【明報專訊】金管局早前公布，今年第二季重新出現約27宗負資產，市場分析指應屬於銀行界工作人士，因可承做超高成數按揭，只要樓價稍調整，便已淪為負資產，但暫不會影響樓市大局。
想當年，香港曾出現超過10萬個負資產，銀主盤充斥，令樓價崩潰。當然，除非利率急升，香港重新出現龐大負資產的可能不大。不過，沒有負資產，並不等同銀主盤不會出現。
樓市萎縮 代理或失業致供樓困難
現時全港有3.7萬名代理，因樓市成交萎縮，已有大型地產代理行明言會每月削減一成員工，直至公司止蝕。有代理大行負責人明言，如現市况持續，相信最終可令2萬名代理失業；筆者相信，這2萬名代理，若以每4個之中有1個買了樓計算，即約有5000名代理隨時可能因失業而在供樓方面出現困難，最終會否因斷供而變成銀主盤，只有天曉得了。
近年社會不少聲音說買樓比上一代難，是否有數據支持？花旗銀行最近公布一項名為「中產人士的黃金十年﹕財政壓力與應對」調查結果顯示，香港的當打年齡中產，擁有物業比例明顯高於父母一代，不過調查也顯示，買樓後要每月供款，成為了當打中產最大支出，因此入市前，要認真考慮是否負擔過重，要量力而為。
花旗今年4月尾委託尼爾森，透過電話訪問1014名30至40歲港人，其每月收入為介乎2萬至5萬元，可界定為香港的當打年齡中產族（根據香港人口統計，於2011年，香港30至40歲佔總人口約16％，其中27％收入介乎2萬至5萬元）。
調查顯示，這批當打中產，約89％教育水平高於父母輩（當中55％擁有大學學位，另21％擁有碩士或博士學位），更值得注意是，其中69％自己或家庭擁有自置居所（只有31％要租樓住），但其父母輩則只有38％買了樓。
花旗調查：當打中產 每月花7000供樓
調查又顯示，香港的當打中產，每月中位收入為2.7萬元，但中位支出達1.9萬元（圖1），即支出達收入七成。而支出中，租金或供款佔約7000元（圖2），為各種支出中最大部分。另五成半當打中產有負債，未償還按揭貸款同樣佔最大，中位數達120萬元。
當打中產每月儲蓄中位金額為8000元，最重要目的是希望儲蓄買樓（圖3），高於儲蓄度假、生兒育女和進修。花旗指出，當打中產為達成儲蓄目標，會延遲結婚生兒育女，以及節約消費，也有人會從增加收入着手，譬如會進修以增加升職加薪機會，又或兼職，以及有人會希望透過投資來達成夢想。
筆者看了有關調查，覺得當打中產能擁有自置物業，大都是因為願意努力工作進修，並延遲享樂和消費，才能一圓上車夢，而他們也願意在買樓後，承擔供樓的負擔。那麼仍未上車的，到底應「退而結網」，但是繼續只懂「臨淵羨魚」，希望政府繼續出重招打樓，讓他們可撿便宜貨，而不理已入市的中產業主利益，又是否真的公平？
其實所謂買樓難，主要是說上車盤和換樓盤價格高企，至於豪宅，那是有錢人的事，政府實沒有去干預的必要。然而，根據政府最新數據，多次打壓樓市，只令大型住宅價格回落，中小型住宅樓價反創新高，令原來要上車的港人更難上車。
辣招豪宅價回落 中小單位照升
差餉物業估價署日前發表的最新數據顯示，截至今年6月底，全港整體樓價指數再創新高，該指數上一個高位為今年2月時的240點，隨着政府推出辣招加強版，曾在4月稍為回落至239.2點，但5月已開始回升，至6月更創新高的242.9點。
要留意的是，若將數據分為中小型住宅（建築1076呎或以下單位）和大型住宅（1076呎以上單位），其實整體樓價破頂，主要是由中小型住宅所帶動，因中小型住宅樓價指數上一高位為今年3月239.5點，至4月略為回軟至238.7點，在5月已彈升至240.1點破頂，至6月再上升至242.7點另一新高。
相反，大型住宅樓價指數今年2月創了254.5點的高位後，至3月跌至250.1點，5月雖反彈至251.2點，但6月又再一次明顯回落至247.5點。
以上數據顯示，政府推出辣招加強版後，大型住宅樓價回落，而中小型住宅樓價則創新高。即是說，政策只令窮人買樓和換樓較以往困難，造成此現象，相信是由於「白居二」出台，帶動了二手居屋和公屋樓價，並殃及池魚，令中下價樓的樓價也被扯高。
上述數據只反映至6月底的市况，至於7月至現在市况，則要待兩個月後公布的新數據才可知。
代理料今年全年樓價跌10%
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，差估署的樓價指數實際有「滯後」現象，而根據該公司統計，7月份樓價已再度回落，並指目前樓市交投相當薄弱，加上租金回報收窄，在投資需求降的情况之下，他估計今年全年樓價會跌5％至10%。
明報記者 陸振球
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