調控嚴峻 內房增長有隱憂

【明報專訊】2010年內房企業業績亮麗，帶動內房股價從低谷回升，引發新一輪資金熱炒。房價普遍增長，然而，富力（2777）、世房（0813）等房企合約銷售額增長的背後，確是銷售面積增長的停滯，在今年宏調空前嚴峻的情勢下，似有隱憂，且在第一季度預售比併中已敗下陣來。

均價急升 調控下有價無市

若留意2010年各大企業均價變化，便能對行業整體價格走勢有所了解。價格升幅最為靦腆的是恒大（3333），集團走二三線城市民生地產路線，按年升19%，每方米均價6394元（人民幣．下同）。而其餘房企均綠得25%以上的均價升幅，龍湖升勢最勁，成功從重慶突圍，在北京等高端市場取得佳績，每方米均價升四成達13600元。

富力世房 首季預售表現落後

有價無市似乎也是宏觀調控下日益普遍的一種態勢。最為明顯的是綠城（3900），其均價達到19,403元，然而銷售面積卻銳減18.2%至176萬平方米。沒有能實現全年預售目標，集團今年目標相當謹慎，仍與去年持平。

老牌房企富力和世茂業績中規中矩，核心盈利分別取得了33%和53%的增長。然而，今年首季度的銷售比併中，卻顯得後勁不足，分別錄得61億和65億的預售額，被老對手雅居樂（3383）和碧桂園（2007）以90多億的預售額遠遠拋離。若留意去年業績，似乎已有端倪，富力雖然售價漲25.5%達到13,000元，但銷售面積卻僅微漲6%；世房的合約銷售面積只增長1%，預售額增長36%全靠價格支持，全年每米均價升33%至12,000元。

面積乘以每米均價等於銷售額，這是一個最簡單的算術題。然而，在宏觀調控下，似乎開發商不得不減低對於價格的信仰。價格挺住，卻帶來銷售的遲緩，大型房企2011年再分高下，似乎取決於誰定價更為靈活，更能以量取勝。