【明報專訊】美國普通家庭負擔樓價的能力升至35年最高，加上現金買樓增加，不少分析員與投資者相信美國樓市今年內將見底。樓市否極泰來，可為美國經濟注入強心針，但最新調查顯示，美國人置業信心仍在下跌，租屋需求相應上升，為核心通脹帶來上升壓力。
《華爾街日報》分析指，美國樓市今年即使不復蘇，至少也可告別壞消息。樓價跌至普通家庭可負擔的低水平，是樓市向好的迹象之一。根據穆迪分析（Moody's Analytics）新近發表的報告，美國樓價去年跌至相當於一個普通家庭約19個月工資收入，是35年內最低水平。
家庭負擔樓價能力35年最高
在一般情况下，美國樓價平均相當於一個家庭約兩年工資。以洛杉磯為例，在樓市泡沫前，當地平均樓價相當於一個家庭2.6年的工資，2006年樓市泡沫高峰期，一間房屋的售價高達一個家庭4.5年工資，但如今已回落至約等於兩年家庭收入。穆迪分析首席經濟師Mark Zandi說﹕「從收入角度看，樓價已在可負擔的水平，若你能取得貸款，現在是買樓的好時機。」
樓市快將見底另一迹象是投資者開始入市，不少人更是一次過用現金買下單幢屋或大廈單位，這與泡沫時期許多人舉債買樓的做法截然相反。去年邁亞密地區逾半數交易是全數以現金進行，而在2006年最後1季，當地只有13％交易是全現金；鳳凰城全現金交易自2008年以來亦增加3倍，現時當地42%樓宇買賣是現金交易。《華爾街日報》指出，投資者透過現金交易，正是押注樓市反彈的迹象。
買樓投資信心跌 僅64％人覺安全
追蹤美國20個大都會區樓價的標普Case-Shiller指數最近連續5個月下跌，令一些人擔心樓市仍疲弱，但該指數已較2006年高峰時下跌了31％，部分地區房價跌幅更超過五成，不少重量級投資者相信，樓價見底指日可待。「股神」巴菲特上周末在給巴郡股東的信中預期，美國房地產市場在一年內開始復蘇，Pimco按揭抵押證券主管Scott Simon則稱，樓價可能再跌約5％，「在今年見底」。
美國最大房貸機構房利美（Fannie Mae）昨公布的最新置業心態調查顯示，美國人目前對樓市心態矛盾，64％受訪者認為置業是一項安全投資，較去年初下跌6個百分點，與2003年相比，更下跌了幾乎20個百分點；但另一邊廂，78％受訪者相信樓價明年將維持平穩或上升，較去年1月時增加了5個百分點。
民眾態度審慎，意味縱使樓市見底，但2006年泡沫爆破前樓價飆升的景况，在短期內難望重演，租屋需求相應增加。官方統計，美國去年第4季出租住宅空置率下跌至9.4％，是自2007年第2季以來最低。房利美首席經濟師Doug Duncan指出，民眾以租代買的心態，將令住宅租金上升。租樓開支佔美國核心消費物價指數（core CPI）比例達40％，租金上升將推高通脹壓力。
撰文：郭銘
