亨德森：樓市暫見頂 收租股更吸引

【明報專訊】為防範樓市形成更大泡沫，特區政府推出9招12式應對，中央則忽然重提開徵房產稅，令一眾地產股表現乏善足陳。事實上，亞太地區樓價自02年起已持續攀升，亨德森全球投資亞太區房地產股票主管李俊華表示，隨?一系列打壓措施出台，區內住宅樓價應暫時見頂，未來1年倚賴賣樓的地產股股價料難有起色，反而租務市場復蘇見底回升，收租股的投資價值更高。 下半年租金升勢料更勁 地產市場主要分為兩大版塊——住宅及租務市場（寫字樓及商場）。撇除97年亞洲金融風暴及08年金融海嘯突發事件，十多年來亞洲地區經濟一直保持較快增長動力，理應對地產市場有支持。不過，李俊華指出，區內寫字樓租金的變化，有如經濟周期般呈現了升跌有序的走勢，自90年至今租金僅大致穩步上升，這與住宅樓價連年?C升的情?迥異。「去年第4季，租務市場終於熬過了最壞的時刻，租金開始見底回升，隨?空置率下降，相信業主的議價能力有望提升。以香港及新加坡為例，今年甲級商廈租金平均上升了5％至7％，全年升幅估計可達到20％至25％，意味?下半年的升勢將進一步轉急，這能解釋為何寫字樓市道復蘇是未來一年的投資主題，收租股自可受惠。」 外資帶動星港寫字樓需求 他表示，香港及新加坡仍然是區內寫字樓租金潛在升幅最可觀的市場，主要是受到外資需求帶動。「歐美金融機構面對更嚴謹的監管及低增長的宏觀環境，無不想過向外拓展尋找機會，亞洲會是它們首選的市場。巴克萊、高盛等大行在擴充亞洲業務版圖時，傾向選擇港星兩地，從而直接刺激當地寫字樓的需求，加上其他跨國會計公司及律師行湧入，令租務市場供應更為緊張，其中香港因為環球貿易廣場落成後，便再沒有大型商廈供應，一下子由供過於求變成供不應求的形勢，租金的升幅將十分顯著。」 新加坡方面，即使市場上不乏新商廈，例如提供達160萬平方呎面積、香港置地的甲級寫字樓濱海灣金融中心（Marina Bay Financial Centre），但李俊華深信，只要歐美企業增加亞太地區投資的趨勢不變，當地新增供應應可被全數吸納，不會對空置率構成上升壓力。 為捕捉寫字樓的上升周期，李俊華管理的亨德森遠見基金亞太地產股票基金，採取了增持收租股、減持倚賴賣樓的地產股的策略，十大持股中包括持有畢打街一帶及新加坡萊佛士甲級商廈的香港置地，以及租金收入佔整體收益近半的新地（0016）。「租務市場如何強勁復蘇，你可以從香港置地的股價看到， 表現明顯跑贏本地的信置（0083）及恒地（0012）。」 租務比重大 看好港置新地 至於亞太區的住宅市場，李俊華認為樓價已由02年第4季起出現長達7年的升市，近月升勢轉急，完全無視全球經濟增長不確定性的隱憂，與基本因素脫節，存在泡沫成分。他認為，樓價已見頂，未來1年本港樓價料下跌15%，內地則會在1年至年半內，平均樓價下跌兩成，現階段不是低吸內房股的時候。 撰文：郭子威