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【明報專訊】剛看到一篇書評文章引述已故大投資家鄧普頓爵士（Sir John Templeton）的說話﹕「人們老是問我，什麼地方的展望不錯，但這個問題問錯了。正確的問法是﹕什麼地方展望最慘？」鄧普頓的投資方法，就是人棄我取，人人悲慘時去買貨，人人樂觀則要小心，甚至減持或離場。
大家回憶一下，當美國在2011年發生「911」事件時，大家在做什麼？一般投資者都會變得恐慌，心想能不能及時將手上股票減持，而這個時候，鄧普頓卻立即想去增持股票，買的更是市場跌得最慘烈的航空股。結果呢，鄧普頓買了3隻航空股，其中1隻在6個月後升幅高達72％。
股市升跌 都有「理由」買樓
不說股市，大家又回想一下在2003年SARS時，疫症重災區淘大花園，一個單位只需50萬元，又敢不敢買？到今天淘大花園最廉宜的單位也要400萬元起！有趣的是，SARS時人人談樓色變，今天大家又開始說樓市只會買貴，不會買錯，早前當股市興旺時，都說人們賺了錢，買樓會更加爽手，最近股市急挫，又說「磚頭」最穩陣，更加要入市。
不過，筆者剛看到上海中原地產研究諮詢部一份調查報告指出，當地受股市暴跌致使購房資金縮水的客戶比例約佔兩成左右。這類買家原本將購房資金投入股市，希望短期獲益以購買更大房屋的願望落空後，購房情緒和購買力都大受影響，多數此類買家只能降低購房預算，個別買家因此違約而損失訂金（即撻訂）。
上海中原引述了一些案列﹕「金橋五蓮分行其中一套房源就是由於買家違約而爆單的。當時買家看中一套165萬元的兩房，並向賣家支付了10萬元定金，買家表示資金已投入股市，雙方約定一周後買家向賣家支付首付款。然而，恰逢股市暴跌，買家資金縮減30%，如果賣股票變現也遠遠湊不齊首付，由於他未按約定時間與賣家簽約，最終違約，其支付的10萬定金歸賣家所有。
內地換樓客 因股災被迫降預算
另外，也有受股市影響而出現置換客被迫降低購房預算，從中環置換到外環。塘橋二店分行的人員介紹，上月一名置換客看中一套450萬的三房而將自持房屋出售，然而，當他賣掉自己的房屋後，被銷售人員告知那套房已經被買走，當時由於房源稀缺，無合適房源可看，於是他將售房所得資金280萬全部投入股市，始料不及的是，短短不到1個月，資金縮水40%，他只能將購房預算降至300萬元，但已不可能在同區域購買到三房，無奈他將購房範圍轉移至外環附近的金橋板塊。」
既然內地出現有買樓客因炒燶股而要撻訂，又或被迫要轉買樓價較廉和較偏遠的地區房產，那內地人到香港買樓的熱情，會否也因出現股災而減弱？
其實，遠在股災出現以前，內地人在香港買樓佔整體成交的比例，早已不斷減少，相反內地賣出香港樓佔整體成交的比例，卻不斷上升。
強美元下 港樓吸引力減
根據中原統計，在香港私樓市場內地個人賣家宗數最新比例為5.5%，佔金額則比例6.7%，佔宗數比例連續8個季度上升，近4個季度連創歷史新高。值得注意的是，內地個人賣家佔宗數比例首次超過同期內地個人買家比例4.7%。後者低出0.8個百分點，首次出現負數，即流走的比例大於流入（圖1）。隨着A股調整，中原預期內地賣家高於買家的比例將會擴大。
筆者想提出的是，曾幾何時，大量內地人到香港買樓，成為推高樓價的重要原因，當內地人賣港樓開始比買港樓更積極的時候，未來樓價升跌，便要看香港人的收入和負擔能力是在改善，抑或在變差？
以往內地人喜歡到香港買樓，一個重要原因是人民幣兌港元不斷升值，所以縱使香港樓價大升，以人民幣計則等同有折扣，內地人未必覺得港樓太貴。不過，人民幣兌港元單方向不斷升值也已出現變化，而更令擔心的是，美元近年不斷升值，港元在聯繫匯率下，相對其他貨幣也處極強勢，則以港元計價的香港物業，在內地人以至外國人眼中，計入匯價因素便貴上更貴！
油價挫 債市或爆煲
大家可看看美元與商品價值指數的關係，當美元走強，商品價格便多受壓（圖2），對於以美元或港元計價的房產，則美元大強勢，會否將是利淡樓價的因素（大家會否覺得房產也屬於商品的一種）？
