美債息升穿3厘 豪宅首當其衝

【明報專訊】本周四及周五，美國10年期債息都曾升穿3厘這一極重要的心理關口，雖然昨天美國公布就業數據債息回軟，如美國聯儲局真的在本月開始減少買債規模，則這重要關口隨時真正失守，對金融市場和樓市或會構成新的壓力。


根據香港大學地產及建設系主任鄒廣榮教授的研究，過去30多年香港樓價走勢，極受美國10年債息與香港住宅租金回報率的兩者差距所影響，如美債息高於香港住宅租金回報1厘以上，香港未來4年的樓價將會受到壓力，如差距超過2厘，更可能觸發大跌市，統計的相關有效性高達九成以上。


債息向上 豪宅租金回報變不吸引

根據差餉物業估價署的統計，截至今年7月，香港的一般中小型住宅租金回報率介乎2.6厘至3.1厘，愈細價單位的租金回報率愈高，所以抗跌力也較高，至於千呎以上的大型住宅租金回報率，則僅有2.1至2.4厘。將之與美國10年債息比較，雖然仍未有1厘的差距，但若債息升至明顯高於3厘以上，差距便漸漸拉闊而值得關注，尤其是豪宅的租金回報偏低，美債息若升至遠高於3厘以上，其對香港樓價便會構成愈來愈大的壓力。


長遠房屋策略督委員會本周公布了其「力作」——《長遠房屋策略諮詢文件》，指政政未來10年的總住宅供應目標約為47萬個單位，公私營比例為6﹕4，即每年計劃興建單位平均數量為4.7萬個，私人住宅每年約佔1.88萬個，較曾蔭權「承諾」每年2萬個私宅供應還要少，自然惹來政界及輿論的抨擊。


只重供應不足預測 忽略需求可突減

還有，長策會更承認，有關未來10年興建47萬個單位的土地供應，有把握落實的只有40萬個單位，另外7萬伙的土地還未有着落，這更惹來分析指香港未來房屋供應仍然緊張，將支持樓價易升難跌。


筆者就認為，對於房屋供應自然應作遠期規劃，但不論政府或民間預測，若牽涉數年或更長時期，預測的準確性往往是極低，尤其影響樓價的除了有供應，還涉及需求的改變，這就更難預測和掌握，君不見當1997年推出「八萬五」建屋目標時，當時人人叫好，但當亞洲金融風暴來臨，買樓需求隨即大幅萎縮，但供應卻煞不了車，以至樓價在往後6年多大跌，跌了接近七成。同樣道理，今日我們說香港樓市供求失衡，但只要低息環境改變或再來一次金融海嘯，隨時47萬個單位的供應，甚至因土地供應限制只得40萬伙，會由過少變過多。


人口老化 減弱需求

另外，《長遠房屋策略諮詢文件》提供的數據顯示，1996年以來，香港的住戶數目增長一直比人口增長為快（見表），反映新家庭組成和分戶成為趨勢。與此同時，本港人口亦呈現老齡化，住戶成員全為長者（60歲以或以上）的住戶百分比，從1996年的8％增加至2011年人口普查的13％。


筆者認為，上述數字反映如經濟轉壞，則樓宇需求可突減，皆因有錢時年輕人自然希望可以搬出來住，但如就業或收入出現困難，則有關決定會延遲，至於人口老化，長遠反而不利樓宇需求，因老人始終會去世，又或會有更多人選擇到安老機構居住。


民間智庫智經研究中心委託中大香港亞太研究中心，於7月初以電話隨機訪問了1005名成年人，以市民對「中產」的觀感作意見調查。結果，大部分成功訪問市民以三大標準來定義何謂中產﹕（一）除物業以外擁有一定的資產如存款（認同率為90.1％）；（二）高收入（認同率88.9％）和（三）擁有自置物業（認同率86.4％）。


筆者認為，以上三大中產標準甚有互連關係，皆因收入高，自然較易儲錢投資，也自然較容易擁有自置物業。至於收入高至那個水平才算中產？最多受訪者認為是月入5萬至6萬元（圖1），擁有自置物業市值介乎400萬至600萬元（圖2），另擁有100萬以上現金及其他資產，才屬合乎中產的定義。


年輕人向上流困難 買樓非易事

不過，根據香港統計數據，截至今年第二季，香港個人每月收入中位數為1.2萬元，以家庭計則為2.19萬元，則至少以收入計，港人尤其年輕人要晉身中產並不容易，而以個人月入1.2萬元或家庭月入2.19萬元計，想儲錢買一層400萬至600萬元的自住樓，並同時要擁有100萬元以上現金或其，更是不容易。


不過，對於早已買樓的一族，雖然人工未必有5萬至6萬元，但身家要有數百萬至千萬元卻不困難，因樓價已升值不少。所以，如政府繼續加辣打樓而遇上經濟轉壞令樓價最終暴跌，到時又可能會出現大批真假中產不滿社會和政府。


陸振球 明報記者