【明報專訊】內房股強勢，雅居樂（3383）2010年銷售勝預期即時破頂，一時間成為市場焦點，但全國土儲和開發面積最大的恒大地產（3333），破頂之餘成交額較雅居樂更大，現價4.49元相當接近上市後新高。筆者認為此股的發展模式風險不小，但由於過去一年開發和銷售表現理想，市場觀感明顯好轉，相信短線可續強勢，突破5元應只屬時間問題。
恒大在2009年上市，以招股價3.5元計算，當時市值已達525億元，但2009年收入才57億元（人民幣．下同），純利約10.5億元，估值依靠市場對前景有多樂觀。但始終集團坐擁超大規模土儲，開發、銷售、現金流周轉的風險相當高，加上大股東許家印與投資者的「對賭」行為市場反映負面，股價亦拾級而下。隨着「賭局」完結，股價開始重拾上升動力，但最終一齊還是要看業務表現。
銷售進一步加強 資金回籠快
參考集團2010年中期業績，土儲規模高達7238.5萬平方米，當中去年上半年便新增2221.5萬平米土儲。土儲平均成本為每平米519元，新增的亦只不過是738元。一來規模超巨大，開發速度要相當驚人，管理上亦會面對不小壓力，而土儲成本低反映地段相對偏遠質素一般，銷售和定價方面難度亦高。在內地政策一面倒打壓下，發展如此進取確實令人擔憂，任何一個環節出現放緩，隨時會爆發骨牌效應；但若能將各項問題解決，回報亦會相當驚人，而至今集團發展似乎相當順利。
首先，恒大以標準化的方式發展項目，在設計方面相對統一，採購上便能中央化壓低成本，在施工和控制成本亦更具效率。因此，去年上半年在建工程面積高達2305.5萬平米，相當於三分之一土儲面積，期內可供銷售面積增加至600.5萬平米，即使合約銷售率僅55.6%，面積亦已高達333.9萬平米。下半年銷售進一步加強，首11個月已售出756.3萬平米，金額達477.2億元，資金回籠速度驚人。市場對集團的憂慮亦幾乎一掃而空。
倘突破4.85元 升勢更凌厲
參考星展唯高達報告，恒大今年可供銷售項目，將由2010年的56個增加至100個，面積亦由1000萬平米增加至1300萬平米，增長勢頭明顯。綜合券商預測，恒大股價較資產淨值折讓介乎30%至50%，考慮到集團的巨大規模但執行管理極佳，絕對具備成為龍頭股條件而獲重估，而一旦突破歷史高4.85元蟹貨消失，升勢將更為凌厲，可分注吸納。
撰文：張兆聰
