美樓市復蘇「冇腰骨」

【明報專訊】美國樓市近期呈復蘇迹象，但背後仍存隱憂。樓市依賴重複置業人士支撐，首次置業人士受困低價住宅供應少而難以「上車」，背後重要因素是銀行等私人資本依賴「政府錢」，令首次置業人士更難取得住宅按揭貸款。《紐約時報》借用美國總統奧巴馬的說法，直言美國樓市目前復蘇依然「冇腰骨」。


6月份樓市數據顯示，美國重複置業人士（repeat buyers，即已持有物業者再度入市）佔二手樓銷售數量54%，比去年同期高5個百分點；首次置業人士（first-time buyers）僅佔29%，比去年同期減3個百分點。


首置人士僅佔29% 按年減3個百分點

吸引重複置業人士入市的原因，是樓價穩定回升，令他們相信手持物業未來可以升值，願意貼錢換大屋；此外，他們融資能力普遍較高，要麼可以直接付款，要麼有「更深入和出色」的信貸紀錄，能以較低息口取得按揭貸款。


不過，首次置業人士的入市參與，才是樓市復蘇是否穩健的標準。正常情况下首次置業人士應佔二手樓銷售數量40%左右，目前數字卻低得多。有地產經紀坦言，有意欲入市的首次置業人士其實不少，只是低價住宅供不應求，令「競逐平價物業的競爭陷入瘋狂」，而首置人士往往面對較「辣」的按揭借貸條件，亦是妨礙他們因素之一。全國房屋建造者協會首席經濟師David Crowe坦言，重複置業人士將續成美樓市回暖的主要動力，直至經濟復蘇的程度足以吸引更多首次置業人士入市。


全美九成住宅按揭 靠政府援助

事實上，美國政府亦注意到這一點，奧巴馬上周二誓言，要令按揭成本下調至首次置業者和工作家庭可以負擔的程度。目前全美住宅按揭有九成是靠政府援助，並不健康，奧巴馬坦言，「私人借貸才是（樓市的）脊樑」，但他並未提供任何解決方案。


銀行和私人投資者有許多原因，不想在政府角色缺席下提供住宅按揭。一方面銀行已愈來愈習慣透過向政府資助的房利美和房貸美出售按揭來賺錢，畢竟對銀行來說，得到收入的同時，將長期信貸和利率的風險轉嫁於政府，可謂雙贏局面。


尤其是聯儲局退市在即，銀行寧願將目前的低息按揭拋到政府手上，等「收水」過後按揭息率回升，才再批出相對高息的按揭。受退市言論影響，美國30年定期按揭息口已由5月初的3.35厘回升至上周的4.4厘。


憧憬退市長息升 銀行減慢批按

至於退休基金和互惠基金等私人投資者，亦不急於重返住宅按揭市場，最大原因是私人發行證券缺乏透明度，直至買入按揭後才能查知和分析相關貸款的細節，令投資風險大增。