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【蘋果日報】《財務分析個案》
鄭小姐，45歲，成衣採購買手
女兒，22歲，美國留學生
兒子，20歲，本地大專學生
《財務背景》
鄭小姐從事成衣採購業，連同雙糧及花紅計，月薪7.5萬元。鄭小姐是單親媽媽，獨力撫養一對子女，為家庭支柱。她自言收入雖高，但工時長（朝九晚九，常出差）、工作壓力大，加上成衣業日漸式微，有一定年紀的她隨時面臨「炒魷魚」危機。鄭小姐手持現金35萬元、等值4萬港元的日圓；一份100萬元人壽保險供至60歲。現時每月開支5.9萬元（包括女兒美國留學費用3.1萬元、稅務開支2,000元、租金1.4萬元、生活雜費1.2萬元），剩餘1.6萬元用作儲蓄。
女兒將於2020年3月完成美國大學學位，到時候鄭小姐毋須再支付學費，財政狀況將會較為鬆動，每月開支由5.9萬元減至2.8萬元，可有4.7萬元儲蓄。
《理財目標》
前夫好賭，十年前炒賣股票蝕過百萬元，即使耗盡夫婦共同積蓄仍死性不改，欲要老婆借高利貸再博一次。鄭小姐當時為了一對年幼子女着想，忍痛離婚。鄭小姐後來患上抑鬱症，花錢醫病，直至近五年病情好轉，才重返職場。
重過新生後，鄭小姐開始有穩定收入，亦快供滿兒女學業，想重新整理財務及計劃65歲退休生活。現時鄭小姐與妹妹合租村屋單位，兩人打算各自儲150萬元，兩年後合資買樓上車。因為有穩定工作，鄭小姐相信能通過銀行壓力測試；另外，她有感香港政治環境不穩定、生活質素越來越差，尤其她患病期間感受到醫療系統崩潰，因此她欲儲150萬港元退休投資移民台灣或馬來西亞。她亦想請教理財專家若想65歲退休後，月入1.5萬元，現時投資該如何部署？
鄭小姐過去十年的人生經歷確實感人，前夫炒股輸清積蓄，她為了一對年幼子女着想而忍痛離婚。之後患上抑鬱症，估計得到家人及朋友支持，能夠逆境自強，重返職場，自食其力，節衣縮食，養大一對子女，甚至有能力讓大女到美國留學，她的奮鬥經驗值得其他人學習。那些教人炒賣的財經評論員，實在應自我反省，他們鼓勵市民投機、走捷徑，結果破壞了不少家庭的幸福。
月入7.5萬足夠通過壓測
現時鄭小姐月薪7.5萬元，計劃65歲退休，距今還有20年，加上兩名子女快將完成學業，開始工作賺錢，故此要達到兩項理財目標，完全不成問題。最重要是注意身體健康，不要給自己太大壓力，工作至65歲退休。
鄭小姐現時每月儲蓄1.6萬元，一年便有20萬元。明年3月女兒大學畢業後，每月更可儲蓄4.7萬元，一年便有50多萬元，加上手上有近40萬元積蓄，故此要在兩年後（或多幾個月）儲足150萬元買樓上車，應該不成問題。
問題是以鄭小姐每月賺7.5萬元，加上兩年後子女已工作，為何仍要與妹妹合資置業？若果擔心首期不足，可以考慮購入600萬元（或以下）的物業上車，向按揭證券保險公司申請八成按揭，只須付120萬元首期，餘下480萬元樓按分20年償還，每月供款約2.5萬元，佔現時入息三分一，完全可以通過壓力測試。
至於妹妹，若兩年後同樣儲足150萬元，亦可以考慮購入600萬元（或以下），甚至400萬元（或以下）的物業，申請八成，甚至九成按揭（要考慮還款能力），姊妹二人便可以各自擁有自己的物業。
完成上車大計後，鄭女士每月4.7萬元的儲蓄，扣除1.1萬元額外住屋開支（每月供樓2.5萬元扣減原先交租1.4萬元），每月仍有3.6萬元盈餘，一年便有40多萬元。故此，置業後再過多三年，便可再儲足150萬元，用作申請投資移民。但正如我之前在本欄所述，移民往鄰近國家或地區，政治環境、生活質素，以至醫療服務，未必較香港為佳。
由於鄭女士每月儲蓄的錢都有特定目標，兩、三年後便要動用，故此投資不宜過份進取，可以一半做定存（接近2厘息），一半定期購買盈富基金（股息率約3厘）及地產股，用作對沖買樓開支，日後樓價上升，手上地產股股價也會上升。
65歲可申安老按揭退休
鄭小姐兩年後首置，65歲退休時完成供樓大計，手上600萬元物業即使不升值，到時申請安老按揭，每月剛好可領1.5萬元。這還未計算兩年後每月儲蓄到的錢，以及透過投資可以賺取到的回報。兩年後每年儲40多萬元，18年後便有700多萬元，再加上投資回報理應超過1,000萬元。每年投資回報3厘便有30萬元，即每月2.5萬元，計及通脹亦應足夠應付每月生活所需，退休生活已不成問題。
林本利
（經濟學家、活道教育中心創辦人）
