高健﹕上海樓市限購定向放鬆

【明報專訊】上海市政府最新出台了一份文件，名為《關於深化人才工作體制機制改革促進人才創新創業的實施意見》，其中稱：對達到上海市居住證積分標準分值且繳納個人所得稅達到一定數額或職工社會保險繳費基數達到一定標準的非滬籍人員，定向微調住房限購政策。


就這樣，上海樓市限購政策也借着「創業」、「吸引人才」的名義，悄然鬆動。坦白說，這個時間點早於預期，算是「情理之中，意料之外」。


政策鬆動 「情理之中，意料之外」

上輪樓市調控，在中央的要求下，各地出台了樓市限購令，上海也不例外，主要針對名下有多套物業者，以及非本地戶籍且繳納社保和個人所得稅時間較短者。限購令快速地為樓市降溫，因為大部分需求都死死地被限制了。


去年底開始，各地方政府財政捉襟見肘，先是部分三四線城市曲線救國偷偷摸摸放鬆限購，在中央的默許之下，此風不斷蔓延；隨着降準、降息等一系列寬鬆政策陸續出台，愈來愈多的城市加入到公開鬆綁限購的行列中。


從市場角度看，用戶籍、納稅年限、所擁有物業數量之類的條件限制買樓資格，本身違反公平性原則。同時還會嚴重扭曲市場，人為影響行業及宏觀經濟周期，對於樓市長遠健康發展和整體經濟結構調整有害無益。從以上兩點看，上海限購政策放開不過是時間問題，故而此次定向微調算得上「情理之中」。


然而，那又何來「意料之外」呢？部分研究機構最新樓市數據顯示，6月上海樓市成交量同比增幅均超五成。要知道，此前上海限購政策並未調整，已然出現了明顯的樓市復蘇；限購一旦打開，更多遏抑了更久的需求恐怕會快速釋放，自然也就會推動樓價走高，出現報復性反彈並非危言聳聽。


其次，雖然此次只是微調限購政策，但上海樓市走向和政策變動具有一定風向標作用，定向放寬限購很可能強化市場對於樓市政策短期進一步鬆動的預期。政策預期的強化必然引發市場對於價格、供需等因素預期的重新構建，也會影響到買賣雙方的決策，或許會出現新的惜售狀態。


一旦樓價出現較為持續且明顯的上漲，預期的兌現會使得自我強化效應顯現，進而吸引更多資金流入樓市，加上近期股市連續狂跌，或許會成為一些人重新關注樓市的理由。一旦這種觀點得到多數人的認同，屆時政府要想再扭轉局勢，則會難上加難。所以，如果不希望樓價出現快速反彈，那麼在投資性資金分流、房產稅等配套政策完善之前，限購還是應該持續一段時日，哪怕它不合情理。


作者是內地資深傳媒人