《港幣50萬做美國業主》作者陳淑芬﹕

【明報專訊】本港住宅樓市成交淡靜、價格牛皮，一些投資者轉投寫字樓、商舖市場，或者到外國樓市尋寶。《港幣50萬做美國業主》一書作者陳淑芬便指出，美國樓市早已走出低谷，並正穩定復蘇，其中熱門投資地如加州等今年樓價已累積升逾一成，值得港人留意；當然也要小心「隔山買牛」的市場，除了要做足功課，更應在交易過程購買產權保險，萬一就產權問題有爭議或者損失，可向保險公司索償。


沒針對外國人置業稅項

陳淑芬指出，美國樓市於2007年直插谷底後，樓價迄今已回升不少，如加州今年樓價升幅已達雙位數，佛羅里達、拉斯維加斯等熱門地區樓市同樣表現不錯。她說，美國樓市在低潮時，帳面租金回報最高峰可達16厘，現時隨樓價回升，回報率也大幅回落，扣除主要雜費後，現回報率可能只剩下約3厘至4厘（未扣除所得稅），但部分知名度較低的地區，如中部地區房產，回報率仍有約6厘，相對香港市場仍然較為理想。


她續稱，由於美加英國三地均沒有第二套房限制或者針對海外人士置業的稅項等，相對交易成本較香港為低，目前吸引不少內地及香港投資者到美國尋寶。


經網站搵樓 價格貼市透明度高

陳淑芬指出，總括而言，海外人士可循兩個途徑去投資買賣美國房地產。英語能力佳的投資者可以自行到網上看樓盤資料，一般透過MLS（Multiple Listing System）系統看到現正放售的樓盤資料，此為美國經紀的樓盤資料網站，但仍然開放予公眾查閱。


此類放盤放上系統後，通常已指明在特定時段，如在10日內接受出價（offer），有興趣買家向賣家提供意向價及相關資料，經紀及賣方收取並檢視所有出價，通常是價高者得，但賣方亦會考慮買家是否來自外地，其承做按揭時間是否較長等。此方法是公開透明，成交價均是貼近市場價，但則要同其他來自當地或者海外買家競爭，手續亦較繁複。


美房市網上資訊足 宜做足功課

另外，一個常見辦法是off market，即該放盤不會放在系統內，通常由個別相熟經紀單向直接聯絡買家，與賣方傾好價錢即可成交，手續相對簡便，惟成交價格欠透明，風險較高。


陳淑芬教路，海外投資最緊要找到有信用、有交代的當地經紀幫手。她指出，如有投資客甚至可以找到經紀到樓盤拍片，詳細了解該盤狀况。


由於美國房地產市場非常成熟，房產成交價格資訊很容易在網上找到，陳淑芬強烈建議有興趣的買家要自行做足功課，「可能有些單位成交量較少，那便需參考同區價格，但當嗰區都找不到成交紀錄，那你都知有問題」。


產權公司獨立查冊 投保增保障

與香港樓市成交不同，在美國大部分都不用聘律師處理合約，取代功能的是所謂的產權公司（Title Company），作為獨立第三方替買賣家作查冊檢視有否欠債、核實文件等，但不會作出買賣建議。錢銀交割方面，當達成初步協議後，買方便要將部分訂金存入產權公司戶口，待完成交易程序後再轉交予賣方。陳淑芬指出，過程中要買產權保險，萬一就產權問題有爭議或者損失，可向保險公司獲得賠償。


按揭年期較短 息率逾5厘

按揭方面，因為美國十分注重信貸紀錄，對於海外買家而言，並不是所有銀行都接受海外買家承做按揭，審批時間一般亦較長。美國一般家庭正常能做長達30年按揭，利息一般約4厘上下浮動。不過，若是海外買家，按揭年期固然較短，息率較高，起碼在5厘以上。


明報記者 葉浩霖