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鄭小姐，45歲，成衣採購買手
女兒，22歲，美國留學生
兒子，20歲，本地大專學生
《財務背景》
鄭小姐從事成衣採購業，連同雙糧及花紅計，月薪7.5萬元。鄭小姐是單親媽媽，獨力撫養一對子女，為家庭支柱。她自言收入雖高，但工時長（朝九晚九，常出差）、工作壓力大，加上成衣業日漸式微，有一定年紀的她隨時面臨「炒魷魚」危機。鄭小姐手持現金35萬元、等值4萬港元的日圓；一份100萬元人壽保險供至60歲。現時每月開支5.9萬元（包括女兒美國留學費用3.1萬元、稅務開支2,000元、租金1.4萬元、生活雜費1.2萬元），剩餘1.6萬元用作儲蓄。
女兒將於2020年3月完成美國大學學位，到時候鄭小姐毋須再支付學費，財政狀況將會較為鬆動，每月開支由5.9萬元減至2.8萬元，可有4.7萬元儲蓄。
《理財目標》
前夫好賭，十年前炒賣股票蝕過百萬元，即使耗盡夫婦共同積蓄仍死性不改，欲要老婆借高利貸再博一次。鄭小姐當時為了一對年幼子女着想，忍痛離婚。鄭小姐後來患上抑鬱症，花錢醫病，直至近五年病情好轉，才重返職場。
重過新生後，鄭小姐開始有穩定收入，亦快供滿兒女學業，想重新整理財務及計劃65歲退休生活。現時鄭小姐與妹妹合租村屋單位，兩人打算各自儲150萬元，兩年後合資買樓上車。因為有穩定工作，鄭小姐相信能通過銀行壓力測試；另外，她有感香港政治環境不穩定、生活質素越來越差，尤其她患病期間感受到醫療系統崩潰，因此她欲儲150萬港元退休投資移民台灣或馬來西亞。她亦想請教理財專家若想65歲退休後，月入1.5萬元，現時投資該如何部署？
鄭小姐過去十年的人生經歷確實感人，前夫炒股輸清積蓄，她為了一對年幼子女着想而忍痛離婚。之後患上抑鬱症，估計得到家人及朋友支持，能夠逆境自強，重返職場，自食其力，節衣縮食，養大一對子女，甚至有能力讓大女到美國留學，她的奮鬥經驗值得其他人學習。那些教人炒賣的財經評論員，實在應自我反省，他們鼓勵市民投機、走捷徑，結果破壞了不少家庭的幸福。
月入7.5萬足夠通過壓測
現時鄭小姐月薪7.5萬元，計劃65歲退休，距今還有20年，加上兩名子女快將完成學業，開始工作賺錢，故此要達到兩項理財目標，完全不成問題。最重要是注意身體健康，不要給自己太大壓力，工作至65歲退休。
鄭小姐現時每月儲蓄1.6萬元，一年便有20萬元。明年3月女兒大學畢業後，每月更可儲蓄4.7萬元，一年便有50多萬元，加上手上有近40萬元積蓄，故此要在兩年後（或多幾個月）儲足150萬元買樓上車，應該不成問題。
問題是以鄭小姐每月賺7.5萬元，加上兩年後子女已工作，為何仍要與妹妹合資置業？若果擔心首期不足，可以考慮購入600萬元（或以下）的物業上車，向按揭證券保險公司申請八成按揭，只須付120萬元首期，餘下480萬元樓按分20年償還，每月供款約2.5萬元，佔現時入息三分一，完全可以通過壓力測試。
至於妹妹，若兩年後同樣儲足150萬元，亦可以考慮購入600萬元（或以下），甚至400萬元（或以下）的物業，申請八成，甚至九成按揭（要考慮還款能力），姊妹二人便可以各自擁有自己的物業。
完成上車大計後，鄭女士每月4.7萬元的儲蓄，扣除1.1萬元額外住屋開支（每月供樓2.5萬元扣減原先交租1.4萬元），每月仍有3.6萬元盈餘，一年便有40多萬元。故此，置業後再過多三年，便可再儲足150萬元，用作申請投資移民。但正如我之前在本欄所述，移民往鄰近國家或地區，政治環境、生活質素，以至醫療服務，未必較香港為佳。
由於鄭女士每月儲蓄的錢都有特定目標，兩、三年後便要動用，故此投資不宜過份進取，可以一半做定存（接近2厘息），一半定期購買盈富基金（股息率約3厘）及地產股，用作對沖買樓開支，日後樓價上升，手上地產股股價也會上升。
65歲可申安老按揭退休
鄭小姐兩年後首置，65歲退休時完成供樓大計，手上600萬元物業即使不升值，到時申請安老按揭，每月剛好可領1.5萬元。這還未計算兩年後每月儲蓄到的錢，以及透過投資可以賺取到的回報。兩年後每年儲40多萬元，18年後便有700多萬元，再加上投資回報理應超過1,000萬元。每年投資回報3厘便有30萬元，即每月2.5萬元，計及通脹亦應足夠應付每月生活所需，退休生活已不成問題。
林本利
（經濟學家、活道教育中心創辦人）
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