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【明報專訊】周三一宗誤傳香港出現新SARS確診個案的新聞，令到港股極短時間內急插數百點，殺了大批牛證，當時股市一片風聲鶴唳，但同一時間，將軍澳新盤帝景灣卻以高於同區樓盤一成開價，即日入票反應熱烈。正如基金經理黃國英所言，香港投資者的心理愈來愈不平衡，如相信新SARS確診具殺傷力，照理股樓都不應入市，但卻只見股市波動，樓市繼續熾熱。
黃國英認為，造成上述差異，主要原因之一是股票買賣容易方便，一見勢色不對，按個電腦掣，一秒鐘便可出貨，如觀察後發覺不外如是，大可低價撈回已售出的股票，就算撈不及，也可待股價升回出貨價以上再高追，也不太費事，大不了多付少許佣金及差價而已。
買賣樓宇卻不同，由放盤至成交，少則數天，多則數月才可找到買家，且佣金、稅項及法律費用高昂，加上近年政府推出的各種辣稅，一出一入隨時要付出等同樓價一成多，甚至兩至三成的使費，所以就算看到不利的消息，也難以即時決定放盤出貨。好處是不容易因為一些市場雜音而出出入入，以至容易出錯，但壞處是若真箇出現可令樓市逆轉的消息，業主要轉身也難，到了真個決定要賣樓時，可能已是輕舟已過萬重山，卻又追悔莫及。
撤辣招增二手放盤助遏樓價
黃國英早前在投資講座便提及，正正由於政府推出辣招，以至業主就算覺得樓價已高，本應可博一博將物業沽出套現，待樓市調整再低位撈底，但因買賣和重新入市的成本太高，反而不敢造次，令樓價更難跌。筆者最近訪問了中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，他也指出如果政府想壓低樓價，便應考慮撤銷各種樓市辣招，可藉此增加二手的放盤量，令樓價更易調整。
文首提及最近港人開始擔心香港會受新SARS襲擊，令人聯想到在2003年SARS時，香港樓價正處於最低潮。美聯物業最近便將現時樓市，與2003年SARS時和2009年豬流感來襲時作比較，如單以香港人的供樓負擔能力計算，2003年SARS時一般家庭供樓支出僅佔收入約15.8％，SARS出現後樓價再跌約9％，其時人心惶惶，淘大花園樓價跌到50萬元便可入市，叫人買樓也只會看到他們耍手擰頭，其實這時卻是千載難逢的入市時機，之後樓市便大漲小回的升了十多年。
供樓負擔「偏高」 新SARS打擊可更大
到了2009年香港出現豬流感，但樓價在經歷了2008年因金融海嘯而形成的調整，已開始復蘇，當時的供樓負擔比率只有約三成，樓價並未受到豬流感的衝擊，不跌反升。到了今天，港人的供樓負擔比率升至約44％，雖則現階段樓市似未受到所謂新SARS的影響，但美聯認為單以供樓負擔比率而言，樓價相對2003和2009年「偏高」（圖1），一旦所謂新SARS全面爆發，樓價向下調整壓力或會較SARS及豬流感出現時為大。
說真的，筆者沒有水晶球，實在不知新SARS會不會香港全面爆發，也難以猜測樓價會否因此而受到衝擊，但就覺得有趣的是，人心對有利或不利的因素作詮釋，往往是根據最近市場表現而加以強化。就如前述，2003年就算不出現SARS，樓價本已在極偏低水平，但人們就是不買，SARS更成為進一步看淡樓市的理據，而這卻會令其喪失了最佳的入市良機。
利好因素 樓價應已反映
到了今天，不是說若香港爆發新SARS，樓價一定會掉頭向下，但好友現時仍看好樓價的理據，比如低息和經濟好，以及供應少，卻不是今天才出現，如若相信市場是有效率的話，樓價應已反映大部分利好因素，且一些原來的利好因素，也漸出現改變，比方說美國可能會在下半年加息，香港的樓宇供應已在回升……不過，當樓價愈升，升浪的時間愈長，人們反而會形成一種想法：樓價今日雖貴，只要明日續升，今天的貴價，明天回看便變了廉價，由此便形成了如國際大炒家索羅斯所說的「反射理論」﹕樓價長升形成了會永遠續升的預期，由此會進一步推升樓價，便再次加強了原來的預期，泡沫便由此產生，直至樓價有一天升至基礎因素已再難以支持，只要有一點新的利淡因素出現，便會刺破泡沫……
友人買越秀房託 收息夠交租
最近遇上一個朋友，他約兩年前賣了樓，轉為租樓住，因之後樓價和租金續升，卻不見他愁眉苦臉。問他何解？他說賣了樓後套現了大筆資金，將其中約一半改為買入高息房託，所收派息足夠交租有餘。他買了哪隻房託？原來是持有廣州最頂級寫字樓──廣州IFC的越秀房託（0405），現時派息率接近7厘！
