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【明報專訊】本欄上周提及國際大鱷索羅斯持有大量看淡美國標普的期權，反映出他極度看淡美股，同一時間，有「末日博士」之稱的投資者麥嘉華，最近在接受美國CNBC財經電視台訪問時也表示，對於美國股市同樣不樂觀，認為美股到年底前，有可能出現如1987年時的股災，下跌兩成，甚至更多。
麥嘉華看淡美國股市的一個重要理據，乃是當標普500指數在月初屢創新高時，卻有多達170隻股份為一年新低，即是說，美國股市的升勢，只由少數股份所帶動，市底其實已很弱，要美國股市大市再升，除非有關股份往後業績極其強勁，否則美國股市已是強弩之末。
港樓市靠細價樓獨撐
末日博士的分析，其實也能借來分析近期香港樓市的表現。香港樓市交投因為辣招大減之餘，雖然整體樓價指數仍在高位徘徊，但其實中上價物業已率先調整，豪宅及大型屋苑如太古城，不少同類單位成交價已較高位調整8％至10％，日前更有將軍澳樓盤，竟然持貨5年仍然要虧蝕，而大圍、馬鞍山和大埔，均陸續出現有單位做價跌回3年至5年前，情况就如美國股市指數雖然創新高，卻有大量股份跌到七個一皮般。
事實上，近數月在港府辣招下，樓市只靠細價樓支撐，如果沒有「白居二」的一輪催谷，樓價指數可能早已明顯調整，但近期二手居屋做價也開始露疲態，如美國9月以後真的開始退市，情况便更令人擔心。
本港龍頭地產代理美聯集團（1200）昨日公布半年業績，由去年上半年錄得1.28億元的盈利，轉為虧損達9517.5萬多元，反映代理經營情况極為惡劣。美聯集團主席黃建業就話，政府自去年開始過度人為干預樓市，有違本港一直奉行的「積極不干預」經濟原則，一二手物業交投已連續5個月沉寂，第二季整體物業成交量僅14,291宗，為22年半的季度新低，樓市黃金年代即將告終，勢拖垮支撐本港經濟的重要命脈。
美聯黃建業：樓市黃金年代告終
黃建業又指出，本港樓市面臨「內憂外患」，內憂包括3D辣招、供應增加、加息、內地人消費減弱和樓市食老本，而外患則有美國退市、美息上調、走資潮、內地經濟增長放緩。他相信未來樓市是「低處未算低」，最壞時刻仍未來臨，代理要扣緊安全帶，做足「過冬」的防範措施。
在美聯集團宣布業績之時，在該公司任職超過20年的住宅部阿頭陳坤興也辭去職務，看來今次樓市寒潮，確實不易捱。
黃建業指出，美國退市和美息上調，會是香港樓市的重要外患，其實不無道理。美國10年期債券孳息，本周便曾高見2.9厘以上，與3厘的重要心理關口，只差一箭之遙。
聯儲不加息 債息照升
一般人有一誤解，以為只要聯儲局不加息，息口便不會大漲，其實這是大錯特錯。皆因聯儲局所謂不加息，只是維持拆借與銀行的貼現窗利率不變，但市場利率，尤其長期利率，聯儲局卻是無能為力，所以美國10年債息可由去年最低的1.46厘，倍升至最近最高的逾2.9厘（圖1），而房地美本周便公布，其提供的30年固定按揭貸款平均息率為4.58厘，較前一周的4.4厘升了18個基點（100基點等於1厘），15年期固定按揭平均息率為3.6厘，也按周升了16個基點，為兩年來的高位！
申請失業救濟人數探底 美或提早收水
有評論說，美國失業率仍然高企，聯儲局就算退市也會慢慢來，不過，如看一看美國的每周首次申領失業救濟人數，卻已跌回金融海嘯前水平（圖2），筆者認為這數據可算是失業率的領先指標，則稍後如美國失業率快速改善，令聯儲局加快退市，筆者將不會感到奇怪。
相對於美聯集團，中原昨日也宣布上半年該公司的香港業績倒退了25％。筆者日前在一私人聚會遇上中原老闆施永青，他就說看淡香港樓市，原因之一同樣是因美息看升，並指息口上升，樓市投資者自然要求較高租金回報，而若租金不升，便唯有價格下調。
領匯跌穿近期低位 樓市響警號
施永青特別指出，領匯（0823）股價近期大跌，便是反映資產市場對美國加息的憂慮，而筆者找來領匯的股價圖細看，便見到其股價跌穿了月前當恒指在低位19,600左右時的水平（圖3），根據筆者觀察，領匯上市後7年，其股價與香港樓價走勢的方向與升跌大致相若，則領匯跌破了近期的低位，對樓市肯定不是好信號。
星洲組屋乏二手市場 缺升值空間
新加坡剛公布其國民人人可以買得起樓的大計，即就算是月入6000港元的家庭，透過強積金支付和政府的幫助，也可買得起兩房單位，令到不少香港傳媒大加推許，自然更突顯香港高樓價的問題。
不過，有朋友指出，新加坡人大多購入由政府提供的「組屋」，幾乎沒有二手市場，更遑論組屋可以升值。相對下，香港有一半家庭擁有自置居所，當樓價高企，等同有一半人口遠遠擁有資產值數以百萬元計，反而令新加坡人羡慕不已。
另外，投資環境趨於動盪，如何管理包括「磚頭」及其資產，做好風險管理，已是不可迴避的問題。為此，《明報》與摩根大通私人財富管理合作，於下月初接連舉辦兩場財富與資產管理研討會，有興趣報名讀者可登入（http://mpfinance.com/Sep2013.htm）。
