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【明報專訊】政府先後推出3項稅務措施，遏抑樓市需求，初步見到成效，不過，即使如此，從外國研究機構以至本港樓價指數顯示，「辣招」只能使樓市供不應求的景况不致惡化，在形成樓市泡沫的因素仍未消除之前，政府在辣招方面不應該鬆懈，必須堅持力度，繼續遏制炒賣需求，使一旦樓市泡沫爆破之時，減低對香港的衝擊和損害。
泡沫內因外因未改變
辣招可遏制情况惡化
2008年金融海嘯以來，本港樓市在供應不足、超低息環境下飈升，5年來，各類樓宇價格升幅，由接近1倍或超過1倍不等，形成了巨大泡沫，使樓市風險極高，連國際貨幣基金組織（IMF）今年初評估香港經濟時，也指出「物業市場仍然是香港經濟內部的主要風險」。最新一期《經濟學人》發表研究報告，指出由1970年代中期至今計算各地樓價，在評估住戶負擔能力及供款比率，以及比較樓價及租金之後，發現本港目前的樓市泡沫全球最高。研究指出，今年本港樓價較去年升了18.4%，由2008年首季以來升幅更達90.9%，是全球發達地區之冠。
《經濟學人》的報告，並不使人詫異，因為這是幾年來港人的切身感受，許多人因為樓價遠超可負擔水平而望樓興嘆、捱貴租。另外，按近期一家國際物業顧問行的統計，現時本港平均住宅供樓負擔比率約為59％，已處於「警戒」水平，若未來按揭息率上升2厘，就算樓價調整10％，供樓負擔水平仍會升至約70％的「危險」水平。可見整體而言，樓市泡沫是本港經濟的隱憂，對供樓市民也帶來沉重負擔和風險。
本港樓市還出現一種情况，即使接連推出辣招（即是3項印花稅），今年上半年樓市成交量（包括一手和二手樓宇）不到2.8萬宗，較去年同期減少了33%，但是樓價卻未隨着量跌而顯著下調。根據中原城市領先指數，二手樓價由今年3月中的123.66點歷史高位，到8月底為119.85點，跌了不到4點。這些數字，說明辣招只能使樓市泡沫不致進一步惡化，對於讓泡沫慢慢泄氣，減低一旦爆破的破壞力，迄今效用有限。
這次樓市泡沫，內因是樓市供求失衡，外因是超低息環境所造成。關於超低息環境，雖云美國聯儲局開始部署「退市」，但是決定退市步伐的美國通脹走勢和勞工市場改善進度，仍然未明朗，數據時好時壞，所以，聯儲局何時正式退市，仍是未知之數；另外，即使聯儲局開始退市，最初極可能只是調整買債策略，不會即時加息，所以，本港的超低息環境有可能仍會維持一段時間。
至於樓市供求失衡，預期今年新樓落成量會較往年增加，但是仍然不到1.4萬個單位，中長期而言，按長策會文件揭示未來10年每年供應4.7萬個單位，一般認為與實際需求有落差，加上政府受缺乏可用土地所困，整體供應只會偏緊，看不到失衡會得到根本改善。
由於導致樓市泡沫的兩個主要因素依然存在，而辣招已經驗證可以使泡沫不致惡化，所以，現在看不到撤銷或所謂「減辣」的理由。
豁免本地公司慈善團體
易濫用難規管不應接納
立法會個別議員或黨派分別要求「減辣」，包括要求本地居民以公司形式和慈善團體買樓，可獲豁免繳交相等於樓價15%的買家印花稅（BSD）。所謂本地公司買樓可豁免BSD，若政府接納，則這個規定就形同虛設，因為本地公司若與母公司有股份易手，政府無從查察，特別是若涉及海外母公司持有本地公司，更無法追蹤；所以，豁免本地公司買樓繳稅，難防也難阻境外人藉本地公司名義炒樓。
至於慈善團體，現在根據《稅務條例》88條註冊成為非牟利機構的組織有7000多家，性質各式各樣，包括曲藝社、校友會、聯誼會等，一些基金會則與地產集團有關，若它們買樓都可豁免BSD，極可能出現濫用；况且，所謂非牟利機構是否不牟利，證諸一些以教會名義開辦的醫院的牟利事實，若予以豁免，肯定會是一個大窟窿，挫損BSD的效用。
立法會復會之後，政府將提出修例完成相關立法程序。不過，據知地產業界已經開始大力游說，爭取減低BSD的力度，有多少議員會響應地產商的「號召」，目前不知道，只能期望議員少從業界利益着眼，多從公衆利益考慮。樓市泡沫已經使香港經濟危如累卵，而辣招又能收到一定效用，現在並無降低力度之理，而且開徵BSD只是非常時期的非常措施，一旦危機解除，屆時就會恢復常態。不過，在促使議員顧全大局的同時，首要政府立場堅定，切勿就辣招力度退讓，要盡量用事實理據說服更多議員，爭取支持，同時要善用資料理據作更多解說，讓公衆知道辣招在應對非常時期的必要，爭取市民認同，藉此影響民選議員的取態。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
