人幣貶值難令樓價大跌 業界：供求息口更重要

【明報專訊】近日人民幣匯率下跌成為城中熱話，更有人相信會令屢破歷史新高的本港樓價有所下調，雖然從過去10年的數據顯示，人民幣匯率與本港樓價同樣持續攀升，但綜合多名業界人士的意見，均認為人民幣匯率對本港樓價的影響，遠遠不及供求及息口因素，而人民幣貶值亦有機會推遲美國加息的步伐，加上實際住屋需求的支持，相信今次人民幣匯率應不會對本港樓價構成下行壓力。


本報綜合中原城市領先指數CCL、美國聯邦基金實際利率以及人民幣兌美元匯率於2005年至今的走勢，發現人民幣匯率自人民銀行於2005年推出匯改(見另文)後持續上揚，由2005年7月的每人民幣兌0.1208美元，上升至去年1月，每人民幣兌0.16554美元的高位，升幅最多達37%。至於同期CCL，則由55.61點升至117.71點，升幅1.11倍，期後CCL至本月初的146.07點，累積升幅更達1.62倍。


匯改後CCL急升1.62倍

不過，若連同美國息口因素，就會發現，自2005至08年期內，人幣匯價上升，但美息高企於約5.4厘水平，CCL升幅只升至73.98點，對比2005年7月只升33%，到2008年底美息大跌，至2009年1月，美息更降至只有0.1厘的低位，樓價就開始大幅度上升，CCL由08年12月的60.65點攀升至今，升幅最多達1.4倍，可見息口對樓價的影響。


中大經濟學系副教授莊太量稱，過去十年人民幣匯率對本港樓價，相信只是有幫助作用，同樣地，今次人民幣匯率下跌，對本港樓價亦未會構成太大影響，而本港對住屋有一定剛性需求，亦是另一個支持本港樓價難以大跌的原因。


林一鳴：息口影響更明顯

莊太量又認為，過去一段時間樓價上升，最大原因是息口保持低水位，並指出，若今年美國加息，相信對本港樓價的影響，是遠超過人民幣匯率下跌，始終受息口影響的人較為普遍。


另外，資深地產分析員林一鳴亦認同，過去十年樓價上升，與人民幣匯率上漲並無太大關係，反而息口低企、供應短缺，以及本地失業率保持低水平，才是樓價持續攀升的原因。


他表示，一般供應因素而影響樓價的表現，會在政策推行三、四年後開始浮然，如1997年推出八萬五政府，樓價於2000、01年大跌，至02年政府推出孫九招，令土地供應大幅下降，樓價亦於2006、07年左右開始上揚。


施永青﹕貶值減美加息機會

林一鳴又表示，今次人民幣匯率下降，相信與內地近年經濟轉差有關，但在這情況下，原先持有本港物業的內地業主，更不會輕易沽樓，但至於會否吸引內地客到港買樓保值，他就認為因辣稅影響，相信未必會有太大刺激作用，並估計人民幣匯率下降，將不會對本港樓價構成影響。


中原地產創辦人施永青則認為，雖然人民幣下跌令內地客來港買樓成本上升，不過，由於投資是要看長線，不排除部分內地投資者擔心人民幣匯率再度下跌而在港買樓保值，但最終投資者取態如何，則要較長時間觀察。另他又指，人民幣下跌，亦會減少美國在今年內加息的機會，而美國加息是全球性的問題，對樓價影響的程度是遠超於人民幣匯率下跌。


（樓巿數據尋真）

明報記者林尚民