長策會委員關焯照﹕樓市易跌難升 政府仍要出招

【明報專訊】獨立經濟學家關焯照，是長遠房屋策略督導委員會委員，他最近與一班志同道合的學者，組成民間智庫冠域商業及經濟研究中心，研究香港政經及社會問題及提出建議。


關焯照認為，即使本港樓市已處於「易跌難升」格局，政府仍應繼續推出管理供應期望的措施，並指由於香港銀行已做好「防風措施」，不擔心本港樓價會重演1997年式的暴跌。


關焯照指出，梁振英去年7月上任後，迫不及待地推出三項遏抑樓市需求的「辣招」：（一）買家印花稅（Buyer Stamp Duty）；（二）雙倍印花稅（Double Stamp Duty）；（三）「加強版」特別印花稅（Special Stamp Duty）。


樓價調整小 辣招未算成功

關焯照認為，從近幾個月的樓價走勢來看，這3項「辣招」未能大幅減低樓市泡沫風險。以中原城市領先指數（CCL）為例，二手樓價由今年3月中的歷史高位123.66點，僅回調至目前約119.30點，調整幅度只有3.5%（見圖）。對梁振英政府來說，這個樓價調整幅度絕對不能說得上理想。


他說：「如果從控制樓市交易量分析，以上三項辣招確實能夠減低投資者和置業者入市的意欲；今年上半年一手和二手樓宇成交量只有27,714宗，較上年同期的41,201宗縮減了33%，而與2003年SARS出現時的上半年比較，今年上半年的成交宗數竟也較當年少了約1000宗。難怪在兩周前，地產代理要上街抗議，要求政府取消三項辣招。」


供求失衡 明年開始改善

關焯照說，現時樓市最大的兩個問題是：（一）負利率（按揭利率低於通脹率）；（二）樓市供求失衡，「雖然美國聯邦儲備局已開始部署『退市』，但始終聯儲局仍然要看美國的通脹走勢和勞工市場改善的進度，才可以決定最終的『退市』時間表……另外，『退市』並不代表聯邦儲備局會即時上調官方利率，因此香港的負利率問題仍會維持一段時間」。


至於私營樓宇供應短缺的情况，關焯照認為將慢慢改善，例如：今年預期的新樓落成量將達到13,551個單位，創下自2006年後新高；未來3年（2014至2016年），平均新樓落成量預計會回升至每年約1.9萬個單位（包括遠期樓花），所以樓市供求失衡會在明年上半年開始改善。


高爾夫球場納土儲 可解決短期地荒

然而，關焯照認為，要盡快解決市場對樓價難以大幅下挫的看法，政府必須推出更多強而有力的供應預期管理措施，「我在數周前曾於其他專欄撰文，提出將部分的本地高爾夫球場納入為土地儲備（Land Reserve），因為現時香港主要高爾夫球場的總土地面積約為700公頃，如果能夠徵用兩至三成的土地作為發展新市鎮之用，筆者相信香港短期的『地荒』問題便迎刃而解，而樓價高企的現象也會隨着土地儲備迅速增加，而逐漸離我們而去了！」

六成業主供滿樓 樓價縱大跌衝擊小

關焯照說：「上周，恒基地產（0012）老闆李兆基公開表示，本地樓市正處於一個『易跌難升』的局面。我絕對認同這個觀點，以現在樓市的超低成交情况看來，樓價是沒有條件強勁反彈。但有部分市民卻擔心，一旦樓價出現暴跌，香港經濟會否遭受重挫，重蹈1997至1998年的覆轍呢？我的答案是：機會不大！」關解釋，現時已有六成置業者「供滿樓」，樓價大跌對他們的影響不會太大。加上金融管理局在過去幾年不斷推出措施，防止銀行過度集中於按揭貸款，以免被樓價轉勢拖累，「既然作為百業之母的銀行體系做足防風措施，香港要順利渡過將來樓市泡沫爆破所帶來的風暴，並不是一件太難之事」。


明報記者 陸振球