明報記者 陸振球
麥嘉華看淡美國股市的一個重要理據，乃是當標普500指數在月初屢創新高時，卻有多達170隻股份為一年新低，即是說，美國股市的升勢，只由少數股份所帶動，市底其實已很弱，要美國股市大市再升，除非有關股份往後業績極其強勁，否則美國股市已是強弩之末。
港樓市靠細價樓獨撐
末日博士的分析，其實也能借來分析近期香港樓市的表現。香港樓市交投因為辣招大減之餘，雖然整體樓價指數仍在高位徘徊，但其實中上價物業已率先調整，豪宅及大型屋苑如太古城，不少同類單位成交價已較高位調整8％至10％，日前更有將軍澳樓盤，竟然持貨5年仍然要虧蝕，而大圍、馬鞍山和大埔，均陸續出現有單位做價跌回3年至5年前，情况就如美國股市指數雖然創新高，卻有大量股份跌到七個一皮般。
事實上，近數月在港府辣招下，樓市只靠細價樓支撐，如果沒有「白居二」的一輪催谷，樓價指數可能早已明顯調整，但近期二手居屋做價也開始露疲態，如美國9月以後真的開始退市，情况便更令人擔心。
本港龍頭地產代理美聯集團（1200）昨日公布半年業績，由去年上半年錄得1.28億元的盈利，轉為虧損達9517.5萬多元，反映代理經營情况極為惡劣。美聯集團主席黃建業就話，政府自去年開始過度人為干預樓市，有違本港一直奉行的「積極不干預」經濟原則，一二手物業交投已連續5個月沉寂，第二季整體物業成交量僅14,291宗，為22年半的季度新低，樓市黃金年代即將告終，勢拖垮支撐本港經濟的重要命脈。
美聯黃建業：樓市黃金年代告終
黃建業又指出，本港樓市面臨「內憂外患」，內憂包括3D辣招、供應增加、加息、內地人消費減弱和樓市食老本，而外患則有美國退市、美息上調、走資潮、內地經濟增長放緩。他相信未來樓市是「低處未算低」，最壞時刻仍未來臨，代理要扣緊安全帶，做足「過冬」的防範措施。
在美聯集團宣布業績之時，在該公司任職超過20年的住宅部阿頭陳坤興也辭去職務，看來今次樓市寒潮，確實不易捱。
黃建業指出，美國退市和美息上調，會是香港樓市的重要外患，其實不無道理。美國10年期債券孳息，本周便曾高見2.9厘以上，與3厘的重要心理關口，只差一箭之遙。
聯儲不加息 債息照升
一般人有一誤解，以為只要聯儲局不加息，息口便不會大漲，其實這是大錯特錯。皆因聯儲局所謂不加息，只是維持拆借與銀行的貼現窗利率不變，但市場利率，尤其長期利率，聯儲局卻是無能為力，所以美國10年債息可由去年最低的1.46厘，倍升至最近最高的逾2.9厘（圖1），而房地美本周便公布，其提供的30年固定按揭貸款平均息率為4.58厘，較前一周的4.4厘升了18個基點（100基點等於1厘），15年期固定按揭平均息率為3.6厘，也按周升了16個基點，為兩年來的高位！
申請失業救濟人數探底 美或提早收水
有評論說，美國失業率仍然高企，聯儲局就算退市也會慢慢來，不過，如看一看美國的每周首次申領失業救濟人數，卻已跌回金融海嘯前水平（圖2），筆者認為這數據可算是失業率的領先指標，則稍後如美國失業率快速改善，令聯儲局加快退市，筆者將不會感到奇怪。
相對於美聯集團，中原昨日也宣布上半年該公司的香港業績倒退了25％。筆者日前在一私人聚會遇上中原老闆施永青，他就說看淡香港樓市，原因之一同樣是因美息看升，並指息口上升，樓市投資者自然要求較高租金回報，而若租金不升，便唯有價格下調。
領匯跌穿近期低位 樓市響警號
施永青特別指出，領匯（0823）股價近期大跌，便是反映資產市場對美國加息的憂慮，而筆者找來領匯的股價圖細看，便見到其股價跌穿了月前當恒指在低位19,600左右時的水平（圖3），根據筆者觀察，領匯上市後7年，其股價與香港樓價走勢的方向與升跌大致相若，則領匯跌破了近期的低位，對樓市肯定不是好信號。
星洲組屋乏二手市場 缺升值空間
新加坡剛公布其國民人人可以買得起樓的大計，即就算是月入6000港元的家庭，透過強積金支付和政府的幫助，也可買得起兩房單位，令到不少香港傳媒大加推許，自然更突顯香港高樓價的問題。
不過，有朋友指出，新加坡人大多購入由政府提供的「組屋」，幾乎沒有二手市場，更遑論組屋可以升值。相對下，香港有一半家庭擁有自置居所，當樓價高企，等同有一半人口遠遠擁有資產值數以百萬元計，反而令新加坡人羡慕不已。
另外，投資環境趨於動盪，如何管理包括「磚頭」及其資產，做好風險管理，已是不可迴避的問題。為此，《明報》與摩根大通私人財富管理合作，於下月初接連舉辦兩場財富與資產管理研討會，有興趣報名讀者可登入（http://mpfinance.com/Sep2013.htm）。
明報記者 陸振球
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