【明報專訊】港股自9月初以來大幅飈升，逐步追回樓市的升幅。恒生銀行（0011）副董事長兼行政總裁梁高美懿說，目前的情况是太多資金追逐太少的東西，她相信未來半年，樓市股市還是會升。但當美國經濟有機會在2012年顯著復蘇時，明年後半年國際熱錢隨時會流走。
2012年前 港難望加息
梁太相信美國明年都不會加息。「不理你香港通脹有多高，息率無奈地都要跟着美國走，2012年之前，都難望香港可以加息」。所以，她估計樓市及股市短期內仍會升得很急。但她認為美國經濟不會重蹈日本的覆轍，所以當聯儲局推出QE2（第二度量化寬鬆，即印鈔票入市買債券托市）之後，至2012年，美國經濟可望脫離谷底。
「始終美國經濟夠大，人才真的很多。建國以來移民政策都很正面，吸納世界各地的專才。日本的人口老化，移民政策嚴得多，女人嫁個外國人丈夫，丈夫兒女也不能自動入籍，令日本經濟十多年來一籌莫展。」
美人才優勝 不會蹈日本覆轍
美國2012年復蘇，不代表熱錢到時才離開香港。「如果大家對美國有信心，市場永遠走在前頭，2011年下半年便可能開始返回美國……到時香港便會成為提款機。」
梁太指到時樓市的調整，可能會相當劇烈。「屆時一方面香港要跟美國加息，另一方面資金又流走，對樓市的影響將會被放大。」她指SARS的時候，香港的息率跟美國一齊減，加上當時業主的供款期一般較短，銀行較易幫客戶延長供款期過難關。今次情况可不同，息口向上，加上供款年期很多已近30年，要再延長難度會較大。
未來供應增 不妨先租樓
那麼現在還可以買樓嗎？梁太承認在過去兩年新樓落成量太低，一時間供應仍趕不上需求。但曾特首已表明將來會正常化，確保每年批地的新供應有2萬單位。「所以大家今天唔買，可以租貴一點等下。」若要買，要問清楚自己是否真的有此需要。「若你有很多閒錢，想分散投資，把部分放在樓市，又有持貨能力，可以照買。但若想博上車，就要知道甚麼時候落車才好。」
但供應少、游資多、利率低這3大因素，並非一時三刻可以改變，所以梁太才有未來半年樓市、股市大炒的結論，特別是通脹已經來臨。「我有時間會去逛超級市場，沒時間也看看報紙上那些減價貨品，減了價後，價錢還要較早前升了。」加上港元掛鈎美元，美元大貶值，輸入通脹已避不了。
租金升 零售業恐捱不住
她指香港的通脹其實已來臨，其中一個推動力是租金（圖1）。「我有客人買舖，有些租金回報低至一厘幾，也願意買，因為他們相信租約完了之後可以加租。所以，香港經濟未來幾個月還會幾好，但再往下去，除了鐘表珠寶例外，其他零售商及酒樓，將受不了貴租，結業會增加。」她也慨嘆沒法子，形勢迫着大家要投資。「香港存戶兩年來已沒息收，你告訴我第三年還是如此，大家的反應就是買什麼都好，都要投資。」
人行上周突然加息0.25厘，有分析指可能對內地人來港買樓會起降溫作用，但梁高美懿則認為未必。「內地人把錢轉了出來買樓，就不會拿回去」。反而她覺得內地加息之後，內地人會覺得香港沒條件加息，香港樓市更成為他們短炒的天堂。
撰文：高志堅、李家欣