筆者隨即翻廣州寫字樓市場的一些數據，原因當地的新商廈供應高峰期已過（圖2），藍籌寫字樓的租金卻在穩步攀升（圖3），如情况持續，相信越秀房託的派息至少會維持在現水平，持有收息來交香港的住宅租金，便也屬可以考慮。
明報記者 陸振球
黃國英認為，造成上述差異，主要原因之一是股票買賣容易方便，一見勢色不對，按個電腦掣，一秒鐘便可出貨，如觀察後發覺不外如是，大可低價撈回已售出的股票，就算撈不及，也可待股價升回出貨價以上再高追，也不太費事，大不了多付少許佣金及差價而已。
買賣樓宇卻不同，由放盤至成交，少則數天，多則數月才可找到買家，且佣金、稅項及法律費用高昂，加上近年政府推出的各種辣稅，一出一入隨時要付出等同樓價一成多，甚至兩至三成的使費，所以就算看到不利的消息，也難以即時決定放盤出貨。好處是不容易因為一些市場雜音而出出入入，以至容易出錯，但壞處是若真箇出現可令樓市逆轉的消息，業主要轉身也難，到了真個決定要賣樓時，可能已是輕舟已過萬重山，卻又追悔莫及。
撤辣招增二手放盤助遏樓價
黃國英早前在投資講座便提及，正正由於政府推出辣招，以至業主就算覺得樓價已高，本應可博一博將物業沽出套現，待樓市調整再低位撈底，但因買賣和重新入市的成本太高，反而不敢造次，令樓價更難跌。筆者最近訪問了中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，他也指出如果政府想壓低樓價，便應考慮撤銷各種樓市辣招，可藉此增加二手的放盤量，令樓價更易調整。
文首提及最近港人開始擔心香港會受新SARS襲擊，令人聯想到在2003年SARS時，香港樓價正處於最低潮。美聯物業最近便將現時樓市，與2003年SARS時和2009年豬流感來襲時作比較，如單以香港人的供樓負擔能力計算，2003年SARS時一般家庭供樓支出僅佔收入約15.8％，SARS出現後樓價再跌約9％，其時人心惶惶，淘大花園樓價跌到50萬元便可入市，叫人買樓也只會看到他們耍手擰頭，其實這時卻是千載難逢的入市時機，之後樓市便大漲小回的升了十多年。
供樓負擔「偏高」 新SARS打擊可更大
到了2009年香港出現豬流感，但樓價在經歷了2008年因金融海嘯而形成的調整，已開始復蘇，當時的供樓負擔比率只有約三成，樓價並未受到豬流感的衝擊，不跌反升。到了今天，港人的供樓負擔比率升至約44％，雖則現階段樓市似未受到所謂新SARS的影響，但美聯認為單以供樓負擔比率而言，樓價相對2003和2009年「偏高」（圖1），一旦所謂新SARS全面爆發，樓價向下調整壓力或會較SARS及豬流感出現時為大。
說真的，筆者沒有水晶球，實在不知新SARS會不會香港全面爆發，也難以猜測樓價會否因此而受到衝擊，但就覺得有趣的是，人心對有利或不利的因素作詮釋，往往是根據最近市場表現而加以強化。就如前述，2003年就算不出現SARS，樓價本已在極偏低水平，但人們就是不買，SARS更成為進一步看淡樓市的理據，而這卻會令其喪失了最佳的入市良機。
利好因素 樓價應已反映
到了今天，不是說若香港爆發新SARS，樓價一定會掉頭向下，但好友現時仍看好樓價的理據，比如低息和經濟好，以及供應少，卻不是今天才出現，如若相信市場是有效率的話，樓價應已反映大部分利好因素，且一些原來的利好因素，也漸出現改變，比方說美國可能會在下半年加息，香港的樓宇供應已在回升……不過，當樓價愈升，升浪的時間愈長，人們反而會形成一種想法：樓價今日雖貴，只要明日續升，今天的貴價，明天回看便變了廉價，由此便形成了如國際大炒家索羅斯所說的「反射理論」﹕樓價長升形成了會永遠續升的預期，由此會進一步推升樓價，便再次加強了原來的預期，泡沫便由此產生，直至樓價有一天升至基礎因素已再難以支持，只要有一點新的利淡因素出現，便會刺破泡沫……
友人買越秀房託 收息夠交租
最近遇上一個朋友，他約兩年前賣了樓，轉為租樓住，因之後樓價和租金續升，卻不見他愁眉苦臉。問他何解？他說賣了樓後套現了大筆資金，將其中約一半改為買入高息房託，所收派息足夠交租有餘。他買了哪隻房託？原來是持有廣州最頂級寫字樓──廣州IFC的越秀房託（0405），現時派息率接近7厘！
筆者隨即翻廣州寫字樓市場的一些數據，原因當地的新商廈供應高峰期已過（圖2），藍籌寫字樓的租金卻在穩步攀升（圖3），如情况持續，相信越秀房託的派息至少會維持在現水平，持有收息來交香港的住宅租金，便也屬可以考慮。
明報記者 陸振球
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