新聞類別
副刊
詳情#
【明報專訊】早前寫了有關租金管制（下稱「租管」）的文章，幸得區諾軒於7月24日及8月7日撰文回應（〈租金管制，目標為何〉及〈再論租管：誰抵擋熱錢禍害？〉）。然而區氏對該文或有所誤解，故再談一下租管理論。
現在有人提出租管，旨在惠及基層市民。可是，租管的效果只能如區氏所說，穩定租金，但不能針對（targeting）基層市民，減輕他們的負擔。
租金管制缺乏針對性
基層租樓處弱勢
假設市場上有兩種租客：基層人士及富戶。本來，富戶租高價盤，基層租低價盤。後來物價高漲，低價盤對基層人士來說負擔也太重，於是有人提出租管。
租金管制實施後，姑且假設租盤供應不變（實際上由於租金低於市價，租盤供應很有可能減少）。由於租金低於市價，市民對低價盤需求增加。基層本來就需要該類租盤，富戶在市價時本來沒需求，但因租金被壓低，也想參與其中。例如紐約市中，有35%的租客都是年收入超過5萬美元的非貧窮戶，更有富戶一口氣租下四間租管房，打通三間做居所，餘下一間做辦公室（註1）。
租管實施後，租金是穩定了，但這樣不能確保基層獲得幫助。當然，租管房屋不一定落到富戶手上，我只是說，富戶在網絡、財力、信譽上比基層有更大優勢。
區文認為基層在不完全競爭的市場（imperfect market）裏不一定弱勢，但這與上述論證沒有直接關係，因為不完全競爭對不同收入的人都有影響。如果有影響，很可能是，因為基層收入較低，資金緊張，或因思前想後，或因手頭缺錢，到想租時租盤已全被身家較豐厚的人租下。例如近日有多宗內地生以預繳一年租金的方式搶租物業的個案（註2），換轉是搶租管盤，基層如何匹敵？
公屋比租管更能幫助基層人士
要確保基層在租管下受益，唯有審查資產，使富戶不能參與租管市場。可是，物業本身是業主的，資產審查很難落實。低於市價租金加上資產審查，這分明就是公屋。
因此，如果一定要用直接控制價格的方法幫助窮人，公屋比租金管制好。公屋住戶在入伙一刻肯定通過資產審查，確保租務優惠不會送到富戶手裏。儘管如此，現時有30%的公屋住戶月入2萬元以上；20%月入高於2.5萬元（註3）。全港住戶入息中位數是2.2萬元（註4），即是有介乎20%至30%的公屋住戶收入比全港一半家庭都要高，可見就算公屋有資產審查，而且富戶須付雙倍租金，也有不少富戶佔有一些基層更需要的資源（以上只陳述事實，本文不討論公屋富戶政策的優劣）。由於租管沒有資產審查，這問題在租管房屋只會更嚴重。
政策要針對問題，
不能本末倒置
區氏還提出其他理據。譬如，他認為公屋建屋太慢，所以實行租管。這似乎有點本末倒置。公屋建得慢，應加強對政府工程監督；政府做得不好，不等於租管就是好事。同樣，自由行使商舖變藥房金舖，應該從入境政策着手。這些都不是實施租管的理由。
附註：
1. Wall Street Journal. "Rent Control Is the Real New York Scandal".
2. 〈內地生租新達預繳年租〉，《AM730》，2013年7月25日；〈內地生預繳 搶租將軍澳廣場〉，《AM730》，2013年8月12日。
3. 政府統計處2013年第一季數字
4. 《綜合住戶統計調查按季統計報告》，2013年1月至3月，香港統計處
作者為香港大學經濟及財務學系助教，現居於市區劏房
現在有人提出租管，旨在惠及基層市民。可是，租管的效果只能如區氏所說，穩定租金，但不能針對（targeting）基層市民，減輕他們的負擔。
租金管制缺乏針對性
基層租樓處弱勢
假設市場上有兩種租客：基層人士及富戶。本來，富戶租高價盤，基層租低價盤。後來物價高漲，低價盤對基層人士來說負擔也太重，於是有人提出租管。
租金管制實施後，姑且假設租盤供應不變（實際上由於租金低於市價，租盤供應很有可能減少）。由於租金低於市價，市民對低價盤需求增加。基層本來就需要該類租盤，富戶在市價時本來沒需求，但因租金被壓低，也想參與其中。例如紐約市中，有35%的租客都是年收入超過5萬美元的非貧窮戶，更有富戶一口氣租下四間租管房，打通三間做居所，餘下一間做辦公室（註1）。
租管實施後，租金是穩定了，但這樣不能確保基層獲得幫助。當然，租管房屋不一定落到富戶手上，我只是說，富戶在網絡、財力、信譽上比基層有更大優勢。
區文認為基層在不完全競爭的市場（imperfect market）裏不一定弱勢，但這與上述論證沒有直接關係，因為不完全競爭對不同收入的人都有影響。如果有影響，很可能是，因為基層收入較低，資金緊張，或因思前想後，或因手頭缺錢，到想租時租盤已全被身家較豐厚的人租下。例如近日有多宗內地生以預繳一年租金的方式搶租物業的個案（註2），換轉是搶租管盤，基層如何匹敵？
公屋比租管更能幫助基層人士
要確保基層在租管下受益，唯有審查資產，使富戶不能參與租管市場。可是，物業本身是業主的，資產審查很難落實。低於市價租金加上資產審查，這分明就是公屋。
因此，如果一定要用直接控制價格的方法幫助窮人，公屋比租金管制好。公屋住戶在入伙一刻肯定通過資產審查，確保租務優惠不會送到富戶手裏。儘管如此，現時有30%的公屋住戶月入2萬元以上；20%月入高於2.5萬元（註3）。全港住戶入息中位數是2.2萬元（註4），即是有介乎20%至30%的公屋住戶收入比全港一半家庭都要高，可見就算公屋有資產審查，而且富戶須付雙倍租金，也有不少富戶佔有一些基層更需要的資源（以上只陳述事實，本文不討論公屋富戶政策的優劣）。由於租管沒有資產審查，這問題在租管房屋只會更嚴重。
政策要針對問題，
不能本末倒置
區氏還提出其他理據。譬如，他認為公屋建屋太慢，所以實行租管。這似乎有點本末倒置。公屋建得慢，應加強對政府工程監督；政府做得不好，不等於租管就是好事。同樣，自由行使商舖變藥房金舖，應該從入境政策着手。這些都不是實施租管的理由。
附註：
1. Wall Street Journal. "Rent Control Is the Real New York Scandal".
2. 〈內地生租新達預繳年租〉，《AM730》，2013年7月25日；〈內地生預繳 搶租將軍澳廣場〉，《AM730》，2013年8月12日。
3. 政府統計處2013年第一季數字
4. 《綜合住戶統計調查按季統計報告》，2013年1月至3月，香港統計處
作者為香港大學經濟及財務學系助教，現居於市區劏房
回應 (0)
