又一個樓市見頂信號？

【明報專訊】上星期市傳中原地產創辦人施永青全數放售其物業。其實香港樓市見頂早已是市場共識，難預測的是跌市的時間及幅度。市場早已預期美國聯儲局將逐步減少買債「收水」，本港政府的調控措施亦不會短期取消，在這背景下，自然陷入買賣兩閒之局。


恒生地產分類指數在1月高見34,000點，政府推出雙倍印花稅措施後拾級而下。 6月尾時低見26,000點水平。近月重拾升勢，個多月升近15%。不過相信仍處於一浪低於一浪的格局。


在2013年4月29日政府推出《一手住宅物業銷售條例》後，一手成交頓時萎縮。本地發展商可能在下半年努力推售以求達標。往績所見，有發展商可能為求清貨，不惜割價求售。本年賣樓收入及盈利不容樂觀。


相對於發展商，地產投資佔較大收入比例的收租股值博率較高。儘管工商舖同樣受政策打壓而導致成交劇跌，港島甲級寫字樓的租務市場近期仍然活躍。根據萊坊的研究報告顯示，近期港島甲廈的寫字樓租務主要受銅鑼灣及鰂魚涌商廈重建帶動。東九龍的寫字樓租金過往已錄得不少升幅。隨着與中區租金差距收窄，港島租客搬遷過海的意欲只會降低。


戴德梁行亦預測，2013及2014年整體甲級寫字樓會處於淨吸納狀態，即是空置率下降。假如金融機構恢復招聘意欲，中區租金有機會復蘇。


有錢人沽貨 普通人高價搶貴貨

儘管商舖買賣在辣招後因「摸貨」絕迹而成交量大減，在位置優越的一線街舖租金相信仍可維持穩定。本港6月的零售總額按年增加15%，其中珠寶、手表等高檔零售增幅出眾達43%。不過，隨着內地自由行遊客消費口味逐步由高檔奢侈品轉移至中檔消費，估計零售市道增長將會減速。


有人辭官歸故里，有人夤夜趕科場。憑地產起家的富豪高調地要沽貨套現，這邊廂普通市民卻趕上車入貨。中原地產資料顯示，受居屋市道活躍刺激，7月公屋買賣金額首度突破1億元水平，創2000年9月有紀錄以來歷史新高。黃大仙下邨一個單位以295萬元成交，創歷年第4高。


受白表免補地價購買二手居屋政策（白居二）刺激，二手夾屋售價更首破700萬元水平。何文田欣圖軒高層單位740萬元成交，實呎價9773元。


有錢人要錢不要貨，普通人高價搶貴貨。難道又一個見頂信號？


不過，香港的地產市場確實複雜，歷史以來，政治因素舉足輕重。曾經有位高人說﹕大陸差，香港好。大陸好，香港差極有個譜。在東亞的地緣政治上，香港的位置也非常微妙。國際關係學者沈旭暉對美國新任駐港總領事夏千福有一番註解。夏千福曾任美國海軍當總參謀長外交政策顧問及朝鮮六方會談特使。如此履歷，坐鎮香江，是被「燉冬菇」，還是獲委「要務」？在這多事之秋，更是令人深思。


莫冠業

GNEC投資管理

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