【明報專訊】為補貼港鐵興建南港島線（東段）和觀塘線延線，行政會議除批准港鐵承建兩項工程，同時批出兩塊地價總值達700億元的地王發展權給港鐵，多名立法會議員不滿批地安排毋須經過立法會，立法會難監察有關批地是否善用公帑，有議員要求港鐵應撥出部分賣地收益，成立基金助市民應付港鐵票價加幅。
兩項目需補貼約132億元
兩個鐵路項目將在2015至16年落成，但政府估計由於建築成本增加，南港島線（東段）建設成本會由06年預算的70億元，增加77％至124億元，計及經濟內部回報率後，港鐵仍要負擔的資金差額為99億元。至於觀塘線延線的成本亦由42億元增至53億元，資金差額由22億元增至33億元。換言之，兩項目共需要政府補貼132億元。
行政會議批准向港鐵批出兩塊地皮，以補貼有關資金差額。簡單而言，港鐵會在向發展商招標時，由發展商向政府補地價，然後發展物業並出售，最後按成數分享利潤。港鐵的進帳會是日後售樓收益減去補地價、利息開支和建築成本等，這是對鐵路的補貼。
政府在呈交立法會的文件中指出，政府聘請獨立估價師，估算兩用地價值後，認為港鐵仍需要補貼，如黃竹坑地皮可令南港島線（東段）的資金差額減為10億元至34億元。山谷道邨地皮則可令觀塘線延線的資金差額，減為1億元至11億元。
前黃竹坑邨地 最高可賣620億
但本報找來3名資深產業測量師彭兆基、陳東岳和張競達估價，認為兩幅地皮單是地價總值已高達近700億元。以前黃竹坑邨可建樓面435.4萬方呎計，彭兆基估計呎價1.2萬元，地價達522億元；陳東岳估計1.3萬元一呎，地價達566億元；張競達估價最高，地價達620億元。至於可建138萬方呎樓面的前山谷道邨，3人估計呎價由1萬元至1.2萬，地價由138億至168億元不等。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文形容，政府拍賣土地會得到最高的價錢，但批地所收取補地價則未必那麼高。本報曾以大圍車廠上蓋項目名城為例子，補地價的呎價為3400元，但一期首批單位每呎售價已達8692元。
立法會交通事務委員會主席鄭家富認為，港鐵再獲分配兩幅地皮，可建單位逾4000個，未來收入十分可觀﹕「政府批地給港鐵，等同間接注資港鐵，讓港鐵一邊發展鐵路，一邊發展地項目，成為大贏家。」他要求政府成立票價穩定基金，港鐵每年要把其上蓋地產項目的5％至10％淨利潤撥入基金，一旦申請加價，便由基金撥出所需款項，控制加幅。
鄭家富促地產利潤設穩票價基金
他指出，若然政府拒絕上述要求，他會試圖透過任何方法，阻截政府向立法會申請有關路線工程的撥款。民建聯劉江華則建議政府，明年檢討可加可減機制時，可考慮把港鐵的地產收入納入機制作考慮因素之一。
政府採用批地的安排，由於毋須動用公帑，故不用經過立法會審批。民主黨黃成智和工聯會王國興均批評政府的做法，難以讓立法會監察批地背後的數據是否合理，包括不清楚營運回報率的具體估算，以及將來補地價的計算。
政府﹕港鐵須承擔樓價波動
政府發言人則強調，批地安排是確保港鐵可負擔興建鐵路，並向市民提供合理的票價，毋須政府在票價上補貼。發言人又稱，港鐵獲批地後，須完全承擔樓價波動的風險。
