【明報專訊】港股昨升325點，報23338點，成交金額817億元。匯控（0005）業績遜預期，倫敦股價較本港收市價低4%，但筆者認為中資股有轉強迹象，匯控急挫對大局的影響有限。新地（0016）截至去年12月底止6個月，租金收入已達60.8億元，相當強勁，而內地多個投資物業如上海國金中心及上海環貿廣場亦將陸續竣工，租金收入勢必水漲船高，加上集團土儲豐厚又具備定價能力，前景相當不俗。
中東局勢引發油價抽升，但升得快亦回得急，而除非主要產油國亦出現嚴重衝突，導致石油出口受到影響，否則最壞時刻應已出現。此外，近年節能減排效果明顯，美國對石油需求由2005年起穩步下降，去年日均消耗量較2005年峰值2080萬桶減少約170萬桶或8%，僅因為2009年基數較低才錄得按年2%增長，短暫的油價波動，不足以左右復蘇勢頭。
收租物業質優 股價未反映
歐美經濟穩步復蘇，利率或於今年底或明年有上調壓力，不利地產股表現，這亦是近期樓價不斷抽升，地產股卻跌跌不休的主因。不過，外圍只會在不影響經濟增長之下才加息，幅度和速度料會相當溫和，若說地產股就此見頂，似乎言之尚早，而經過一輪調整後，新地估值頗為吸引。
新地去年12月底止中期，租金收入達60.8億元，升13%，扣除成本後的淨租金收入更升16%至46.12億元。假設下半年度水平相若，以4厘計算，投資物業組合價值已高達2306億元，以毛租金計算更達到3000億元。考慮到環球貿易廣場租戶將於今年第3季遷入、47萬呎的元朗YOHO Midtown商場又快將落成、加上內地多個項目快將竣工即將踏入收成期，租金收入將錄得顯著增長，就算僅以收租角度計算，新地現價亦屬吸引。
土儲預示樓市佔有率高
再者，雖然利率趨升對樓價有一定影響，但其實本港停止拍賣土地多年，本港樓市供應已由數家大型發展商控制，要本港樓價出現顯著調整甚為艱難。根據政府數字，未來3至4年私人住宅總供應量才5.3萬伙，當中隨時會涉及不少「水分」，供應極少；而新地本身已坐擁達1440萬呎發展中物業，以每個單位800呎計算，便可興建達1.8萬個單位，市佔率相當高。由勾地、興建到推售，始終是由數個大型發展商控制，出現供應過剩幾乎是不可能，樓價要調整亦無從說起。計及新地尚有地盤面積達2600萬呎的鐵路沿線農地，相信未來3年至5年售樓表現只會愈來愈好，股價中長線應可反覆上升。
撰文：張兆聰
