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【蘋果日報】【金融中心】香港樓價近日有回穩迹象，究竟早前的跌勢會暫告一段落，還是陸續有來？曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇警告，香港樓市已臨近周期頂峯，細價蚊型上車盤更屬高危，至明年中可能大跌三成。過去是「樓市大好友」的王震宇，近年多次表態看淡樓市，他指環球經濟經歷近十年的擴張期，已是強弩之末，經濟基本因素惡化的速度和幅度，可能超乎想像。
他批評，港府歷年的辣招及收緊按揭成數，凍結二手市場成交，把購買力推向一手細價蚊型盤，猶如「推人落火坑」，一旦經濟逆轉，細價蚊型盤將會最傷，「這班人（業主）最大鑊。」
現為投資公司Bricks & Mortar主席兼總裁的王震宇受訪時分析，在香港樓市中，豪宅的風險較低，因政府的辣招及收緊按揭成數之下，豪宅市場交投冷清，「政策壓力下，（豪宅）泡沫成份幾乎是零。未來如果下跌，不是因為估值太高，而是因整體經濟變差跟住跌，未必會跌凸。」
批政府縱容高成數按揭推出
這一浪樓價升浪當中，發展商積極推蚊型細價盤，並以高成數按揭刺激銷情，成為不少人的上車選擇，亦是王震宇眼中最大的危機所所。王震宇解釋，政府辣招干預二手市場，放盤縮減，「真正要買樓嘅人士，畀唔起二手印花稅、二手首期，將購買力推晒去發展商嘅懷抱。這不是官商勾結，是甚麼？」
這類蚊型細價盤供應多，按揭成數比例高，「有各方面稅務寬減傾斜。那些人（蚊型盤業主）最無經濟能力，經濟下滑時，第一個可能被人炒。」
王震宇預計，至明年年中，蚊型細價盤可能跌三成，「你可以想像，高槓桿、（業主）低負擔能力、高供應嘅板塊，跌幅係最大。」
過去一段時間，也有不少樓市分析員警告細價盤風險。但近期開售的細價盤銷情仍暢旺。王震宇說，有意買細價樓的港人，應搞清楚為何要心急上車，「你羨慕隔籬嗰個人有資產增值，你覺得自己好慘？定係根本無機會住到房間，無立錐之地呢？」
他認為，每次在樓市高位，要求政府協助置業的市民，大部份只是怕追不上資產增值的順風車，置業行為實際上是「投資需求」。以居屋為例，在市頂時可超購百倍，市底時需求可煙消雲散，「當樓市市底嘅時候，所謂『剛性需求』，影都無。」
王震宇批評，政府政策扭曲市場，一邊打壓二手市場，另一邊卻任由一手發展商提供高成數按揭，致市民高追細價樓，「我哋要㩒住二手樓市，又唔㩒住發展商，讓發展商狂賺。」
「政府點解推咁多人落火坑，係因為政治短視。越來越多政策為平息民意而做，係非常之差嘅做法。」
特首林鄭月娥上台後，銳意增建資助房屋，新供應的公私營房屋比例由六比四，調整為七比三。上周公佈的財政預算案更承認，私樓落成量將會回落，引起業主反價、封盤潮。王震宇狠批，增加公營房屋，減少私樓供應，反會形成「惡性循環」，進一步推高私樓價，「目前的政策完全自打嘴巴，走回頭路。」
「如果私樓供應比現在多一倍，你估樓價會否低咗好多？」他反問。
憂經濟轉差之快超出預期
王震宇甚至提出，「無殼蝸牛」不應要求政府增建資助房屋，反而應要求政府加大私樓供應，穩定私樓價格，才是理性的做法。他承認，自己的主張是少數，「你可以講，我係荒野中嘅唯一聲音。但還是要不停咁講，只係希望大家明白這道理，就有（改變嘅）希望。真係極之苦口婆心去講。」
王震宇分析樓市時，會考慮租金回報率、經濟基本因素等指標。他特別擔心，未來一至兩年，經濟基本因素變差的速度和幅度，均會超乎現有市場的預期。
他估計，引起下一波經濟危機，將會是歐洲各國主權債等政府債務問題。除了德國之外，其他歐洲國家沒有足夠出口支持經濟，一旦有歐盟國家「賴債」，或有國家退出歐盟，引起相當大危機，從經濟數據看，目前歐洲出口數字轉差、採購經理指數（PMI）亦惡化，台灣、韓國出口萎縮，種種迹象顯示，全球性擴張將變成全球性收縮。
王震宇分析，如歐洲爆發危機，觸發環球大量資金重返美國，引致美元抽升，其他貨幣相對貶值，與美元掛鈎的港元同樣升值。「以港元計價的任何服務，或者出口貨品貴咗，當出口跌得厲害時，香港人收入會跌，樓價、資產都會有影響。」與此同時，債務危機會令利息抽高，高槓桿的投資者受害至深，「真係小心一點，多些旁身錢，不要勇猛地衝入去買嘢。」
籲防澳加大灣區樓市風險
王震宇 2011年自立門戶成立投資公司，遍及房地產市場。幾年前開始看淡港樓的他透露，公司在香港仍持有部份資產，但絕對大部份不是住宅；近年的「新錢」，有投資於新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業等。
不過，他警告全球樓市都處於周期循環的頂部，要相當小心，公司在海外市場的投資，主要是已見底、甚至是有機會回升的市場。
