓勵買股是「阿爺」指定的國策，希望藉此可產生財富效應，以推動經濟和以股代債，實乃百年一遇的投資股票機會，實在不應放過。
胡又指出，現在港股息率普遍高於3厘，遠高於債息和存款息率，也高於「磚頭」的租金回報率，自然買股勝買樓，一於跟「四叔」。其實，青姐乃在1997年首次買樓，之後樓價跌了六成多，要十多年才能返家鄉，所以極其抗拒高價追價，更奉勸年輕年勿抱所謂只有買貴，不會買錯的超錯觀念，否則自吃苦果！
胡孟青：多國量寬 難得買股機遇
勸導年輕人不必在現在高位搶買樓的，除了青姐，還有大家熟識的湯文亮博士。筆者最近與他合作推出「湯文亮會客室」，最新一輯便請來曾淵滄教授，討論樓市最新狀況，節目內湯文亮說，他近月轉為看淡細價樓，除了因發覺不少細價樓業主向「財仔」借貸嚴重，始終會因還不了高息而會被逼收樓或強售物業，從而形成沽壓外，也因他自己當行政總裁的紀惠集團，擁有約150間零售商舖，發覺旗下租客做生意變得困難，續租時每每要求減租或甚至不續租，認為遲早會反映在經濟和住宅樓市上，所以對細價樓變得悲觀。
湯文亮因舖位續租差看淡樓市
湯文亮的說法有沒有道理？筆者將近年香港零售業銷售額的按年升跌比率，以之與樓價指數的按年變幅併在一起，發覺兩者驚人地相似（圖2），當然這也可作兩種解釋，一是當樓價上升，會形成財富效應，市民的消費會增加，而當樓價下跌，銷售額自也會萎縮。至於另一種解釋，就是消費額收縮，代表經濟轉差，那人們負擔樓價的能力便弱（又或消費額增加，代表經濟旺盛，人們更易買樓），假如這種解釋成立，湯文亮因旗下商舖續租表現轉差而看淡樓市，便屬於有理據支持！
新居屋申請熱潮未延至揀樓
政府重推新建居屋，首批2000餘伙，早前接獲逾13萬份登記，令人嘩然，不少人說這反映樓市剛需強烈，從而推論市場再多供應也不夠，樓市只會繼續癲下去。不過，新居屋進入揀樓程序約一周，房委會數據顯示首五天只售出214個單位，佔總數近一成。房委會又指首5天大約有300組申請者獲邀揀樓計算，出席揀樓而成功購入單位的申請人大約佔七成，即到場有約三成最終放棄揀樓。
問題來了，既然有13萬人登記買新居屋，這些居屋以約半年前的「市價」約七成訂價，最近半年樓價再升，即實際賣價為現市價約六成，那為何仍有三成揀樓客放棄？值得留意，首5天揀樓綠表有151位申請人購入單位，相等於獲邀綠表客約84%，白表客只有約52.5%成功購得單位，即白表客放棄揀樓的比例高達一半！
新盤貼市價推 拖累二手成交
筆者覺得，近期新盤熱賣，原因之一是發展商預期未來供應會增加，所以要貼近二手價賣樓，這便將大量二手樓的客源搶去，不單私樓受到影響，連近月的二手居屋成交也萎縮（圖3），而居屋業主叫價太癲，一些白表客不如去買新盤算了，而最終私樓新盤也可能搶走了不少原打算買新居屋的白表客。
假如發展商繼續大手以貼近甚至低於二手價推盤，或遲或早，私樓的樓價也可能會受拖累。
明報記者 陸振球
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