英國經濟研究員Harry Dent剛發表了一幅有趣的圖表，指美國油井數目與美國原油產量出現了「終極死亡交叉」（圖3），指大家正為油價大跌而興高采烈之際，忘記了不少油公司發了大量的債券，如油價持續低迷，債市可能會出現如「次按」式爆煲的風險。
明報記者 陸振球
大家回憶一下，當美國在2011年發生「911」事件時，大家在做什麼？一般投資者都會變得恐慌，心想能不能及時將手上股票減持，而這個時候，鄧普頓卻立即想去增持股票，買的更是市場跌得最慘烈的航空股。結果呢，鄧普頓買了3隻航空股，其中1隻在6個月後升幅高達72％。
股市升跌 都有「理由」買樓
不說股市，大家又回想一下在2003年SARS時，疫症重災區淘大花園，一個單位只需50萬元，又敢不敢買？到今天淘大花園最廉宜的單位也要400萬元起！有趣的是，SARS時人人談樓色變，今天大家又開始說樓市只會買貴，不會買錯，早前當股市興旺時，都說人們賺了錢，買樓會更加爽手，最近股市急挫，又說「磚頭」最穩陣，更加要入市。
不過，筆者剛看到上海中原地產研究諮詢部一份調查報告指出，當地受股市暴跌致使購房資金縮水的客戶比例約佔兩成左右。這類買家原本將購房資金投入股市，希望短期獲益以購買更大房屋的願望落空後，購房情緒和購買力都大受影響，多數此類買家只能降低購房預算，個別買家因此違約而損失訂金（即撻訂）。
上海中原引述了一些案列﹕「金橋五蓮分行其中一套房源就是由於買家違約而爆單的。當時買家看中一套165萬元的兩房，並向賣家支付了10萬元定金，買家表示資金已投入股市，雙方約定一周後買家向賣家支付首付款。然而，恰逢股市暴跌，買家資金縮減30%，如果賣股票變現也遠遠湊不齊首付，由於他未按約定時間與賣家簽約，最終違約，其支付的10萬定金歸賣家所有。
內地換樓客 因股災被迫降預算
另外，也有受股市影響而出現置換客被迫降低購房預算，從中環置換到外環。塘橋二店分行的人員介紹，上月一名置換客看中一套450萬的三房而將自持房屋出售，然而，當他賣掉自己的房屋後，被銷售人員告知那套房已經被買走，當時由於房源稀缺，無合適房源可看，於是他將售房所得資金280萬全部投入股市，始料不及的是，短短不到1個月，資金縮水40%，他只能將購房預算降至300萬元，但已不可能在同區域購買到三房，無奈他將購房範圍轉移至外環附近的金橋板塊。」
既然內地出現有買樓客因炒燶股而要撻訂，又或被迫要轉買樓價較廉和較偏遠的地區房產，那內地人到香港買樓的熱情，會否也因出現股災而減弱？
其實，遠在股災出現以前，內地人在香港買樓佔整體成交的比例，早已不斷減少，相反內地賣出香港樓佔整體成交的比例，卻不斷上升。
強美元下 港樓吸引力減
根據中原統計，在香港私樓市場內地個人賣家宗數最新比例為5.5%，佔金額則比例6.7%，佔宗數比例連續8個季度上升，近4個季度連創歷史新高。值得注意的是，內地個人賣家佔宗數比例首次超過同期內地個人買家比例4.7%。後者低出0.8個百分點，首次出現負數，即流走的比例大於流入（圖1）。隨着A股調整，中原預期內地賣家高於買家的比例將會擴大。
筆者想提出的是，曾幾何時，大量內地人到香港買樓，成為推高樓價的重要原因，當內地人賣港樓開始比買港樓更積極的時候，未來樓價升跌，便要看香港人的收入和負擔能力是在改善，抑或在變差？
以往內地人喜歡到香港買樓，一個重要原因是人民幣兌港元不斷升值，所以縱使香港樓價大升，以人民幣計則等同有折扣，內地人未必覺得港樓太貴。不過，人民幣兌港元單方向不斷升值也已出現變化，而更令擔心的是，美元近年不斷升值，港元在聯繫匯率下，相對其他貨幣也處極強勢，則以港元計價的香港物業，在內地人以至外國人眼中，計入匯價因素便貴上更貴！
油價挫 債市或爆煲
大家可看看美元與商品價值指數的關係，當美元走強，商品價格便多受壓（圖2），對於以美元或港元計價的房產，則美元大強勢，會否將是利淡樓價的因素（大家會否覺得房產也屬於商品的一種）？
英國經濟研究員Harry Dent剛發表了一幅有趣的圖表，指美國油井數目與美國原油產量出現了「終極死亡交叉」（圖3），指大家正為油價大跌而興高采烈之際，忘記了不少油公司發了大量的債券，如油價持續低迷，債市可能會出現如「次按」式爆煲的風險。
明報記者 陸振球
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