【明報專訊】華人置業（0127）去年的中港物業減值108億元，令市場驚訝。負責為華置估值的保柏國際執行董事岑志強接受本報記者訪問時說，估值差異可能主要來自去年開幕的尖沙嘴商場「The One」，他們估值時有真實的租金、出租率等資料，與2009年的估值公司普敦根據市場數據推測的結果，會有不同。他強調自己的估值並非過分保守。
獨立股評人David Webb昨天回應本報查詢時，回應本港上市公司為資產估值的一般情况。他指出估值很主觀，不到出售時，也不會知道資產的實際價值。他又指一些公司會揀選意見與他們一致的估值師。Webb說：「一家公司如被（大股東）私有化，或向關連人士出售一些資產時，可能會找較悲觀的估值師。當公司打算配股集資，又或向關連人士收購資產時，就可能找樂觀的估值師。」他強調一般而論，並非指華置今次事件。
Webb：上市公司會選意見一致估值師
普敦對華置物業2009年的重估值增加85.6億元，2010年轉由保柏負責，估值減少108億元，巨額減值拖累華置去年帳面蝕超過88億元。集團未有解釋每項物業重估值實際變動水平，但市場關注去年物業價格飈升，華置坐擁的商舖都在旺區，何以物業估值會大幅調低？
為華置估值的保柏執董、資深特許測量師岑志強表示，不清楚上手普敦的估值數據及假設，外界將兩家公司的估值結果比較，是不公平做法。他相信估值差異可能與The One有關，該商場去年10月開幕，保柏手頭上有租金、出租率資料。而普敦2009年估值時由市場數據推算，跟現在可能有參差。他稱保柏完成估值後，也經過核數師一輪查詢，通過核數師一關才可以公布。根據資料，華置早年曾聘用保柏作估值，於2002年轉用普敦，直至去年再跟保柏合作。
商場新落成 需要時間成熟
The One樓高29層，40萬平方呎。截至2010年12月底，出租率95.17％。有測量界人士再詮釋岑志強的意思，指The One的租金在同區較高，一般商戶進駐新落成商場，簽約兩年。兩年後租戶能否承受加租、加租幅度、經濟市道如何等，都影響物業估值。岑志強指新落成商場需要一段時間進入成熟期，才可令客流穩定。「尖沙嘴有很多大型商場，每個商場的店舖相當類似，商場管理方法、會否舉辦活動吸引客流？都影響商場吸引力。」
立法會建築、測量及都市規劃界議員劉秀成稱，未了解The One的情况，他稱一般物業未建成時，市場價值會高些。但正式放租時，可能未必如預期，估值時會作調整。華置昨升1.4％，收報13.4元。