泡沫內因外因未改變
辣招可遏制情况惡化
2008年金融海嘯以來，本港樓市在供應不足、超低息環境下飈升，5年來，各類樓宇價格升幅，由接近1倍或超過1倍不等，形成了巨大泡沫，使樓市風險極高，連國際貨幣基金組織（IMF）今年初評估香港經濟時，也指出「物業市場仍然是香港經濟內部的主要風險」。最新一期《經濟學人》發表研究報告，指出由1970年代中期至今計算各地樓價，在評估住戶負擔能力及供款比率，以及比較樓價及租金之後，發現本港目前的樓市泡沫全球最高。研究指出，今年本港樓價較去年升了18.4%，由2008年首季以來升幅更達90.9%，是全球發達地區之冠。
《經濟學人》的報告，並不使人詫異，因為這是幾年來港人的切身感受，許多人因為樓價遠超可負擔水平而望樓興嘆、捱貴租。另外，按近期一家國際物業顧問行的統計，現時本港平均住宅供樓負擔比率約為59％，已處於「警戒」水平，若未來按揭息率上升2厘，就算樓價調整10％，供樓負擔水平仍會升至約70％的「危險」水平。可見整體而言，樓市泡沫是本港經濟的隱憂，對供樓市民也帶來沉重負擔和風險。
本港樓市還出現一種情况，即使接連推出辣招（即是3項印花稅），今年上半年樓市成交量（包括一手和二手樓宇）不到2.8萬宗，較去年同期減少了33%，但是樓價卻未隨着量跌而顯著下調。根據中原城市領先指數，二手樓價由今年3月中的123.66點歷史高位，到8月底為119.85點，跌了不到4點。這些數字，說明辣招只能使樓市泡沫不致進一步惡化，對於讓泡沫慢慢泄氣，減低一旦爆破的破壞力，迄今效用有限。
這次樓市泡沫，內因是樓市供求失衡，外因是超低息環境所造成。關於超低息環境，雖云美國聯儲局開始部署「退市」，但是決定退市步伐的美國通脹走勢和勞工市場改善進度，仍然未明朗，數據時好時壞，所以，聯儲局何時正式退市，仍是未知之數；另外，即使聯儲局開始退市，最初極可能只是調整買債策略，不會即時加息，所以，本港的超低息環境有可能仍會維持一段時間。
至於樓市供求失衡，預期今年新樓落成量會較往年增加，但是仍然不到1.4萬個單位，中長期而言，按長策會文件揭示未來10年每年供應4.7萬個單位，一般認為與實際需求有落差，加上政府受缺乏可用土地所困，整體供應只會偏緊，看不到失衡會得到根本改善。
由於導致樓市泡沫的兩個主要因素依然存在，而辣招已經驗證可以使泡沫不致惡化，所以，現在看不到撤銷或所謂「減辣」的理由。
豁免本地公司慈善團體
易濫用難規管不應接納
立法會個別議員或黨派分別要求「減辣」，包括要求本地居民以公司形式和慈善團體買樓，可獲豁免繳交相等於樓價15%的買家印花稅（BSD）。所謂本地公司買樓可豁免BSD，若政府接納，則這個規定就形同虛設，因為本地公司若與母公司有股份易手，政府無從查察，特別是若涉及海外母公司持有本地公司，更無法追蹤；所以，豁免本地公司買樓繳稅，難防也難阻境外人藉本地公司名義炒樓。
至於慈善團體，現在根據《稅務條例》88條註冊成為非牟利機構的組織有7000多家，性質各式各樣，包括曲藝社、校友會、聯誼會等，一些基金會則與地產集團有關，若它們買樓都可豁免BSD，極可能出現濫用；况且，所謂非牟利機構是否不牟利，證諸一些以教會名義開辦的醫院的牟利事實，若予以豁免，肯定會是一個大窟窿，挫損BSD的效用。
立法會復會之後，政府將提出修例完成相關立法程序。不過，據知地產業界已經開始大力游說，爭取減低BSD的力度，有多少議員會響應地產商的「號召」，目前不知道，只能期望議員少從業界利益着眼，多從公衆利益考慮。樓市泡沫已經使香港經濟危如累卵，而辣招又能收到一定效用，現在並無降低力度之理，而且開徵BSD只是非常時期的非常措施，一旦危機解除，屆時就會恢復常態。不過，在促使議員顧全大局的同時，首要政府立場堅定，切勿就辣招力度退讓，要盡量用事實理據說服更多議員，爭取支持，同時要善用資料理據作更多解說，讓公衆知道辣招在應對非常時期的必要，爭取市民認同，藉此影響民選議員的取態。
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