融創逢低吸納

【明報專訊】上周四內地地王頻生，先是新鴻基地產（0016）豪擲217.7億元（人民幣•下同）拿下上海「徐家匯中心項目」的「總價地王」、融創中國（1918）於北京朝陽區的樓面價每平米7.3萬元的「單價地王」、世茂房地產（0813）的杭州1.5萬元「單價地王」等。究竟房地產是否又再次進入失控的階段呢？發展商是否又再次盲目樂觀、失去理性呢？


先了解一下細節。融創拿的地塊是屬於東3環內的地段，從2004年至今只有3塊土地出讓，基本上這塊地可能是3環內最後一塊地。所有單位將來享湖景及園景，附近有國際學校、高檔購物商場等配套。可以說，這是極度罕有的地塊。根據瑞信的估計，如果均價為13萬元，毛利率能做到30%。瑞信指出項目附近的住宅均價約為10萬至15萬元。


北京地塊 貴得有理由

至於新地的「徐家匯中心項目」，雖然總價高，但單價每平米3.7萬元並不高，溢價率（即較底價的溢價）約為24.2%。由於總投資額高達400億元，這對絕大部分開發商來說開發難度大、資金周轉率不高，相反以新地的雄厚財力則絕對沒問題。其實，新地此次的對手只有九倉（0004）及恒基地產（0012）的合資。花旗估計這項目將令新地的凈負債比提高7.5個百分點至24%，仍是非常安全水平。


簡單的說，近日地王的出現，部分原因是所推出的地塊質素極佳，以致令市場有錯覺認為地價突然間飈升了。當然，地價確實是在上升，但並非如坊間標題「地王頻生」般瘋狂。所以，筆者認為融創並非如德銀所說，重回順馳時代的盲目樂觀，而是維持以合理價拿地，只是這次的地塊可能是全北京、甚至全中國將來可見最值錢的可出讓地塊。筆者相信融創近日的拋售正是吸納的好時機。筆者仍然相信融創是未來內房的領頭羊之一。


股飈

逢周一、二、三、五刊出