樓市亢奮期 不應去到盡

【明報專訊】地產建設商會昨日正式向政府提交有關住宅買家額外印花稅（BSD）的意見，指有關措施有損香港自由經濟，更不利於發展商收樓重建，並為此提出多種修訂意見。


筆者看到有關文件，內容和相關分析，大家可在本報的新聞版細閱。筆者對其中提及為何近年香港出現樓價高企的困境，商會所作剖析頗感興趣。商會認為，問題的癥結，主要是聯繫匯率之下，令香港跟隨美國長期低息，以及香港長年土地供應不足所造成，但由於聯繫匯率可假定不變，解決樓價問題的正途，只可以是漸漸增加土地供應，其他遏抑需求的方法，只能治標而不能治本。


巴克萊﹕中期樓市必現大調整

確實，由於美國不斷印鈔和遏低息率，香港在聯繫匯率下只能「硬食」，令到多年來的資產價格包括樓價長升長有，巴克萊最近一份研究報告便指出，香港的樓價升幅，已遠遠拋離了本地的家庭收入增長（見圖），更形容香港樓市為靠借貸而谷起的「泡沫」（A borrowed bubble）。


巴克萊更以經濟史學家Kindleberger的泡沫理論來分析香港樓市，指已接近亢奮期（Euphoria），中線而言，必會出現重大調整。


說到樓市亢奮，中原樓價指數在連升8周後首度回落，若計入滯後因素，之前的8周升幅，主要反映政府上月底推出額印（SSD）加強版和BSD前的市况，其時樓價確實出現拋物線式攀升，如不冷卻一下，可能很快樓價便升至爆破階段。


打壓住宅 游資轉炒工商舖

不過，當游資亂竄，政府出招遏住宅，反將一些資金引導至非住宅物業市場，近期不單工商舖都屢錄大手成交及短期「摩貨」（未完成交易已轉售獲利），一些資金較少的投資者，則突然對銀碼較細的車位大有興趣，造就了發展商或大業主以高價出售車位的好時機，這會否是樓市泡沫的另一側寫，有待時間來證明。


說到樓市泡沫，筆者最近的新書《樓市煉金術》也有提及，長和系主席李嘉誠也曾在1997年樓市泡沫快爆破時看錯市，以高價投得現時為海名軒的住宅地皮，但最後也安然無恙，度過樓市低潮後，財富更上一層樓，原因是李嘉誠投資或做生意，從不會「去到盡」，所以有能力去守之餘，更有實力在低潮時買平貨，待下一個上升周期到來時大賺特賺。


很多時，人們以為看對市最重要，其實策略和實力更加重要。李嘉誠日前在長江商學院發表演講，雖主要談人生道理，也暗含投資之道。他說﹕「在我眼中，未來跟明天是兩回事，天命和命運是不同的。明天只是新的一天，而未來是自己在一生各種偶然性中，不斷選擇的結果。追求自我，努力改善自己是一股正面的驅動力，當你把思維、想像和行動譜成樂章，在科技、人文、商業無限機會中實踐自我；知識、責任感和目標融匯成智慧，天命不一定是命運的藍圖」。


繼續大賺或貪勝不知輸 全是今天決定

是的，「未來是自己在一生各種偶然性中，不斷選擇的結果。」其實，樓市升或跌，也是充滿偶然性，就算已進入泡沫階段，也沒人猜到泡沫會何時爆破，但人卻可作出選擇，究竟是在極高位仍盲目看好，還是適度減磅，這些都可以自由決定，而將來繼續大賺或貪勝不知輸，也全是由今天的決定所左右。


巴克萊的報告也指出，現時仍積極入市買樓者，不少是明知息口總有一日回升，也知道泡沫總有爆破的一天，但他們卻都認為自己是聰明人，一定可以在泡沫爆破前先人一步的撤退。真的可以嗎？


明報記者 陸振球