【明報專訊】上月政府統計處公布最新數據，全港18區中以深水埗區最「貧窮」，家庭月入中位數僅為1.4萬元；雖然如此，深水埗區單幢新盤御匯日前開賣，項目96伙全數為300餘呎1房上車戶，平均呎價7000餘元水平，該新盤分別兩度開賣，合計兩句鐘售出價單全部應市之78伙物業，個別賣出單位呎價更直逼萬元。
市場人士分析，深水埗一些銀碼細價盤，租金回報佳，令單幢盤也能「突圍而出」，投資者不宜忽視。
美聯物業助理營業董事陳瑞香指出，銀碼細是區內新盤吃香之處，「200多萬元可以在市區買一個迷你型豪宅新樓，鄰近港鐵站，且食肆林立，最重要是『供得起』，相比其他市區地段，呢個價錢根本買唔到。」
「以御匯買家來說，大部分為自住客，而且來自本區的達到三成以上，反映上車需求大。」
至於買樓收租前景，她指出，通州街256號世運臺服務式住宅，一個400多呎1房戶，月租達1.3萬元，相對而言，御匯屬於以酒店式公寓發展的新盤，料每月租金可達約9000元水平，租金回報率可接近4厘，屬不俗水平。根據市場紀錄，附近相似樓盤One New York一個高層B單位，面積325方呎，日前以8500元租出，折合呎租26元。
事實上，過去幾年區內單幢新盤甚受市場歡迎，不論是2007年開售的One New York，08年的One Madison、豐盛居等，雖然開賣時售價高企令銷情慢熱，但也漸漸被市場消化。
同區二手紛錄獲利個案
二手方面，One New York的27樓B室，單位面積325方呎，最近以228萬元易手，呎價7025元，賣方持貨近一年半，物業升值達40%。同廈的26樓B室，面積同樣325方呎，也在最近以213萬元轉售，呎價6554元，業主賺幅也達31%。
至於區內另一主打細單位的One Madison，其中的20樓E室，面積292方呎，最近作價234萬元成交，呎價8007元，賣方雖在金融海嘯前入市，最終帳面仍獲利11%。同廈的5樓E室，面積292方呎，在最近以216萬元易手，呎價7397元，物業不足一年也升值15%。One New York和One Madison的二手成交顯示，區內細單位新樓的升值潛力不俗。
市場乏一房戶 租金回報吸引
利嘉閣高級區域經理何錦明表示，長沙灣深水埗一帶新盤供應少，細銀碼的200萬至300萬元一手物業選擇不多，所以每逢有細價單幢新盤開售，都能夠吸引區內分支家庭及投資收租客。「一來因為樓價銀碼細，供樓負擔較輕鬆，而且過去幾個銷情佳的單幢盤，交通都非常方便就腳，加上細細間通常較好租，回報又唔差，一般有4厘，投資前景吸引，所以有好多捧場客。」
何錦明補充指出，二手物業較多反價情况，這是一手樓不會發生的。近期樓價節節上升，如果以區內大型屋苑如四小龍，購買一個2房單位往往要400萬至500萬元，非一般上車客可負擔，反而單幢盤是一個不錯的選擇。對於御匯1房單位去貨速度快捷，他認為是市場1房單位貨少所致。
雖然區內舊樓林立，但由於市區土地供應少，有業內人士認為，長沙灣及深水埗區長遠會成舊樓重建焦點，料區內物業未來會出現巨大變化。事實上，除賣地以外，發展商會以收購舊樓並重建作為增加土地儲備的手段，如華懋早年收購深水埗福榮街228號項目，估計今年下半年推出。
撰文：郭楣、鄧雅各
攝影：鄧雅各