「但市民在報紙上接觸到嘅（海外市場），唔係呢一類型嘅市場，而係有人想散貨嘅市場。」他舉例，「你咪見到近期有甚麼展銷會、廣告，出現係你面前……可能是大灣區、泰國等。」他提醒，港人熱衷的海外市場，如澳洲、加拿大，近期跌得相當急，暫時應「唔好掂」。
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他批評，港府歷年的辣招及收緊按揭成數，凍結二手市場成交，把購買力推向一手細價蚊型盤，猶如「推人落火坑」，一旦經濟逆轉，細價蚊型盤將會最傷，「這班人（業主）最大鑊。」
現為投資公司Bricks & Mortar主席兼總裁的王震宇受訪時分析，在香港樓市中，豪宅的風險較低，因政府的辣招及收緊按揭成數之下，豪宅市場交投冷清，「政策壓力下，（豪宅）泡沫成份幾乎是零。未來如果下跌，不是因為估值太高，而是因整體經濟變差跟住跌，未必會跌凸。」
批政府縱容高成數按揭推出
這一浪樓價升浪當中，發展商積極推蚊型細價盤，並以高成數按揭刺激銷情，成為不少人的上車選擇，亦是王震宇眼中最大的危機所所。王震宇解釋，政府辣招干預二手市場，放盤縮減，「真正要買樓嘅人士，畀唔起二手印花稅、二手首期，將購買力推晒去發展商嘅懷抱。這不是官商勾結，是甚麼？」
這類蚊型細價盤供應多，按揭成數比例高，「有各方面稅務寬減傾斜。那些人（蚊型盤業主）最無經濟能力，經濟下滑時，第一個可能被人炒。」
王震宇預計，至明年年中，蚊型細價盤可能跌三成，「你可以想像，高槓桿、（業主）低負擔能力、高供應嘅板塊，跌幅係最大。」
過去一段時間，也有不少樓市分析員警告細價盤風險。但近期開售的細價盤銷情仍暢旺。王震宇說，有意買細價樓的港人，應搞清楚為何要心急上車，「你羨慕隔籬嗰個人有資產增值，你覺得自己好慘？定係根本無機會住到房間，無立錐之地呢？」
他認為，每次在樓市高位，要求政府協助置業的市民，大部份只是怕追不上資產增值的順風車，置業行為實際上是「投資需求」。以居屋為例，在市頂時可超購百倍，市底時需求可煙消雲散，「當樓市市底嘅時候，所謂『剛性需求』，影都無。」
王震宇批評，政府政策扭曲市場，一邊打壓二手市場，另一邊卻任由一手發展商提供高成數按揭，致市民高追細價樓，「我哋要㩒住二手樓市，又唔㩒住發展商，讓發展商狂賺。」
「政府點解推咁多人落火坑，係因為政治短視。越來越多政策為平息民意而做，係非常之差嘅做法。」
特首林鄭月娥上台後，銳意增建資助房屋，新供應的公私營房屋比例由六比四，調整為七比三。上周公佈的財政預算案更承認，私樓落成量將會回落，引起業主反價、封盤潮。王震宇狠批，增加公營房屋，減少私樓供應，反會形成「惡性循環」，進一步推高私樓價，「目前的政策完全自打嘴巴，走回頭路。」
「如果私樓供應比現在多一倍，你估樓價會否低咗好多？」他反問。
憂經濟轉差之快超出預期
王震宇甚至提出，「無殼蝸牛」不應要求政府增建資助房屋，反而應要求政府加大私樓供應，穩定私樓價格，才是理性的做法。他承認，自己的主張是少數，「你可以講，我係荒野中嘅唯一聲音。但還是要不停咁講，只係希望大家明白這道理，就有（改變嘅）希望。真係極之苦口婆心去講。」
王震宇分析樓市時，會考慮租金回報率、經濟基本因素等指標。他特別擔心，未來一至兩年，經濟基本因素變差的速度和幅度，均會超乎現有市場的預期。
他估計，引起下一波經濟危機，將會是歐洲各國主權債等政府債務問題。除了德國之外，其他歐洲國家沒有足夠出口支持經濟，一旦有歐盟國家「賴債」，或有國家退出歐盟，引起相當大危機，從經濟數據看，目前歐洲出口數字轉差、採購經理指數（PMI）亦惡化，台灣、韓國出口萎縮，種種迹象顯示，全球性擴張將變成全球性收縮。
王震宇分析，如歐洲爆發危機，觸發環球大量資金重返美國，引致美元抽升，其他貨幣相對貶值，與美元掛鈎的港元同樣升值。「以港元計價的任何服務，或者出口貨品貴咗，當出口跌得厲害時，香港人收入會跌，樓價、資產都會有影響。」與此同時，債務危機會令利息抽高，高槓桿的投資者受害至深，「真係小心一點，多些旁身錢，不要勇猛地衝入去買嘢。」
籲防澳加大灣區樓市風險
王震宇 2011年自立門戶成立投資公司，遍及房地產市場。幾年前開始看淡港樓的他透露，公司在香港仍持有部份資產，但絕對大部份不是住宅；近年的「新錢」，有投資於新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業等。
不過，他警告全球樓市都處於周期循環的頂部，要相當小心，公司在海外市場的投資，主要是已見底、甚至是有機會回升的市場。
「但市民在報紙上接觸到嘅（海外市場），唔係呢一類型嘅市場，而係有人想散貨嘅市場。」他舉例，「你咪見到近期有甚麼展銷會、廣告，出現係你面前……可能是大灣區、泰國等。」他提醒，港人熱衷的海外市場，如澳洲、加拿大，近期跌得相當急，暫時應「唔好掂」。
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