【明報專訊】近幾天財經界最關心的議題肯定是最新的樓市調控「雙稅」，即買家印花稅（Buyer Stamp Duty, BSD）及特別印花稅加強版（筆者戲稱為SSD2.0）。特別是前者，更被公認是「重藥」，威力遠大於CY上台後幾項「雷聲大、雨點少」的調控措施。作為從年初開始已堅定看好的「好友」，筆者接連收到多個友人的WhatsApp問到對後市的看法，現在此分享一些見解。
年初以來本地客撐起樓市
首先提供一些關於買家類型的數據。根據瑞信的報告，內地買家於第3季度佔一手及二手樓買賣分別為23%及9%（宗數）。其實內地買家的佔比已從去年第3季度的高位不斷下降，尤其於一手市場，內地買家佔比由高峰的42%急降到23%（二手則保持於8％至10%的水平），反映港樓今年1月尾開始的反彈是由本地需求主導的。根據花旗的報告，內地客佔豪宅及大眾化樓宇買賣的比例則為28%及10%。另外，以公司名義交易的比例為10%左右。
辣招遏需求 亦會減供應
由此觀之，買家印花稅對主攻內地人的豪宅市場，尤其是一手豪宅影響最大。再者，不少富豪喜歡透過公司持有物業。內地客比例應會急降，過往以公司名義買樓的雖能轉為個人名義，但相信部分買賣也會受影響。
讀者最關心的當然是升市是否已經玩完？
其實這兩招針對需求面的辣招亦會對供應面帶來副作用。二手市場方面，SSD1.0的後遺症大家也很清楚，就是令有效供應（Effective Supply）減少，即「冇盤放」。原本應有一批SSD盤出來，但現在被綁年期延長到3年，會令部分準賣家卻步。另一個市場較少提及的可能是，發展商因少了內地客而對賣價預期降低，連帶對投地的熱情也冷卻，甚至可能再出現流標的情况，導致未來1手私樓供應有可能少於20,000個目標。
最壞的情况是造成惡性循環，需求少了反過來導致供應少了，未來供需得不到改善，樓價仍然會往上跑，造成三輸局面（買家仍要買貴樓，政府少了賣地收入，CY辣招得個吉）。
最壞情况：需求少 供應少 價續飈
當然這個最壞情况是否真的會發生仍有待觀察，而且政府如願減價賣地供應仍會增多。
最後，筆者仍然維持一直以來的看法，即差不多所有措施只是噪音，主導樓市周期仍是供需、息口、資產負債等最根本的經濟因素。
題外話。從任總6月重提應檢討聯匯，到10月19日港元觸及強方兌換保證，再到上周五財爺的樓市防範性「雙稅」措施，可見熱錢再次湧港已成定局。
股飈
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