沈建法﹕調整錯誤丁屋政策

【明報專訊】行政長官梁振英先生強調要全力處理四大深層次問題，包括房屋、貧窮、人口老化及環境。房屋是問題的核心，高樓價和高租金加劇生活負擔，貧窮與老人問題日益嚴重。房屋問題的根源在於供不應求，同土地供應緊密相關。近幾年來，落成的房屋數量有限是樓價不斷攀升的主因。美國的量化寬鬆措施，低利率及外地買家也起了一定的作用。增加土地供應是穩定房地產市場的關鍵。


有效使用土地資源是關鍵

香港有不少土地資源。問題是如何更有效地使用土地資源，比如合理分配土地資源，發展密度和發展方式。禁區邊境開放了超過2000公頃土地，扣除綠化保育地帶，只有110公頃建屋地帶，但全數撥作「鄉村式發展」。這是否最好，可以討論。


發展局早前首次披露住宅地土儲共有1300公頃。當中391.5公頃的一般住宅土地，推算可建約26萬個單位，滿足6.5年社會需要。政府需要大力開拓土地供應，滿足未來需要。在住宅地土儲當中，用於「鄉村式發展」的土地有932.9公頃，多數用來發展丁屋地，比例高達七成。有測量師估計，這些土地最多可建造7萬幢丁屋。現時全港有3.6萬間丁屋，積壓待批丁屋申請一萬多宗。鄉議局估計享有丁權的原居民有20萬左右，對丁屋用地的需求非常巨大。問題是香港應該用七成住宅地土儲來起丁屋嗎？丁屋用地的需求有上限嗎？


丁屋政策

不可持續的錯誤的政策

香港政府於1972年12月實施的「小型屋宇政策」，規定年滿18歲的男性香港原居民，每人一生可申請一次於認可範圍內建造一座最高三層，每層面積不超過700平方呎的丁屋，毋須向政府繳付地價。目的是讓原居民獲得環境較佳的居所。從長期來看，這一丁屋政策是不可持續的，是錯誤的。


丁屋政策主要有三大問題。第一，「現時一般家庭只住500、600呎，但原居民一間丁屋已建2100呎（3層），是不公平現象」。第二，許多丁屋不是用來滿足原居民的住房需要。不少丁屋出租或出售給其他居民。這並非丁屋政策的目的。第三，原居民的丁屋需求沒有盡頭。政府沒有收回丁屋土地的機制。


按目前丁屋政策，每個男性香港原居民可起一間丁屋，丁屋可以出租。若落成5年內出售便要補地價，5年後便可任意出售，毋須補地價。但丁屋用地沒有回收機制，要不斷佔用新的土地起丁屋，丁屋用地將無限擴張。原居民老人去世後，其後代還會起新的丁屋，而不會滿足於原居民老人留下的舊丁屋。假設原居民一家三代，每一代只有一個男丁，一間丁屋可滿足一家六口住屋需要。政府只要批出一間丁屋土地就可滿足這家原居民永久的需要，丁屋土地需求將在有限和可控制的範圍內。但是在按目前丁屋政策下，如果以30歲成家立業為一代，政府每隔30年就要批出一間丁屋土地給這家原居民，60年要二間丁屋土地，300年要10間丁屋土地。而其中多間丁屋可能已經在市場上出售。


限制新丁屋只能自用

不能出租或出售

如果規定原居民老人去世後，丁屋土地要歸還政府，丁屋只能自用，不能出租或出售，上述問題就能徹底解決。有關限制政策可以從新批出的丁屋牌照開始，不影響現有原居民丁屋的利益。如果不採取這一政策，丁屋問題將無法解決，就是起高密度丁屋也無補於事。按目前丁屋政策，政府要批出一間2100呎的大屋給每個男性原居民。


丁屋政策是港英政府留下的一個不可能長期推行的政策，香港特區政府和社會一定要有勇氣調整錯誤的政策。丁屋問題解決之後，社會可以繼續討論土地發展密度和方式，確定多少土地以「鄉村式發展」（不一定也不需要全部用來起丁屋）、哪些土地以高密度發展、禁區邊境超過2000公頃的土地如何運用等等。


作者是香港中文大學香港亞太研究所及地理與資源管理學系教授