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【明報專訊】讀者Kenneth於2010年置業結婚，當年盛行HIBOR按揭，不經不覺5年內已供了超過兩成樓按，樓價卻已飛升一倍！夫婦倆（同是35歲）是專業人士，收入穩定，眼看每月盈餘佔收入逾四成，遂醞釀多買一層物業作收租用，讓資產「錢搵錢」，但現時流動資金作首期卻不足，遂興起加按套現這個念頭，但加按不能維持HIBOR，負擔亦增加不少；手頭上資金和每月盈餘又可怎樣增值，達致買樓收租目標？
圓收租夢 流動資產需280萬
Kenneth期望多買一個物業作收租，但有以下疑問：
1. 要多少資產用作首期及其他置業必需開支，才能起動？
2. 如不加按，以儲蓄支付首期，時機何時才成熟？
3. 如將現時物業加按套現，將承受什麼風險？
4. 如真的要套現，哪時才是最佳時機？
若不選擇加按 達標需5年
由於計劃買入的是第二個物業，按揭成數最多為五成，假設他買的物業價值400萬元，那他要支付200萬元的首期，另加4.5%雙倍印花稅（DSD）18萬元，物業代理佣金4萬元，連同其他雜項，總支出約230萬元，除此以外，他們還要預留9個月的生活費儲備（連同新置物業的供款）約50萬元，所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。
既有穩定入息，Kenneth可以預留20萬元現金作儲備，其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合（目標平均年回報6%），連同現時之藍籌股票（為簡單說明起見，目標也是假設平均年回報6%），預計5年後就能累積至280萬元。
但若希望盡快落實，也可將現物業加按至樓價六成（即264萬元），即可套現129萬元，但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬（假設20年還款期，按息2.15厘），沿用以上思路（每月盈餘減至2.8萬元），預計2年後就能達到目標了。
加息期樓價跌 套現效力減
加按有什麼風險？相信現時仍在可接受的範圍內，套現後若能增值得宜，應可抵消多付的利息(跑息差)，只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了！但筆者認為真正的風險在於：
1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始)，供樓支出將增加；
2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元)，若夫婦其中一人失業了，或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓，又或不幸遇上租霸，就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前，那50萬元應急儲備必不可少。
至於何時是最好的加按時機？我看就是這一刻，要加按就要在未加息、樓價未跌前做好，况且一進入加息周期，樓價跌的機會很大，那時套現的效力可能縮小。
鄺翠玲
美聯金融集團高級副總裁
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：chlung@mingpao.com
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
[鄺翠玲 理財信箱]
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2. 如不加按，以儲蓄支付首期，時機何時才成熟？
3. 如將現時物業加按套現，將承受什麼風險？
4. 如真的要套現，哪時才是最佳時機？
若不選擇加按 達標需5年
由於計劃買入的是第二個物業，按揭成數最多為五成，假設他買的物業價值400萬元，那他要支付200萬元的首期，另加4.5%雙倍印花稅（DSD）18萬元，物業代理佣金4萬元，連同其他雜項，總支出約230萬元，除此以外，他們還要預留9個月的生活費儲備（連同新置物業的供款）約50萬元，所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。
既有穩定入息，Kenneth可以預留20萬元現金作儲備，其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合（目標平均年回報6%），連同現時之藍籌股票（為簡單說明起見，目標也是假設平均年回報6%），預計5年後就能累積至280萬元。
但若希望盡快落實，也可將現物業加按至樓價六成（即264萬元），即可套現129萬元，但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬（假設20年還款期，按息2.15厘），沿用以上思路（每月盈餘減至2.8萬元），預計2年後就能達到目標了。
加息期樓價跌 套現效力減
加按有什麼風險？相信現時仍在可接受的範圍內，套現後若能增值得宜，應可抵消多付的利息(跑息差)，只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了！但筆者認為真正的風險在於：
1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始)，供樓支出將增加；
2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元)，若夫婦其中一人失業了，或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓，又或不幸遇上租霸，就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前，那50萬元應急儲備必不可少。
至於何時是最好的加按時機？我看就是這一刻，要加按就要在未加息、樓價未跌前做好，况且一進入加息周期，樓價跌的機會很大，那時套現的效力可能縮小。
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