【明報專訊】華潤置地（1109）去年營業額為257.29億元，增長54.5%，純利增長40%至60.26億元。綜合毛利率由09年的35.9%擴闊至39.5%，淨利率則由25.8%降至23.4%。每股盈利為1.198元，增長36%。全年結算面積179萬平方米，去年同期為115萬平方米，增加55.6%。
集團去年新增土儲660.4萬平方米，截至今年3月23日，總土地儲備達2666.2萬平方米，已實現住宅簽約額為50.54億元人民幣、簽約面積45.25萬平方米，連同此前未結算的簽約額人民幣210.37億元，共有260.91億元人民幣已實現簽約額有待入帳，當中已鎖定於今年內結算的金額已達192.96億元人民幣，相當於去年收入的75%。
華潤置地的老問題仍未解決，就是銷售速度緩慢。以資產周轉率計算（營業額對總資產之比率），潤地在09年和10年均為20%，相對中國海外（0688）和雅居樂（3383）去年達到32%至36%，將資產轉化為收入的速度明顯較慢，直接拖低股本回報率，去年僅13%，中國海外則超過19%。因此，雖然背靠母公司好處多，土儲和投資物業又優質，但市場等待多年仍未「開花結果」，加上負債水平上升（見圖），估值下降的工作亦於去年展開，市帳率由介乎2.5倍至3倍，到最新已降至約1.6倍，處於08年下半年的區間水平。
增投資物業比例 達標機會高
但究竟會否是有耐性的投資者笑到最後呢？有機會。首先，集團在投資物業組合的開發力度強勁，總值由08年末不足100億元，最新已接近220億元，相關的經營溢利增長36.6%至7.84億元。集團冀於5年後將投資物業佔總資產比重，由現時的18.5%升至40％，以去年的發展速度，只要每年按計劃地增加1至2個項目，達標的機會相當高。與此同時，興建速度亦明顯加快。09年全年，潤地歸類為流動資產的物業存貨，僅增加33.5億元至429.2億元，而2010年則增加近190億元至618.8億元，開發速度加快。以集團的樓盤質素和聲譽，只要建成，銷售絕非大問題。現時市場預期今年入帳營業額約300億元，由於已鎖定當中約200億元，筆者估計超標的機會頗高。
將進收成期 重估空間大
整體來說，潤地被市場忽略多時，估值大降已反映銷售開發慢的弱點，下跌空間有限，一旦未來兩年一如預期般踏入收成期，則股價應有較大的重估空間，值得留意。
