金九成色不足 樓市銀十難期

【明報專訊】過去1個月，開發商的拿地熱情和民眾排隊搶樓的新聞，讓內地房地產市場多了不少話題，但北京、杭州等一線城市住房成交量下降一成至二成的數據，顯示「金九」成色不足的事實。在十八大召開前最後1個月，官員們料維持現有調控力度以求平穩過渡，在這種情况下，「銀十」最終也極有可能會打水漂。


二三線城市房價疲態漸顯

進入下半年來，「回暖」一直是內地樓市的關鍵詞彙。在前5個月始終保持在個位數的情况下，內地房價環比上漲的城市數量在7月份飈升至50個。雖然8月份，房價環比上漲城市數量有所下降，但依然維持在雙位數。但須注意，統計局上述結論源於對70個大中城市房價信息的統計，這70個城市住房的銷售面積在全國的佔比僅為30％，銷售金額的佔比也只是在40％左右。


事實上，相比京津滬等城市依然存在的房價上漲壓力，內地一些小城市的樓市已經顯現出泡沫，內蒙鄂爾多斯康巴什新區幾近崩盤的樓市是其中的典型代表，在一些市、縣一級的城市，房價的疲態更為明顯，有些開發商為了避免手中的地閒置，甚至聘用農民搞起了種植。


換班完成前 調控難出現

一二線城市樓市冰火二重天的景象，說明中國樓市調控已經走到了一個變化的節點。一方面，行政性的限購需要由房產稅等更具長期效應的政策來替代，另一方面，對全國一概而論的調控要求，也應更換為適情况而定的分類指導。


不過，要進行政策「換班」，難免產生真空期，在各方高度緊繃的情况下，調控出現的任何短暫鬆動，都極可能給市場以強烈的心理暗示，導致房價迅猛反彈，繼而讓後續政策失去效果。考慮到十八大臨近，未來一段時間內地對樓市的調控料繼續「齊步走」。


在政治因素外，市場的條件也決定了調控政策暫無「換班」可能。從抑制投資需求角度講，雖然官方近來頻繁就房產稅放話，但要把試點推向全國，絕不是一個短期過程。從增加供給角度看，2010年開始大規模開始興建的保障房到2013、2014年才能大批量入市。在這種情况下，限購等行政手段料將繼續延續一段較長的時間。


各地調控力度料不降反升

有市場人士表示，內地樓市下半年之所以顯現出暖意，主要是源於利率下調和調控新政真空等因素對剛需者心理的影響。進入第4季度後，各方面都將愈來愈「緊」，在「金九」成色不足後，「銀十」可能更讓人失望。政府方面，為完成房價控制年度目標，各地有可能繼續加大踩煞車的力度。這一點從9月中旬，北京叫停10宗土地出讓、廣州限售高端住宅等事件上已經可以看出端倪；在銀行方面，臨近年末，伴隨着可貸額度逐漸趨緊，其對房貸的支持和優惠力度也將減弱。


從十一長假的情况看，各地樓市均尚未顯現出明顯回暖態勢。如果「金九銀十」最終落空，開發商們可能將被迫改變近來「無降價、無促銷」的硬抗政策，重走以價換量的道路。


馮其十